リースバックとは?仕組みや相場、デメリット・注意点を解説!

リースバックとは?仕組みや相場、デメリット・注意点を解説!

マイホームの新たな活用方法としてリースバックへの関心が高まっています。 最近ではリースバックのテレビコマーシャルもあることから、リースバックについて詳しく知りたい方もいらっしゃるのではないでしょうか。

リースバックは自宅に住みながら不動産を売却し、まとまった資金を得られるというメリットがあります。

ただし、売却額や家賃等の経済的な条件は必ずしも良いとは限らないため、他の選択肢も含めて検討することもポイントです。 この記事では「リースバック」について解説します。

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1.リースバックの仕組み

リースバックとは、保有している自宅をリースバック会社に一旦売却し、その後、リースバック会社から家を借りるという仕組みの不動産活用です。 今の家に住み続けながら、一度にまとまった資金を得られるというメリットがあります。

リースバックの仕組み リースバックの仕組み

昨今話題となっているリースバックは、従来から存在した「セールスアンドリースバック」の個人版です。

従来あったセールスアンドリースバックは主に企業向けのもので、バブル崩壊後に業績が悪化した企業が資金繰りのために本社ビルを一旦売却するようなケースで用いられていました。

従来のセールスアンドリースバックは「売って(セール)」、「借りて(リース)」、「買い戻す(バック)」の3つがワンセットになっていますが、個人向けのリースバックは出口の買戻しがオプションである点が特徴です。

個人向けのリースバックでは、最終的な出口としては、そのまま借り続けて「更新」するか、借りるのをやめて「退去」するか、再び「買い戻す」の3つの選択肢があります。 個人版リースバックは必ずしも「買い戻さなければならない」ものではありません

買戻しのオプションは、リースバック会社によって契約方法が異なり、いつでも買い戻せるタイプや、買戻しの時期を定めているタイプ等もあります。

リースバックでは、売るための「売買契約」と借りるための「賃貸借契約」の2本の契約を同時に締結することがポイントです。

売るといっても「買主」であるリースバック会社がそのまま「貸主」に替わるため、引っ越しをする必要もなく、そのまま今の家に住み続けることができます。

2.リースバックの相場

リースバックでは、売却価格や家賃、買戻し価格にそれぞれ相場があります。 この章ではリースバックの相場について解説します。

2-1.売却価格

リースバックの売却価格の相場は以下の通りです。

リースバックの売却価格 = 市場価格 × 70~90%

市場価格とは仲介で売却したときの価格のことです。 市場価格の70~90%程度の売却価格となるため、売却価格は普通に売る場合よりも安くなります。

売却価格は、立地や築年数等の条件によって異なり、条件の良い物件は市場価格の90%程度が相場です。 それに対して、条件の悪い物件は、市場価格の70%程度となります。

2-2.家賃

売却後、リースバック会社へ支払う家賃の相場は以下のようになっています。

リースバックの年間家賃 = リースバックの売却価格 × 7~12%
月額家賃 = リースバックの年間家賃 ÷ 12ヶ月

まず、リースバックでは家賃は周辺の相場ではなく、「売却価格に一定率を乗じて決まる」点が最大の特徴です。

リースバック会社は購入した物件で運用をするため、家賃はリースバック会社が確保したい運用利回りで決まります。

売却価格に乗じる料率は、条件の良い物件であれば7%程度、条件の悪い物件であれば12%程度です。 毎月の家賃は、売却価格に料率を乗じて求めた年間賃料を12ヶ月で割ることで求めます。

2-3.買戻し価格

リースバックでは、買戻し価格にも一定の相場があります。 買戻し価格の相場は以下の通りです。

買戻し価格 = リースバックの売却価格 × 1.1~1.3

買戻し価格は、売却価格の1.1~1.3倍程度とされることが一般的となっています。 市場価格の90%程度で売却したときは1.1倍、市場価格の70%で売却したときは1.3倍で買い戻すイメージです。 つまり、買戻し価格は市場価格ということになります。

3.リバースモーゲージとの違い

リースバックと似たようなものにリバースモーゲージがあります。 リバースモーゲージとは自宅を担保にして銀行からお金を借りるという不動産活用です。

リースバックが「売却」であるのに対し、リバースモーゲージは「融資」である点が大きな違いとなります。

リバースモーゲージを利用するには、基本的に住宅ローンが完済していることが必要です(金融機関によっては、住宅ローンからリバースモーゲージへの乗り換えに対応しています)。

リバースモーゲージでは、自宅を担保にお金を借り、所有者が死亡したときに担保に入れた自宅を売却することで一括返済を行います。

リバースモーゲージの融資には、「毎月一定額の融資を受けるタイプ」と「一括で融資を受けるタイプ」、「限度額内で必要に応じて借りることができるタイプ」の3つがあります。

リバースモーゲージは、自宅を所有したまま、お金を借りることができるため、家賃の支払いが発生しない点が最大の特徴です。

ただし、リバースモーゲージは「融資」であることから、取引相手が銀行となり、融資審査もあります

リバースモーゲージは主に土地を担保に融資額が決定されるため、利用可能な不動産は基本的に戸建てです。(一部の金融機関ではマンションを扱っているところもあります。)

