【土地あり】家の「建て替え費用」の相場を徹底解説

【土地あり】家の「建て替え費用」の相場を徹底解説

マイホーム購入から数十年経過したり、実家を相続したりした際に建て替えを検討することがあります。しかし、費用がかかることなので、なかなか決断しにくいでしょう。

本記事では、建て替え費用の相場や安く抑えるためのコツを紹介します。

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建て替えはそもそも何をすること?

建て替えとは

建て替えとは、建築済の家を解体して、新たに住宅を建てることです。建て替えの対象となるのは、今住んでいる住宅に限りません。

相続した実家の不動産が、立地は良くても生活しにくい場合にも建て替えすることがあります。また、立地場所が魅力的であれば、古家付きの土地を購入してからの建て替えも可能です。

なお、国土交通省の発表によると、2021年4月1日までにマンションの建て替え工事完了済したケースは263件しかないため、本記事では一戸建ての建て替えを前提に解説していきます。

出典:国土交通省「マンション建替えの実施状況 令和3年4月1日現在」

建て替え費用の相場は?

建て替え費用の相場

建て替えではすでに土地ありなので、土地代なしでかかる注文住宅費用相場がひとつの目安となります。住宅金融支援機構の「2020年度フラット35利用者調査」によると、注文住宅融資利用者(土地費用負担ほとんどなし)の平均住宅面積は124.4㎡(約37.63坪)で、かかった建設費は3,532.5万円でした。

出典:独立行政法人 住宅金融支援機構「2020年度フラット35利用者調査」

ただ、別途諸費用がかかる点に注意してください。建て替え費用の相場について、さらに詳しく解説します。

20坪・30坪・40坪の違い

建て替え費用の相場は物件の坪数によっても異なります。業者によって違うため価格に幅がありますが、20坪は1,500万円〜2,500万円、30坪は3,000万円前後、40坪は3,500万円〜4,500万円が目安です。

20坪や30坪はコンパクトな工事で済むため、2,000万円〜3,000万円で建て替えられます。一方、広さに余裕がある40坪だと費用がかかりますが、キッチンやリビングを広く取れる点が特徴です。

建物の階数によっても異なる

平屋は維持費を抑えられたり、動線をシンプルにできたりします。しかし、平屋専用の材料が少ないことなどから、2階建てよりも建て替え費用がかかることが一般的です。

また、3階建ては2階建てより面積が広くなるため、建て替え費用も高くなります。

総額1,000万円以下でできる場合もある

狭い住宅でも構わないのであれば、総額1,000万円以下でできるケースもあります。ただし、設備をシンプルにし、できるだけ低価格で工事を受注する業者を選ぶなどの工夫が必要です。

建て替えの流れ

建て替えの流れ

建て替える際の流れは以下の通りです。

  • 建て替えの計画を建てる

建て替えの目的を明確にし、どのような家にしたいのか優先事項などを詰めていきます。
建て替えの資金計画、スケジュールをざっくりと決めます。

  • 業者を選び、具体的なプランを相談する

建て替え後のイメージや資金計画を立て上で、その目的を叶えてくれそうな業者選びをします。 インターネットや情報誌などで情報を集め、業者を選定、プランの相談・プランを依頼します。

  • 資金調達方法を考える(住宅ローンなど)

住宅ローンを検討する際は、着工前にローンの事前調査を行うのが一般的です。
事前審査にはプラン・見積書が必要となります。

事前審査後、確認申請が行われ、本審査・申込みという流れになります。

  • 仮住まいをどこにするか決めておく

建て替え期間の仮住まいをどこにするか決めます。
できるだけ現在の生活圏内にあり短期で借りられる賃貸物件を探しましょう。

  • 業者と工事請負契約を締結する

業者と工事請負契約を締結します。

  • 仮住まいに引っ越す

仮住まいに引っ越します。 仮住まいの目安は約半年と言われています。

  • 解体工事着工

解体業者を探し解体する期間を含めると、約2カ月ほどかかると言われています。 解体業者によって価格が異なるので必ず相見積もりをとるようにしましょう。

  • 地盤調査や地盤改良工事

建て替えの際の地盤調査は仮契約時に可能な範囲で調査を行います。その後、解体工事を行い終了したら正式な調査をします。
地盤調査のよっては、地盤改良工事が必要になるケースもあります。

