住宅ローンは「年収の何倍」が目安?今の年収で購入できるマンションの金額は?

住宅ローンは「年収の何倍」が目安?今の年収で購入できるマンションの金額は?

住宅ローンをいくら借りるのか。その金額を決める指標のひとつとなるのが年収です。借りる側だけでなく貸す側の金融機関にとっても、相手がどれくらい稼いでいるのかは、金額を決める大事な判断基準になります。年収をもとに、借りられる住宅ローンの額、そして購入できるマンションの価格を考えてみましょう。

年収と住宅ローン限度額の考え方

住宅ローンで借りられる金額にはいくつかの種類があります。まず、金融機関が定めている上限額です。これは1案件に対する上限額で、借りる人や対象物件によって変わるものではありません。フラット35なら8千万円以内、都銀・地銀では多くの行が1億円以内を上限額として設定しています。

もちろん、この範囲であれば無制限に借りられるものではありません。借りる人の収入や、マンションの価格・担保価値によって銀行が貸してもいい金額というのが、案件ごとに査定されます。これを借入限度額または借入可能額と言います。借入限度額の決定方法については後ほど詳しく説明しますが、計算のベースとなるのは借り手の年収です。そのため「借入限度額は年収の5~7倍」というように、年収基準で借入限度額が説明されることもあります。

一方で、借り手は借入限度額まで借りなければならない、というわけではありません。借入金額は、頭金の額や無理のない毎月返済額をもとに、相応な金額で収める必要があります。同じ借入額であっても返済期間が20年と30年では毎月返済額は大きく変わりますので、借り入れを開始するときの年齢なども考慮する必要があります。どんなところに注意するかは、後ほど説明します。

銀行が決める借入限度額

お金を貸す銀行等の金融機関の視点で決まるのが借入限度額です。物件価格を上限とする商品が多いですが、なかには諸費用分も借入額に上乗せできたり、反対に物件価格の90%までというように物件価格よりも低いラインを設定しているケースもあります。物件価格をもとにした借入限度額については各商品を確認してください。

金融機関が借入限度額を決める際に重要視するのは、借り手の返済能力です。ここは個人差が生じやすいため、たとえ同じ物件でも借り手によって承認される借入限度額にはバラつきが生じます。通常、金融機関による年収をもとにした借入限度額の計算は次のように行われます。

1. 年間返済額を決める

  • 年間返済額=年収×返済負担率基準-ほかのローンの年間返済額

返済負担率基準は各金融機関が独自に設定します。30%~35%以下が一般的な目安です。

2. 借入限度額を決める

  • 借入限度額=年間返済額÷12÷100万円あたりの毎月返済額×100万円

「100万円あたりの毎月返済額」が少し分かりづらいですが、これは返済期間によって毎月の返済額が変わるため便宜的に設定しているものです。また審査には専用の金利(審査金利)が使われます。審査金利は実勢金利ではなく今後の金利上昇を見越して、やや高めに設定されていることがほとんどです。審査金利を4.0%としたときの100万円あたりの毎月返済額(元利均等返済の場合)を返済期間別にまとめたのが次の表です。

返済期間 毎月返済額
20年 6,060円
25年 5,278円
30年 4,774円
35年 4,428円

具体的な数値をもとに借入限度額のシミュレーションをしてみましょう。シミュレーションの条件を以下のように設定します。

・借り手の年収:550万円
・借入時の年齢:30歳(返済期間は35年を想定)
・ほかのローン借り入れ:なし
・返済負担率基準:35%以下
・審査金利:4%

まず年間返済額を計算します。年収(550万円)×返済負担率基準(35%)=1,925,000円となりました。

続いて借入限度額です。1,925,000円(年間返済額)÷12÷4,428円(100万円あたりの毎月返済額)×100万円=36,227,000円となりました。

この借入限度額は年収(550万円)のおよそ6.6倍に相当します。「借入限度額は年収の5~7倍」という目安にちょうど収まっていますので、相場通りと言えるかもしれません。

この計算の仕方であれば、借入限度額は収入があるほどに増額されます。そのため、借入限度額をアップするために夫婦で収入合算をしてローンを申し込むという方法もあります。また、この計算ではその人の属性が入り込む余地はありません。なかには独身であること、女性であること、シングルマザーであることなどが借入限度額に不利になるのではないか、と考える人もいますが、心配しなくてもよさそうです。