また、年齢制限もあり、多くの場合、50歳以上80歳以下の人が対象となっています。 資金使途も決められているケースもあり、一括で融資を受けるタイプではリフォームや住宅の購入等にしか使えないこともあります。

リースバックとリバースモーゲージの違いを示すと下表の通りです。

項目 リースバック リバースモーゲージ
取引相手 リースバック会社 銀行
資金調達方法 売却 融資
家賃 発生する 発生しない
利用可能な不動産 戸建て、マンション、事業所 主に戸建て
住宅ローン 完済していなくても良い 完済済みであることが原則
年齢制限 なし あり(50~80歳が多い)
資金使途 制限なし 制限がある場合もある
出口 更新・退去・買戻し 本人死亡後に一括返済

4.リースバックのメリット

この章ではリースバックのメリットについて解説します。

4-1.すぐにまとまった資金を得られる

リースバックのメリットは、すぐに一度にまとまった資金を得られるという点です。 まとまった資金が得られるという点では、「売却」も同じになります。

リースバックは「すぐに」資金を得ることができ、即効性がある点が強みです。 リースバックは、リースバック会社が直接買主となるため、早ければ数日で現金化できます。

一方で、売却では、準備から現金を得るまでに5~6ヶ月はかかってしまうため、即効性は低いです。

すぐに自由に使えるまとまった資金が得られるリースバックは、緊急に大きなお金が必要となった人におすすめとなります。

4-2.引っ越さなくて良い

リースバックは、今の家を引っ越さなくて良いという点もメリットです。 まとまった資金を得るという目的であれば一般的な売却 でも実現できます。

しかしながら、一般的な売却をすれば今の家を引っ越さなければならず、今の家に愛着やこだわりのある人にとっては不向きです。 環境を変えずにできるリースバックは、簡単で取り組みやすい選択肢といえます。

4-3.リバースモーゲージよりも利用条件が緩い

リースバックは、リバースモーゲージよりも利用条件が緩いという点がメリットです。 リースバックには、特に厳しい審査はなく、売却できる物件であれば基本的に利用できます。

マンションでも利用することができ、また住宅ローンが完済していなくても利用できるため、利用できる物件はリバースーモーゲージに比べると多いです。 年齢制限も特にないことから、若い人でも利用できます。

以上のメリットがあることから、リースバックは以下のような人におすすめです。

【リースバックがおすすめの人】
・緊急に自由に使えるまとまった現金が欲しい人
・今の家に愛着やこだわりがある人
・リバースモーゲージを利用できない人

5.リースバックのデメリット

この章ではリースバックのデメリットについて解説します。

5-1.一般的な売却と比較すると有利とは限らない

一般的な売却と比較すると有利とは限らない点がデメリットとなります。 リースバックは、「家を売却して賃貸物件に引っ越す」ことと本質的にやっていることは同じです。

リースバックの売却相場は市場価格の70~90%程度ですので、売却するなら単純に仲介で売った方が高く売ることができます。

リースバックは仲介よりも10~30%も安く売るため、例えば仲介で売ったら3,500万円になる物件は350~1,050万円も安く売ることになります。 決して少なくない損失であり、売却価格については一般的な売却の方が有利です。

また、家賃に関しても周辺相場とは関係なく、売却価格の7~12%程度で決まります。 仮に仲介なら3,500万円で売れる物件を、リースバックによって2,800万円(▲20%減)で売却したとします。

年間家賃を2,800万円の8%とした場合、年間家賃は224万円となり、月額家賃は18.7万円です。

全国賃貸管理ビジネス協会の全国家賃動向(https://www.pbn.jp/yachin/)によると、2021年10月時点における「3部屋」の平均家賃は東京都でも月91,947円です。 月18.7万円の家賃はかなり割高です。

物件や地域にもよりますが、きちんと探せばリースバックよりも家賃が安い物件が見つかることはよくあります。

今の家に愛着や強いこだわりがないのであれば、リースバックを選択する積極的な理由は少ないといえるでしょう。

5-2.家賃が発生する

リースバックは、売却後に家賃が発生する点がデメリットです。 リバースモーゲージであれば家賃は発生しないため、経済的にはリバースモーゲージの方が有利といえます。

また、家賃もリースバックは必ずしも安いとは限りません。 周辺の家賃相場とは関係なく、家賃は売却価格に一定料率を乗じて決まるため、周辺の物件よりも家賃が高くなることもあります。

尚、家賃はリースバック会社によって異なるため、リースバック会社を決める際は、複数社を比較して「売却価格は高いけれども家賃は安い」会社を選ぶことがポイントです。

5-3.自宅の所有権を失う

リースバックは、自宅の所有権を失う点もデメリットです。 リバースモーゲージなら、所有権は移転せず家賃も発生しないため、老後の年金生活に入っても安心して住み続けることができます。

