表題登記とは?自分でできるの?保存登記との違いや登記するタイミングを解説

表題登記とは?自分でできるの?保存登記との違いや登記するタイミングを解説

不動産登記は、誰が所有者であるか、どんな権利関係であるのかなど、正しく記録されているものです。中でも表題登記は、まだ登記されていない土地・建物に初めて登記をすることです。そこで今回は、表題登記と保存登記の違い、登記のタイミング、自分で登記する方法などを解説します。

表題登記について正しく理解したい方は、ぜひ参考にしてみてください。

表題登記とは

登記がされていない土地や建物に物的状況を表示するため、新規に登記をすることです。

以前は「表示登記」と呼ばれていましたが、2004年(平成16)​​不動産登記法改正により「表題登記」に変更されました。

土地の表題登記・建物の表題登記

・土地の表題登記

埋め立てや水面上から隆起した時、国有地の払下をうけた後など、新たな土地が生じた際、初めて登記を行うことを土地表題登記と言います。

土地の表題部に記載される項目は、以下の通りです。

調製、不動産番号、地図番号、筆界特定、所在、地番 、地目 、地積 、原因及びその日付け、所有者(氏名・住所)です。

  • 地番:一筆ごとに土地につけられた番号です。
  • 地目:登記官が決定した土地の用途を指します。
  • 地積:土地の面積です。

​​筆界特定制度は、筆界特定登記官が外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における土地の筆界の位置を特定する制度です。 (参考:法務省「筆界特定制度」) https://www.moj.go.jp/MINJI/minji104.html

・建物の表題登記

新しく家を建てた際に​​物理的状況を明らかにするための目的として行う登記です。増築や改築の際も表題登記が必要となります。

建物​の表題部に記載される項目は、以下の通りです。

調製、不動産番号、所在図番号、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、付属建物の表示、所有者(氏名・住所)です。

  • 種類:居宅、店舗、寄宿舎、共同住宅、事務所などを記載します。
  • 構造:建物の主たる部分の構成材料、屋根の種類及び階数を記載します。(不動産登記規則114条)
  • 構成材料による区分:木造、土蔵造、石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造
  • 屋根の種類による区分:かわらぶき、スレートぶき、亜鉛メッキ鋼板ぶき、草ぶき、陸屋根
  • 階数による区分:平家建、二階建(三階建以上の建物にあっては、これに準ずるものとする。

床面積や屋根の種類が変更された場合は、表題部の変更登記を行う必要があります。

表題登記のタイミングはいつまで?

・土地の表題登記

新たに土地が生じた日から1ヶ月以内に登記しなければなりません。

・建物の表題登記

所有権取得(建物の完成後)の日から1ヶ月以内に登記しなければなりません。住宅ローンを利用する際は、決済や建物の引渡に先立って建物表題登記が必要となります。

どちらも登記申請を怠った場合は、10万円以下の過料に処せられます。(不動産登記法164条)

表題登記と保存登記との違い

・表題登記

表題登記は、これまで存在していなかった土地・建物が新しくできた際に、その存在を登記します。

一般的には、土地家屋調査士に依頼します。

・保存登記

初めて所有者として登記することです。登記申請は、法律で義務付けられていません。 住宅ローンを組み、借入れを行う際は抵当権を設定します。この前提に所有権保存登記が必要となります。

また、登記をしていないと二重譲渡などでトラブルになる可能性があり、権利を主張する際は登記が必要です。

登記記録上は、権利部の甲区に「所有権保存 所有者A」などと記載されます。

一般的には、司法書士に依頼します。

表題登記にかかる費用と税金

表題登記にかかる費用は、必要書類の取得や登記手続きにかかる手数料です。 一般的な費用相場は、5,000〜10,000円程度となります。

土地家屋調査士や司法書士に依頼する際は、別途、報酬の支払いが必要です。 土地家屋調査士は「日本土地家屋調査士会連合会」、司法書士は「日本司法書士会連合会連合会」が不動産登記の報酬にかかるデータを公表しています。

また、表示登記は種類によって登録免許税がかかります。例えば、分筆登記や合筆登記を行うケースです。登録免許税は、以下の通りです。

  • 合筆登記:合筆後・土地の筆数×1,000円
  • 分筆登記:分筆後・土地の筆数×1,000円
  • 建物合併登記:合併後・建物の戸数×1,000円
  • 建物分割登記:分割後・建物の戸数×1,000円

表題登記の手順

土地表題登記は、新たな土地が生じた場合や払い下げなどによって表題登記がない場合などです。 建物表題登記は、建物の完成時に​です。

取得の日から1ヶ月以内に申請します。

・受託

土地家屋調査士に依頼、必要書類などを提出

・​​資料調査

法務局や市役所等で資料調査を行います。

・現地調査

現地での建物調査や測量などを行います。

・申請書類作成・申請

現地調査の結果をもとに申請書や図面等を作成

・受領

​​申請から1週間程度で完了します。

・お渡し

登記完了証、登記事項証明等のお渡しします。

表題登記の必要書類
・​​住民票(申請人)
・​​登記申請書
・建築確認通知書・設計図面
・​​工事完了引渡証明書
・建物図面・各階平面図
・委任状(代理人が申請を行う場合)
・案内地図

​​工事完了引渡証明書は建築工事が完了し、建物を引き渡したことを証明するものです。

建物図面は一棟もしくは数棟の建物、または区分建物建物の形状や建物の位置関係、面積などを示す図面です。

各階平面図は、各階の形状および床面積および求積方法を示す図面です。

案内地図は、Googleマップを活用することもできます。

表題登記は自分でできるか

表題登記は、必ずしも専門家に依頼する必要はなく、自分で申請することができます。 法務局で本人が申請することを伝えると、丁寧に教えてくれます。

書類を揃え、正式に申請する前には、相談コーナーで書類を見てもらいましょう。

ただし法務局が開いているのは、平日の午前8時30分~午後5時15分までです。仕事の都合上、土日、祝のみしか予定が空いていない方は、申請は難しくなります。

まとめ

今回は、表題登記と保存登記の違い、登記のタイミング、自分で登記する方法などを解説しました。表題登記は、これまで存在していなかった土地・建物が新しくできた際に、初めて行う登記です。

新たに土地が生じた日、建物を取得した日から1ヶ月以内に登記を行わなければなりません。

自分で表題登記を行うことも可能ですが、専門的かつ手続きも複雑です。司法書士や土地家屋調査士に依頼するとスムーズに表題登記を行うことができます。しかし、登記申請の費用以外に報酬を支払う必要があります。

自分で表題登記を行う場合は、全体の流れや必要書類を把握しておきましょう。司法書士や土地家屋調査士に依頼する際は、複数の事務所を比較しながら相見積もりを取ることが大切です。

オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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