ただし、すべての人が年収に対して5~7倍の借入限度額を承認されるとは限りません。審査の過程で限度額が減少されたり、そもそも借り入れを認められないこともあります。原因にはほかにすでに借り入れているローンがあることが考えられます。これは年間返済額を決める際の計算式にもあるとおりです。また指定信用情報機関に登録されている個人情報に滞納履歴などがあると審査で否認され、ローンの借り入れがかなわないということもあります。

生活のことを考えた望ましい借入額

借入限度額は銀行側から見た貸し出せるギリギリの額です。借りる側はそれとはまた別の視点で、住宅ローンの借入額を精査する必要があります。

まず最初に行って欲しいのが、毎月住宅ローンの返済にいくら充てられるかです。この金額をパッと言い当てられる人は多くはありません。次のステップを辿って家計を把握してみましょう。

  1. 収入のうち可処分所得がいくらになるかを計算する。
  2. 可処分所得を支出と貯蓄に分ける。
  3. 支出を基本生活費、住居費、子どもの教育費に分ける。
  4. 住居費を12で割り、毎月の固定費(駐車場代、管理費、修繕積立費等)を引いて毎月返済額を算出する。

この過程で家計の見直しを図れればなお良しでしょう。たとえば無駄な基本生活費があればその分を住居費に振り分けて、毎月返済額をアップさせることも考えられます。

毎月返済額が分かったら、住宅ローンシミュレーションツールなどを使って、借入額の目安を算出しましょう。

オウチーノ住宅ローン「毎月の返済額から借入可能額を計算」

借入額を算出するにはほかに返済期間と金利が関係してきます。毎月の返済額が同じであれば、返済期間が長いほど多くのお金を借り入れることができます。

金利が低ければそれだけ借入額を増やせますが、そのためにやみくもに金利を低く設定してしまっては、シミュレーションの意味がありません。現在、多くの金融機関の変動金利は目を見張るほど低い利率ですが、この金利は将来上がる可能性を含んでいます。金利が上がると毎月返済額の見直しがあります。シミュレーションにあたっては、金利上昇のリスクを考慮し利率を設定すると良いでしょう。

購入時にかかる諸費用を忘れないで

ここまで住宅ローンの借入額について説明をしてきました。借入額がイメージできればそれに頭金をプラスしたものが、購入する不動産の価格の上限となります。

しかし、ここまできて落とし穴にはまってしまう人もいます。この落とし穴は「諸費用」と呼ばれるもので、不動産本体とは別にかかるお金のことです。

当初の計画から諸費用を予算化しておかないと、後になって慌ててその費用を捻出しなければなりません。

諸費用は新築マンションで不動産価格の5~7%、中古マンションで7~10%ほどかかります。貯蓄から捻出できればいいのですが、それが難しいときは頭金の一部を切り崩さなければなりません。その場合、借入額をもっと増やさないと予定していた物件を買えない事態に陥ります。これまで苦労して積み上げてきた計算プロセスが、諸費用を頭に入れておかなかったばかりに、水の泡になってしまう恐れがあるのです。

マンションを買ったときにかかる諸費用には「税金」「手数料」「保険料・保証料」があります。中古のほうが手数料が高くなるのは、固定資産税の清算分や不動産会社への仲介手数料の負担が大きいからです。保険料・保証料は住宅ローンを買い入れるときにかかるものですが、借入金利にこれらの費用が含まれているケースもあり、その場合はお金が別に必要となることはありません。

お金が必要になるタイミングも頭に入れておきましょう。お金が動くのは売買契約時と引き渡し時です。住宅ローンの融資が実行されるは引き渡し時です。そのため売買契約時にかかるお金は自前で用意しなければなりません。

売買契約時にかかるのは手付金と呼ばれる契約金で、一般的にはマンション価格の5~10%程度になります。これは新築でも中古でも同様です。不動産会社への手数料がかかるケースでは、費用の半額分をこのタイミングで支払うことが多いです。最低でもこれらの費用は住宅ローンに頼らず自前で貯めておく必要があります。

引き渡しのときに払うのはマンション本体価格から手付金を除いた分と、残りの諸費用です。住宅ローン融資が実行されることも踏まえて、自分が用意しなければならない金額をはっきりさせて引き渡しに臨むようにしましょう。

鈴木玲
2級ファイナンシャルプランナー

2級ファイナンシャルプランナー
出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】など。

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