リースバックでは所有権をすでに失っているため、もし家賃を滞納してしまったら強制的に退去させられるという点がリスクです。

リースバックでは、今の家に住み続けられるといっても、それは「家賃を払い続けられる」ことが前提となっています。

6.リースバック利用時の注意点

この章ではリースバック利用時の注意点について解説します。きちんとリースバックの内容を理解しなかったため、後々トラブルになってしまったということがないようよく確認しておきましょう。

6-1.一般的な売却と必ず比較する

リースバックを利用する前は、一般的な売却と必ず比較することが注意点です。 リースバックにはまとまった資金を得られるというメリットがありましたが、まとまった資金はリースバックよりも一般的な売却の方が多く得られます。

また、家賃に関しても、周辺の物件の方が安い可能性があります。 家賃は、今後ずっと払い続けなければいけないため、少ない方が安心です。

経済的には一番的な売却をして安い賃貸物件に引っ越した方が得するため、一般的な売却も検討してみることをおすすめします。

一般的な売却を検討するには、まずは査定を取ってみることです。 査定とは、仲介による売却予想価格を出すことを指します。

リースバックの売却価格は仲介の価格の70~90%であることから、リースバックの価格の妥当性を知るためにも仲介の価格を知っておくことは適切な対応です。

また、査定を依頼した際、不動産会社に周辺の賃貸物件の家賃相場も聞いておくこともコツになります。

不動産会社は賃貸物件も仲介していますので、条件に合った物件を喜んで紹介してくれます。

6-2.可能な限り普通借家契約のものを選ぶ

リースバックを選択する際は、可能な限り普通借家契約のものを選ぶことが注意点です。 賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

普通借家契約とは更新ができる契約で、定期借家契約とは更新ができない契約です。 普通借家契約は、借主が更新したいと申し出れば更新できる契約であり、借主側にとって有利な契約となります。

それに対して、定期借家契約には更新という概念がなく、契約期間満了後も住み続けたい場合には、貸主と協議して「再契約」をすることが必要です。

再契約と更新とは異なり、再契約は貸主が契約したくないといえば契約できないものになります。

昨今のリースバックでは普通借家契約と定期借家契約の2つが存在し、どちらの契約を採用しているかはリースバック会社によって異なります。

定期借家契約のリースバックの場合、仮に賃貸借契約中に所有者(リースバック会社)が変わってしまうと、契約満了時に次の所有者と再契約が締結できないリスクがあります。 再契約が締結できない場合、借主は強制的に退去せざるを得ません。

一方で、普通借家契約の場合、貸主が借主を強制的に退去させるには、貸主に立ち退き料が発生します。

普通借家契約では、借主の借りる権利が強く守られていることから、仮に所有者が変わったとしても基本的に退去させられることはないのです。

定期借家契約のタイプのものを選んでしまうと途中で貸主が変わり、退去させられるというトラブルもあります。

リースバック後も安心して今の家に住み続けるようにするには、普通借家契約のタイプのものがおすすめです。

6-3.家賃を滞納させない

リースバック後は、家賃を滞納させないことが注意点です。 普通借家契約や定期借家契約に関わらず、一般的に家賃を3ヶ月以上滞納させると賃貸借契約の解除事由に該当します。

契約解除事由に該当すれば、強制的に退去させられます。 強制退去の場合、普通借家契約であっても貸主に立ち退き料は発生しません。

リースバックの家賃は、物件や地域によっては周辺の家賃相場よりも割高となることがあります。

高い家賃であれば支払い続けることは困難となりますので、少しでも不安があれば最初から安い物件に引っ越した方が安全です。

一般的に、適正な家賃の目安は収入の3割以内とされています。 家賃が収入の3割を超すと家計が苦しくなり、早晩、家賃を滞納しかねません。 家賃に関しては、支払い続けられる金額かどうかもしっかり検討することがポイントです。

まとめ

以上、リースバックについて解説してきました。

リースバックとは、自宅をリースバック会社に一旦売却し、その後、家賃を払うことで今の家に住み続けることができる不動産の活用方法です。

リースバックの相場は、売却価格は「市場価格の70~90%」年間家賃は「売却価格の7~12%」となります。

リバースモーゲージとの違いは、リースバックが売却であるのに対し、リバースモーゲージが融資であるという点です。

リースバックのメリットには、「引っ越さなくて良い」や「リバースモーゲージよりも利用条件が緩い」といった点がありました。 それに対して、デメリットは「家賃が発生する」や「自宅の所有権を失う」等です。

注意点としては、「一般的な売却と必ず比較する」や「可能な限り普通借家契約のものを選ぶ」等があります。

リースバックの概要がわかったら、一般的な売却とも条件を比較しながら話を進めるようにしましょう。

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竹内英二(不動産鑑定士)
不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士

不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。大手ディベロッパーで長く不動産開発に関わってきたことから土地活用や賃貸借を得意としている。普段は不動産鑑定業だけではなく、法人や個人を問わず貸主や借主からの相談も多く受けている。大阪大学出身。

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