家の価格の目安って?一戸建て・マンションはいくらで買える?

家の価格の目安って?一戸建て・マンションはいくらで買える?

家を買うときの懸念事項はお金です。価格の目安はいくらで考えればいいのか、頭金の準備や住宅ローンの借り方など悩みは尽きません。

この記事では家を買ったり建てたりするときにかかるお金についてデータを駆使しながら解説します。

家の購入価格の平均

家は最低いくらくらいで買えるのか、価格の底を知りたい人も多いでしょう。住宅価格はピンキリです。物件の種類や広さ、築年数によっても異なりますし、再建築不可物件や事故物件などは相場よりかなり低い金額で取り引きされます。少し前に複数のリゾートマンションが数万円単位で売りに出されちょっとした話題になりました。これなどは所有していても維持費だけがかかってしまうので、売却益度外視で手放してしまいたいと考える人が複数いたからです。

このような事例を含めてしまえば、家は数万円でも買えることになってしまいます。結局のところ、どのような家を、どこに欲しいのかで家の価格は変わりますので、個々の条件をもとに相場を知り、適切な価格での購入を目指すほかはないでしょう。

物件の種類別に購入価格の平均については「 2020年度フラット35利用者調査」で以下の結果が報告されています。価格の目安を知る上では平均値は有用です。

  • 融資区分別、所有資金
種類 平均購入価格
新築マンション 4,545万円
土地付注文住宅 4,397万円
注文住宅 3,534万円
建売住宅 3,495万円
中古マンション 2,9717万円
中古戸建 2,480万円

新築マンションに見る、広さと価格のトレンド

新築マンションで供給されるマンションの広さと価格について10年前との比較をしてみましょう。

まずは供給される部屋の広さ別のシェアです。首都圏で供給された3LDKタイプの間取りの新築マンションの専有面積の分布です。

面積 2010年 2020年
~50平米台 0.3% 1.0%
60平米台前半 4.5% 7.9%
60平米台後半 15.9% 21.0%
70平米台前半 41.1% 43.4%
70平米台後半 18.5% 11.8%
80平米台から90平米台 15.9% 9.8%
100平米以上 3.8% 5.1%

出典:東京カンテイ

10年前は70平米台に満たない3LDKの割合はおよそ20%でしたが、現在はほぼ30%に達しています。同じ3LDKでもここ10年でかなり面積が狭くなっている様子が分かります。

一方で価格については2010年に首都圏で供給されたマンション全体の平米単価の平均は66.4万円でした(東京カンテイ 首都圏マンション市場動向(2010年のまとめ))。

2020年はこの数字が92.5万円まで上がっています(東京カンテイ 首都圏マンション市場動向(2020年のまとめ))。

立地条件や物件のスペック、当時の物価との違いもあるため単純な比較はできませんが、傾向として新築マンションは専有面積は狭くなり、平米単価は高くなっていることがうかがえます。10年前と今で同じ金額を用意しても購入できる新築マンションの面積は狭くなっているということです。

年収と家の価格の関係

年収に対して家の価格がどれくらいが目安になるのか。家を買う人の多くが気にするポイントのひとつです。

ここも「2020年度フラット35利用者調査」を参照してみましょう。物件の種類ごとの平均年収と購入価格の平均、年収倍率は次のようになっています。

種類 世帯年収 平均購入価格 年収倍率
新築マンション 788.5万円 4,545万円 7.0倍
土地付注文住宅 634.9万円 4,397万円 7.4倍
注文住宅 594.2万円 3,534万円 6.7倍
建売住宅 557.3万円 3,495万円 6.8倍
中古マンション 586.3万円 2,971万円 5.8倍
中古戸建 494.9万円 2,480万円 5.5倍

平均値を見る限り、目安となる世帯年収の下限は500万円くらいでしょうか。年収倍率(年収に対する購入価格の倍率)は5.5倍から7.4倍の範囲にあります。

上記は「年収と家の価格」の関係ですが、自分の家計や家の予算の参考とする際には注意が必要です。なぜなら同じ500万円の年収で2,500万円の住宅を購入する場合でも、頭金を1,000万円(借入:1,500万円)用意した人と、頭金0円(借入:2,500万円)の人とでは返済負担の程度は大きく異なるからです。

