不動産の売却にかかる税金はいくら?計算方法は?これから売買の方は必見!

不動産の売却にかかる税金はいくら?計算方法は?これから売買の方は必見!

不動産売買は取引額にばかり目が行きがちですが、取引に付帯する税金の存在も見逃せません。家を売ってたくさんお金が入ったと喜ぶのもつかの間、多額の税金を支払うことになる可能性もゼロではないのです。不動産を売却したときにかかる税金を確認しましょう。

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不動産を売却したときにかかる税金

不動産の売買には税金が伴うケースが多々あります。家を買った経験のある人なら税金の種類の多さを身をもって知っているのではないでしょうか。購入時と比べ不動産の売却時の税金の種類は少なくなります。なかには消費税以外はまったくかからないというケースもあるほどです。

不動産売却時に税金が発生する可能性がどのタイミングで起こりえるのか、取引の流れに沿って確認してみましょう。

売買契約時

税金 内容
印紙税 売買契約書に添付する印紙にかかる税金

契約書を売り主と買い主の双方で保管するために2通作成するときは、それぞれが契約書に貼る印紙代を負担します。支払い(納付)は印紙を購入し、契約書面に貼り付けることで行います。

不動産の売買契約書にかかる印紙税額は取引金額に応じて決まります。現在は軽減措置があり、5,000円、1万円、3万円のいずれかになることが大半です(軽減措置については後ほど詳しく説明します)。

売買契約書の原本を所有する意思がなく、コピーで済ませることもできます。買い主がそれに応じるならばコピーを所有する売り主側が印紙代を負担しない形での取引も可能です。

引き渡し時

税金 内容
登録免許税 抵当権を抹消するための税金
消費税 仲介手数料にかかる税金

売却代金によって住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する場合に必要になるのが抵当権抹消のための登録免許税です。不動産1個(土地と建物は別々にカウント)につき1,000円で、手続きを依頼する司法書士へ実費として引き渡し日当日に支払います。

消費税は不動産会社への仲介手数料に対して課税されます。引き渡し時に仲介手数料の残金とまとめて不動産会社へ支払います。

引き渡し後

税金 内容
所得税 譲渡所得に対する税金
復興特別所得税 譲渡所得に対する税金
住民税 譲渡所得に対する税金

不動産を売却して売却益があった場合にかかる税金です。売却益があるときは上記3つの税金がすべてかかるため、総称として「譲渡所得税」と呼ばれることもあります(実際には「譲渡所得税」という税金はありません)。

譲渡所得は売却をした年の翌年2月16日から3月15日まで(原則) の確定申告において税額を自ら計算、申告し銀行振込等によって納税します。税額は売却益の額や対象となった不動産によって異なるため、目安額はありません。具体的な計算方法は次章で説明します。

譲渡所得の税額の計算方法

総称としての「譲渡所得税」(繰り返しますが実際には「譲渡所得税」という税金はありません)の税額の求め方を式で表すと次のようになります。

  • (譲渡益-特別控除)×税率

それぞれの数値の出し方や特別控除の内容などを順番に説明しましょう。

譲渡益の計算

譲渡益は不動産の売却価格からその不動産を取得した際の費用(取得費)と売却のためにかかった費用(譲渡費用)を差し引いたものです。

取得費として計上できるものには次のようなものがあります。

  • 購入代金、建築代金
  • 取得時の仲介手数料
  • 登録免許税、不動産取得税、印紙税
  • 土地購入後の造成費用、測量費

いったん、これらの費用の総額を算出し、そこから建物の経過年数に応じた償却費相当額を差し引いたものが取得費です。

譲渡費用に該当するのは次のものがあります。こちらも該当するものの総額が計上可能です。

  • 売却時の仲介手数料
  • 登録免許税、印紙税
  • 土地売却のための解体費用、測量費

特別控除の適用

特別控除を利用すれば、取得費や譲渡費用を必死になって集計するまでもなく譲渡所得がゼロになるケースは少なくありません。特別控除は非常に重要な制度です。

譲渡益が出るときに利用できるのは「3,000万円の特別控除の特例」です。居住用に利用していた不動産を売却したときに利用できる制度で、譲渡益から3,000万円を差し引くことができます。つまり譲渡益3,000万円以下であれば、譲渡所得はゼロになる、ということです。譲渡所得がゼロになれば、譲渡所得税(売却益に対する税金)の額もゼロ円になります。

居住用としていつまで利用していたかや、売却相手が親族等でないことなど、細かい要件がありますので、すべてクリアできているか、必ず確認してください。

参考:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

譲渡所得にかかる税率

譲渡所得に対しては所得税、復興特別所得税、住民税がかかります。税率は家を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下のものは短期譲渡所得として、それを超える期間のものは長期譲渡所得としてそれぞれ設定されています。また、所得税と復興特別所得税はひとつにまとめるのが一般的です。

譲渡所得にかかる税率を表にまとめます。

短期 長期
所得税(復興特別含) 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%

短期か長期かで税率にかなりの差があることが分かります。

不動産売却における控除と節税

ここからは税の軽減措置、特例にテーマを絞って話を進めていきます。細かく説明できなかった部分の詳しい数値なども取り上げます。

印紙税の軽減措置

不動産の売買契約書にかかる印紙税については軽減措置があります。軽減前後の違いを確認してみましょう。

取引金額 軽減前 軽減後
10万円を超え50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

出典:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除の特例はすでに紹介しましたが、該当する人が多く、その効果も大きいため、ぜひ利用したい特例です。居住用の不動産であれば、一定の要件を満たすと譲渡益から3,000万円を差し引くことができるという点が最大の特徴です。