  • 新築工事着工

解体工事を終わったら、地鎮祭を行い、新築工事に着工します。

  • 物件の引き渡し

完成したら、契約通り・図面通りに家が建っているか確認します。
業者の担当者とともに立ち会ってチェックします。 その後、完了検査が済んだら鍵の受け渡しが行われます。

建て替えを決断してから、新居に入居するまでに約1年かかります。準備期間として4ヶ月前後、工事期間として3〜8ヶ月程度かかることが一般的です。

建て替えにかかる費用

建て替えにかかる費用

すでに建て替え費用の相場は説明しましたが、具体的に住宅建築以外にどのような費用がかかるのかを解説します。

工事関連費用

建て替えでは、古い家を解体しなければなりません。解体費用の目安は60〜100万円です。

また、新居建築前に地盤の状態を確認するための地盤調査費用がかかります。相場は5〜25万円です。その他にも、境界がはっきりしていない際の測量費用、地盤改良が必要な場合に地盤改良工事費用が発生することがあります。

登録免許税などの税金

建て替えでは、新しく住居を取得したことになるため、不動産取得税などの税金が発生します。
不動産取得税は、1,200万円を控除する特例措置があり、(建築価格 - 1,200万円)× 3%が税金として課せられます。建て替え費用が1,200万円以下の場合は、不動産取得税はかかりません。

出典:総務省「不動産取得税」

また建て替えの際には、登記費用が20万円前後かかります。登記とは、土地や建物などの不動産がどこにどのような状態で、誰が所有しているかを記録することです。

建て替えの場合、古い家を解体した際の建物滅失登記、新しく建物を建てた際の建物表題登記、建物の所有者の氏名と住所を登記する所有権保存登記、住宅ローンを組む場合は、抵当権設定の登記を行います。

出典:国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

仮住まいの費用や引っ越し費用

工事は半年に及ぶこともあるため、工事完了期間に合わせてウィークリーマンションやマンスリーマンションと契約するなどの仮住まい対策も検討しなければなりません。そのため、仮住まいの費用や引っ越し費用を用意も必要です。

引っ越しをできるだけコンパクトに済ますのであれば、近所の知人・友人に大きな荷物を預かってもらうのもいいでしょう。また、仮住まい費用を抑えるために、実家に一時的に済む方法もあります。

建て替えでよくある質問に回答

ここまでの説明を踏まえ、建て替えでよくある質問に回答していきます。

建て替えのタイミングは?

築年数が経つと、自宅の設備が老朽化し故障が発生します。また、耐震の面からも建て替えは大切です。木造住宅の寿命と言われる30年を目処に、一度検討してみてはいかがでしょうか。

また、子どもが生まれて親の協力が必要になった時や親の体調が心配で一緒に住むことを考えるタイミングで、古くなった実家を建て替えて二世帯住宅にする方法もあります。

建て替えとリフォームどちらがいいの?

状況によって、建て替えが良い場合とリフォームの方が良い場合があります。間取りを大きくしたり、耐震性能を上げたりするには建て替えが適していますが、リフォームはコストを抑えられる点がメリットです。

建て替えでの住宅ローンや火災保険はどうする?

住宅ローンの残債がある場合でも、建て替え時に残債と新築費用を合わせた金額で借り換えできるケースがあります。また、火災保険は建て替え時に契約内容を変更するか、一度解約して再度加入しなければなりません。

建て替えを安く抑える2つの方法

最後に、建て替え費用を安く抑える2つの方法を紹介します。

1. 複数の業者を検討する

建て替え費用は業者によって大きく異なります。そこで、相場を把握するために複数の業者に見積もりを依頼することがポイントです。

2. 建て替え時期を調整する

費用で説明した通り、建て替えでは引っ越し費用や仮住まい費用も見込んでおかなければなりません。そこで、引っ越し費用が比較的安く済む11〜2月からの着工を検討することも大切なポイントです。

費用を理解して建て替えを成功させる

家の建て替えには、住宅建築費用以外に税金や引っ越し・仮住まい費用などさまざまな費用がかかります。そこで、まずは自分や家族が新居にどのような設備、間取りを希望しているのかを整理し、見積もりを出すことが大切です。

慌てて建て替えを検討するのではなく、余裕を持って計画的に進めることが建て替えの成功につながります。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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