住宅ローンが残ったまま賃貸に出せるのか?ばれたら一括返済が待ってる?正しい方法を解説

住宅ローンが残ったまま賃貸に出せるのか?ばれたら一括返済が待ってる?正しい方法を解説

マイホームに長期間住めない事情が発生したら、その家を賃貸に出して収益を得ようと考える人も多いのではないでしょうか。

借り手がつくか、いくらくらいの家賃に設定するか。賃貸に出すにしても考えることはたくさんありますが、もしその家の住宅ローンの返済が終わっていないなら、一度立ち止まってください。もしかしたら賃貸に出すことができない可能性があります。

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住宅ローン返済中は賃貸は不可が原則

住宅ローンは金融機関がマイホームを購入する個人へ融資する金融商品のことです。法人名義で住宅ローンを借り入れることはできません。

また、住宅ローンで借り入れるお金は「本人が住むため」または「本人が所有し、家族が住むこと」といった形でその使い道が決められています。この決まりは借り入れている期間中ずっと適用されます。つまり、住宅ローンが残ったままの状態なら「本人が住む」「本人が所有し、家族が住む」が維持されていなければならず、残債がゼロになるまで賃貸へ出すことはできないというのが原則になります。

転勤が理由で住み替えをせざるを得なかったり、結婚をし独身時代に購入したマンションでは手狭なため住み替えが必要になるなど、やむを得ないと思われる事情で住宅ローンが残っている家から住み替えたい場合であっても、この原則が崩れることはありません。

賃貸が許可される例外的な事情はある?

住宅ローンは20年、30年と長期間に渡って借り入れます。そのため借り入れ期間中に事情があってそこに住めなくなってしまうことはあり得ない話ではありません。具体的な理由として想定されるのは先ほど例としてあげた転勤や海外赴任、親の介護などで実家へ戻るときなどです。

たとえば転勤で借入者本人が単身で新天地へ赴任し、家族は家に残る形であれば、大半の住宅ローンは問題とすることはないでしょう。難しいのは家族全員が引っ越ししてしまうときです。もし年単位で家を空けることになるなら、賃貸に出して少しでも収益を得てローン返済に役立たせたいところですが、住宅ローンの原則には反しています。

こうしたケースは金融機関との相談によって方向性が決まることが大半です。というのも、この手の事情すべてに住宅ローンの原則をきっちりと当てはめていたら、金融機関は借り入れをしている人に対して全額一括返済を求めなければならなくなります。住宅ローンの金額規模を考えるとこれは簡単ではありません。金融機関のかける手間暇も相当なものになるでしょう。商売の観点からもできるだけ長く借りて欲しい金融機関の思惑と、全額一括返済は合致しません。

こうした背景もあって、転勤による引っ越しなどやむを得ず引っ越すようなケースでは、金融機関に相談すると例外的に認めてくれるケースは少なくありません。空いた家を賃貸に出しても出さなくてもそれは同じです。ただしあくまで例外なので、金融機関が大々的にそれを認めることはありませんし、ホームページに専用の窓口があってフォームに入力したら手続きが完了することもありません。担当窓口へ連絡し、事情を説明のうえ、個別に承認を得るほかないでしょう。

こっそり賃貸したらばれる?ばれない方法は?

もし金融機関に相談せずに家を賃貸に出したらどうなるのでしょうか。まず金融機関が賃貸に出したことに気が付くかどうかですが、これは気が付きます。住民票を異動させず、目立った動きをしなければ大丈夫だろうと思うかもしれませんが、ほぼ無理です。

これはどうやってばれるのでしょうか。ばれる理由のひとつに金融機関からの郵便物があります。新居を賃貸として貸し出したらそこへ大家さん(住宅ローンの借り主)宛の郵便物を送るとその郵便物は宛名違いで金融機関へ戻されてしまいます。郵便物は毎月の返済状況に関する通知や住宅ローン控除に関する書類など頻繁に送られてきます。郵便物が住所不定で戻ってくるようなことは金融機関が黙認できる事態ではありません。すぐに電話等で確認が入るでしょう。

黙って賃貸に出したら、立派な契約違反です。貸し出し中止で一括返済を求められたり、金利が高い別のローンへの変更を要求される可能性もゼロではありません。

過去にフラット35なら賃貸に出してもOKという噂があり、ネット上でも「ばれない方法を教えます」といった内容を記載しているサイトが今でもありますが、これは完全なデマだと思ったほうがいいでしょう。確かにフラット35は一般の住宅ローンよりも審査の甘さがあることはたびたび指摘されてきました。しかしそうしたことが原因のひとつとなって、フラット35が不動産投資用の借り入れ先として不正融資の温床となっていることが2019年に明らかになり、大きな問題となりました。

フラット35を取り扱う金融機関もこの事件以来、これまで以上に居住用(セカンドハウスは可)であることを明確にしていますし、賃貸転用がないかのチェックも厳しくしていると言います。

ばれない方法を一生懸命探しても、ばれた時のリスクの大きさを考えると、ほとんど意味のある行動とは思えません。

銀行に許可をもらって、住宅ローンのまま賃貸に出すときの注意点

ここまでで説明してきたとおり、ばれずに賃貸に出すことは難しく、そのリスクも大きくなるため、実際に住宅ローンを借りながら賃貸に出せるのは、金融機関等に許可をもらえた場合に限られます。