また、買い替えの場合、3,000万円特別控除の特例を受けた場合、住み替え先の住居で住宅ローン控除を使うことはできません。売却時の3,000万円特別控除の特例と住宅ローン控除、どちらを選択したほうがよいか慎重に検討しましょう

参考:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

居住用財産の軽減税率の特例

家を売却した年の1月1日における所有期間が10年を超えるマイホームであれば「居住用財産の軽減税率の特例」が利用できます。これは6,000万円以下の譲渡所得(「3,000万円の特別控除の特例」の利用後)が以下の税率に軽減されるものです。

軽減前 軽減後
所得税(復興特別含) 15.315% 10.21%
住民税 5% 4%

親の代から住んでいた家を売却し、譲渡所得が高額になったときなどに利用できます。

参考:国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

特定居住用財産の買い替え特例

家を売却した年の1月1日における所有期間と居住期間がともに10年を超えるマイホームを売却し、新たに居住用の不動産を購入すると譲渡所得の課税が繰り延べできるのが特定居住用財産の買い替え特例です。

たとえば、500万円で購入したマイホームを7,000万円で売却し、8,000万円のマイホームに買い替えた場合、原則は売却益(6,500万円)に対して課税が行われます(事例をシンプルにするため減価償却などは考慮しません)。一方、この特定居住用財産の買い替え特例の適用を受けた場合は、売却益に対する課税が将来に繰り延べられるため、売却時点で課税されることはありません。

さらに、3,000万円特別控除とは異なり、特定居住用財産の買い替え特例はあくまでも「課税の繰り延べ」であって非課税措置ではない点にご留意ください。

さらに、この特例は3,000万円の特別控除の特例とは併用できませんので、その点にも注意してください。また、居住用財産の軽減税率の特例との併用もできません。

参考:国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

購入時の価格から売却価格が値下がりしてしまい、譲渡損失が発生した場合、マイホームを買い替えていたケースでは、その譲渡損をほかの所得と損益通算することができます。初年度で全額控除できなければ譲渡年の翌年以降3年以内であれば繰り越し控除ができますので、所得税ゼロの年が何年か続くこともあり得るわけです。

買い替えにあたっては返済期間が10年以上の住宅ローン等の借り入れがあることが条件になっています。

参考:国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損失があるときは、マイホームを買い替えないケースでも譲渡損失を損益通算し、譲渡年の翌年以降3年以内の繰り越し控除ができる特例があります。特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例です。

この特例で認められる譲渡損失は住宅ローン残高から譲渡価格を控除した金額までです。つまり住宅ローン残高があることがこの特例を利用する際の必要条件ということになります。

参考:国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」

節税対策のヒント

不動産売却に伴う税の軽減措置や特例を取り上げてきました。たとえば印紙税であれば取引のさなかに軽減措置が適用されますが、3,000万円の特別控除の特例は適用には確定申告が必要です。

また、節税という観点では、譲渡所得にかかる各税の税率は所有期間が短期になるか長期になるかで大きく異なります。今は所有期間5年だけれど、少し待って来年売れば譲渡所得があっても長期扱いになるのであれば、時期を検討することもひとつの方策です。居住用財産の軽減税率の特例も10年超でその対象となりますので、同様の節税対策が可能です。

不動産売却でかかる税金をシミュレーション

モデルケースをひとつ設定して、不動産売却でかかる税金を計算してみましょう。条件は次のものとします。

  • 売却する不動産:マンション
  • 不動産の所有(居住)期間:7年
  • 売却価格:4,000万円
  • 取得費:3,700万円
  • 譲渡費用:145万円

まず、売買契約書に貼付する印紙代の支払い(印紙税)です。契約書は2通作成し、そのうちの1通を売り主が負担する前提で、軽減措置後の1万円がかかります。

次いで、引き渡し時に不動産会社へ仲介手数料を支払います。仲介手数料は「4,000万円×3%+6万円」だったため、消費税は12万6千円です。

譲渡所得に対する税金はあるでしょうか。譲渡益は「4,000万円-(3,700万円+145万円)」で155万円です。このままでは長期譲渡所得としての税金が発生してしまいますが、この不動産は居住用のマンションだったため、3,000万円の特別控除の特例が利用できます。特例によって譲渡所得はゼロになりますので、譲渡所得関連の税金はありません。ただし、確定申告が必要になりますので、忘れずに行ってください。

監修:川口拓哉(税理士事務所代表。税理士)
一般事業会社の税務部門や大手税理士法人において、法人税、消費税、所得税などの幅広い税目の業務に従事した経験を有する。Webライターとしては、月間PV100万以上の総合マネー系サイト、経理初心者に向けた解説サイト、相続に強い税理士法人の集客サイト、不動産系ポータルサイトなどの多くのサイトで、主に所得税や相続税に関する記事を多数執筆している。

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鈴木玲
2級ファイナンシャルプランナー

2級ファイナンシャルプランナー
出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】など。

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