不動産広告にある「取引態様」って何?権限や報酬の違い、メリット・デメリットとは

不動産広告にある「取引態様」って何?権限や報酬の違い、メリット・デメリットとは

こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

不動産広告には、「取引態様」の記載がありますが、いったい何なのでしょうか。

取引態様とは、不動産取引に宅地建物取引業者(不動産会社など)がどのように関わっているかを分類したもので、「とりひきたいよう」と読みます。 英語表記は”Conditions of transactions”です。

取引態様の種類は、売買の場合は「代理」「仲介(媒介)」「売主」、賃貸の場合は「貸主」「仲介(媒介)」があり、関与の仕方によって権限や報酬体系が異なります。

取引態様とは

取引態様とは、不動産取引に対する宅地建物取引業者の立場を示したものです。
具体的には、宅地建物取引業者自らが売主・貸主であるのか、代理や仲介(媒介)によって取引を行うのかを購入者や借主に明示します。

取引態様によって、宅地建物取引業者が持つ権限や受け取る報酬額が異なります。
取引態様が明示されていないと、売却の仲介を依頼したつもりであったのに、業者が所有者の意に反して価格を下げて売却してしまったり、売主から直接購入したつもりであったのにいつの間にか間に不動産会社が介在して仲介手数料を請求されてしまうといった事態になりかねません。
価格の決定権者は誰なのかや、「誰が」「誰に」「どのような目的の金銭を」「いくら支払うか」ということを明確にするためにも、取引態様を明示する必要があるのです。

「宅建業法(宅地建物取引業法)第34条」では、不動産の広告を行うときは、その都度、取引態様の種類を明示することを義務付けています。また、その取引の注文を受けた際にもただちに取引態様を明らかにしなければなりません。

なお、広告の際に明示していても、注文を受けた際の明示を省略することはできません。
宅地建物取引業者がこの規定に違反して取引態様の明示を怠ると、罰則はありませんが、監督処分として業務停止処分を受けることがあります。

代理とは

代理とは、売主から代理権を与えられた宅地建物取引業者が、売主に代わって販売活動や契約までの業務を行う取引態様で、「販売代理」とも呼ばれます。

賃貸の場合は、貸主に代わって借主の募集活動や契約までを執り行います。
特に、新築マンション分譲の販売現場(モデルルーム)などでは、売主であるデベロッパーの関連会社や、販売力のある地元の不動産会社などが代理となっているケースが多くあります。

その場合、代理の業者が広告や販売活動から契約までの一連の業務を執り行います。
代理権を持つ宅地建物取引業者との間で結んだ契約は、法的にも売主との契約と同等に扱われるため、買主・借主にとっては売主・貸主と直接契約するのと同じ効果があります。

○仲介手数料について

一般的に、不動産の取引を行うと「仲介手数料」がかかると考えがちですが、仲介手数料は取引態様が「仲介(媒介)」の場合にのみ発生するものであり、「代理」の取引態様では、買主は仲介手数料を支払う必要がありません。

しかし、稀に仲介手数料が求められるケースもあるため、念のためにも諸費用の内訳などをしっかりと確認しておきましょう。

なお、売主から業務を委託された不動産会社(代理となる宅地建物取引業者)に対しては、手数料が発生しています。
また、賃貸の場合は貸主・借主いずれかから家賃の1ヶ月分の仲介手数料を支払うことになりますが、借主の負担とするケースが多くなっています。

○メリットとデメリット

仲介手数料がかからないことは大きなメリットであると考えがちですが、取引態様が代理の場合は、販売価格の中に代理となる宅地建物取引業者に支払われる報酬が含まれていることに注意しましょう。

一般的には仲介手数料相当額以上の利益が販売価格に上乗せされていることが多く、一概にお得であるとは限りません。
仲介手数料と違っていくらくらいの報酬なのかがわかりにくいという点がデメリットと言えるでしょう。

仲介(媒介)とは

仲介(媒介)とは、売主と買主、または貸主と借主の間に立って契約成立に向けて尽力することで、不動産取引の中でも最も多くを占める取引態様です。 仲介と媒介は同じ意味ですが、一般的に取引態様を表すときは「仲介」、顧客と不動産会社の契約形式を分類する際に「媒介」という言葉が使われています。