この方法を検討するときは、まず住宅ローンの商品説明書や金銭消費貸借契約書を確認するところから始めましょう。もしかしたら借入後に該当物件を賃貸する場合は「銀行の承諾を得るものとする」という記述があるかもしれません。この文言があれば、かなり道は開けるはずです。仮に言及がなくても必ずしもダメではないことはすでに説明した通りです。諦めず次の流れに進みましょう。

契約書等の内容チェックの次のステップは金融機関への相談です。ここでは賃貸に出さなければならなくなった理由を説明しましょう。転勤、海外赴任、家族の介護などやむを得ない事情であればそれをはっきりと伝えましょう。反対に転職だったり、返済が厳しいので賃貸に出して賃料を返済に充てたい、賃貸の利回りが魅力的、というような理由では相手の理解を得るのは難しいかもしれません。

また、承認とした場合も、それを将来に渡って許可する金融機関はほぼないと思われます。あくまで例外であり、場合によってはすぐに一括返済を求めます、という条件付きとなることのほうが大半のはずです。ここで注意しなければならないのは、返済が一度でも送れると「場合によっては」に該当する可能性が非常に高くなるということです。これについては残高の入金忘れなどのうっかりミスも許されないと思ったほうが良いでしょう。

転勤であってもそれが短期間で、やがては戻ってくるつもりであるならば、住宅ローンを借り入れたままで例外的に許可してもらう方法がもっともスムーズで負担も少なくて済むでしょう。賃貸へ出すときは定期借家契約にするなどの工夫もしたほうがいいかもしれません。

賃貸へ出している間の住宅ローン控除

住宅ローンを借り入れて間もないタイミングでこの住み替えをするときは、住宅ローン控除の取り扱いについて注意が必要になります。

住宅ローン控除は家屋の所有者がその家に居住していることが利用の条件です。たとえば所有者が単身赴任し、その家族が引き続きその家に住むのであれば住宅ローン控除は変わらず受けることができますが、賃貸へ出すということは、その家に住むのは第三者ですから、住宅ローン控除の対象からは外れてしまいます。

対象から外れるのは住まなくなった日の属する年からです。1月1日でも12月31日でも、それが同じ年であったら、その年分からは住宅ローン控除を受けることはできません。

何年か貸して、再びその家へ戻ることができた場合はどうなるのでしょうか。この場合、住宅ローン控除の残存期間がまだあれば、再び住宅ローン控除を受けることができます。賃貸として出していた場合は、再び住み始めた翌年以降がその対象です(賃貸に出していない場合は再入居した年から対象になります)。残存期間に対して再適用となるだけで、中断していた期間分が延長されるわけではありませんので注意してください。

住宅ローンから別のローンに切り替える

住宅ローンのままでは借り入れができず、一方で引っ越しをとどまることもできないのであればローンを変えるほかありません。この場合、「不動産投資ローン」「アパートローン」「賃貸住宅向けローン」と言ったタイプの別のローンへ借り換えることになります(名称は異なりますが中身はおおむね同じです)。いずれのローンでも住宅ローンよりは1~2%は金利が高くなるでしょう。住宅ローンよりも金融機関ごとの金利差が大きいことが多いので、どこから借りるかが重要になってきます。

過去の経緯から住宅ローンを借り入れていた金融機関の別商品への借り換えがスムーズにはなりますが、必ずしも金利が低く、魅力的なローンが用意されているとは限りません。もし、別の金融機関のほうがメリットのある商品を用意しているなら、そちらへの借り換えを検討してみるのも一つの方法です。いずれの場合でも元の住宅ローンそのものは一括返済しなければなりません。

住み替え理由が転勤や結婚などではなく金融機関の理解を得にくい事情ではあるけれど、賃貸へ出したときに金利上昇分を含めても十分な収益が上げられる物件を所有しているのであれば、別ローンへの切り替えも検討できます。

売却をして身軽になる方法も

住宅ローンを借り入れている家に住めなくなることが確定しているのであれば、売却して手放してしまう方法も選択肢のひとつです。

この場合は金融機関へ売却の連絡をすることになります。売却によって得たお金で住宅ローンを一括返済し抵当権を抹消するため、金融機関には引き渡し当日までにそのための書類を用意してもらう必要があります。期日に余裕をもって伝えるようにしましょう。

売却することが決定しているなら、わずかな期間は本人やその家族が居住しない実態があっても、それを理由に住宅ローンから別のローンへの切り替えを求められることはあまり考えられないでしょう。

住宅ローンの金利なら返済できるけれど、不動産投資ローンなどの金利では返済が厳しく所有し続ける意味もないと判断する場合は、売却のほうが選択肢として適しているかもしれません。

繰り返しになりますが、住み替えで今まで住んでいた家を賃貸に出す場合は「住宅ローンを借り続けることができない」が原則です。ただし、転勤や結婚などやむを得ないと思われる事情がある場合や、事情の有無にかかわらず返済がしっかりと行われている限りにおいては、住宅ローンの契約を継続できる可能性も十分に残されています。金融機関へしっかりと相談し、最適な選択ができるように準備しましょう。

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執筆
2級ファイナンシャルプランナー
鈴木玲

出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2022年の条件は?】など。

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