一般的に個人の不動産取引は、専門知識を持つ宅地建物取引業者が仲介して契約が行われます。
なお、宅地建物取引業者自身は売買の当事者ではないため、売却・購入の決定権や価格の決定権はありません。

◯仲介手数料

売買契約が成立すると、売主は売主の仲介業者へ、買主は買主の仲介業者へそれぞれ仲介手数料を支払います。
売買の場合、売主の仲介または買主の仲介を行う「片手取引」と、売主と買主双方の仲介を行う「両手取引」があります。

仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められており、取引価格が400万円以上の場合は物件価格の3%+6万円+消費税となります。
なお、仲介手数料はあくまで成功報酬であるため、売却にあたっての査定や、媒介契約の締結では手数料は発生しません。

また、賃貸の場合は貸主・借主いずれかから家賃の1ヶ月分の仲介手数料を支払うことになりますが、借主の負担とするケースが多くなっています。

○メリットとデメリット

仲介の場合、物件の選択肢が多いため、特定の物件に偏らない提案が受けられるという点が、他の取引態様と異なる大きなメリットです。
値引き交渉や、引き渡し日の調整、消費者に有利な特約(ローン特約や買い替え特約)をつけるといったデリケートな交渉についても、経験豊富なプロが代行してくれます。

一方で、高額な仲介手数料が発生してしまう点はデメリットと言えるでしょう。
仲介手数料に見合う働きをしてくれるかどうかは、担当者との相性にもよるため、家探しの際は物件選びよりも担当者選びの方が重要であるとも言えます。

○媒介契約の種類

仲介(媒介)は、契約内容によってさらに3つの形式に分類されます。

・一般媒介契約

複数の業者に依頼が可能な媒介契約で、自ら見つけた売主・買主とは直接契約が可能です。

・専任媒介

1社のみに依頼する媒介契約ですが、自ら見つけた売主・買主とは直接契約が可能です。
売主から売却の媒介を依頼された場合は、レインズに物件を登録し、販売活動の報告を行う義務があります。
また、契約期間は3ヶ月以内と定められてます。(更新も可能)

・専属専任媒介

1社のみに依頼する媒介契約ですが、自ら見つけた売主・買主であっても直接契約はできません。
なお、売主から売却の媒介を依頼された場合は、レインズに物件を登録し、販売活動の報告を行う義務があります。
また、契約期間は3ヶ月以内と定められてます。(更新も可能)

売主・貸主

取引態様が売主または貸主の場合とは、不動産会社が所有している物件を、自らが売主または貸主として直接取引するケースのことを言います。

大手の総合不動産会社が分譲する新築マンションや賃貸マンション、中堅の不動産会社が手がけるリノベーション済みの中古物件、建売の新築一戸建て、開発分譲地などによくあるケースです。

なお、一般個人が売主・貸主となる取引態様は、重要事項の説明義務がないなど、取引上のリスクが大きくなるためおすすめできません。

○メリット・デメリット

取引態様が売主または貸主の場合、仲介手数料が発生しないため、諸費用を抑えられるというメリットがあります。
手持ちの資金が少ない場合や、できるだけ諸費用を抑えたいという場合にはおすすめです。

デメリットとしては、不動産市場全体の中では物件数が少なくなる点や、交渉の場ではプロと直接対峙しなければならないという点があります。
また、仲介手数料が発生しない=お得であるとは限りません。

仲介手数料相当額以上の利益が販売価格に上乗せされている可能性もあるため、あくまで諸費用も合わせたトータルコストが相場に見合っているかどうかを検討する必要があります。

一般的には、不動産会社は相場に合わせて物件価格を決めていることや、一般個人よりも資金力があることから、取引態様が売主・貸主の場合は値引きの交渉は通りにくいと考えた方が良いでしょう。

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執筆
宅地建物取引士
馬場美里

大学在学中に宅地建物取引士の資格を取得。卒業後、不動産仲介業務に従事し、土地・戸建て・中古マンションの売買の他、新築マンション販売センターにも勤務経験あり。築30年以上ヴィンテージマンション+700万円以上の大規模リノベーションの取引も経験しています。現在は不動産ライターとして活動中。プライベートでは、中古マンション購入・売却と土地購入・戸建て新築を経験しました。

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