家を買うときは住宅ローンを借り入れる人が大半なので、重視すべきは年収と家の価格よりも、稼ぎに対してどれだけ住宅ローンを返済するのかでしょう。借入額を「年収の何倍」という形で見るよりは、稼ぎに対して返済額がどれくらいになるかを月単位でチェックするほうが家計管理の面では重要です。理由は借入額が同じであっても、返済期間によって毎月の負担額にかなりの差が生じるからです。

月単位での返済負担をもとに借入額が適正かどうかをチェックするには次のようなステップを踏むと良いでしょう。

  1. 収入のうち可処分所得がいくらになるかを計算する。
  2. 可処分所得を支出と貯蓄に分ける。
  3. 支出を基本生活費、住居費、子どもの教育費に分ける。
  4. 住居費を12で割り、毎月の固定費(駐車場代、管理費、修繕積立費等)を引いて毎月返済額を算出する。
  5. 住宅ローンシミュレーションなどを使って毎月返済額とほかの条件(返済期間、金利など)を組み合わせて借入額の目安を計算する。

家を建てるときの坪単価

注文住宅で家を建てる人にとっては、工事代金の相場も気になるところでしょう。

建築工事代金は坪単価を使って計算されることが多いです。一坪はおよそ3.3平米です。建物の本体価格(工事代金)を延床坪数で割ることで坪単価を計算します。

国土交通省の建築着工統計調査(2020年度)によると、木造の居住専用住宅の工事費予定額は1平米あたり17.2万円です。これを坪単価に変換すると56.9万円になります。

平均は56.9万円ですが、どの会社と家を建てるかでこの坪単価は大きく変わると言われています。具体的にはハウスメーカー、ビルダー(パワービルダー)、工務店などです。

ハウスメーカーの費用感

ハウスメーカーにはローコストを得意としている会社もあれば、高級志向の会社もあるため、一概に坪単価は決められません。ローコスト住宅であれば40万円/坪~でも施工する会社はあります。一方でブランド力の高いハウスメーカーの場合は70万円/坪を超えることも珍しくありません。100万円/坪となるとかなり高級な部類と言えるでしょう。

ビルダー(パワービルダー)の費用感

ビルダーとは全国展開せず、比較的狭い地域(1~3都道府県程度)で活動を限定している住宅メーカーのことです。パワービルダーは、さらに商圏が広くハウスメーカーとそん色のない会社も少なからずあります。

ビルダー(パワービルダー)はハウスメーカーと比べ低価格で家を建てられることを特徴としている会社が多いことから坪単価は40万円から60万円程度となることが多いようです。

工務店の費用感

工務店と言えば、地域に密着して家づくりをしている会社というイメージを持つ人も多いでしょう。ビルダーのように商圏を広く持ち、フランチャイズ制を敷いている工務店もなかにはありますが、ここでは特定の地域で活動する、支社を持たない工務店について説明します。

工務店の坪単価には両極端な考え方があります。ハウスメーカーのように広告宣伝費や万全のアフターサービスがないため工事費用は安くなるという見方もあれば、安く作れる自社の規格製品がなく、家をイチから作ることになるため高コストになるという見方です。

工務店とどのような家づくりをするかで、ローコスト住宅並みの40万円/坪になることもあれば、100万円/坪に迫るような家を作ることも可能ということです。ただし、各工務店にはそれぞれ得意な価格帯というものがあるので、自分の作りたい家に合った工務店を選ぶことが重要です。

坪単価で比較するときの注意点

工事単価を坪単価で表すことは多いですが、具体的にどこまでの工事を含めて坪単価とするかを示す基準は存在しません。雨戸やカーテンレール、照明器具など家には不可欠なものであっても、そうした付帯工事は坪単価に含まない会社もあります。その場合、坪単価で計算したよりも総工事費はプラスになります。また、延べ床面積の計測が広くなるほど坪単価は下げる、という点も見逃せません。

坪単価で会社を比較するときは、工事内容と延べ床面積の計測方法をそろえて行わないと正確な検証ができないことに注意しましょう。

家の本体価格とは?付帯工事費用や諸費用、税金など

家を買う、建てるときは本体価格とは別にかかる費用や税金があります。いずれのケースでも共通するのは主に次の項目です。

  • 諸費用

・登記手数料
・住宅ローン手数料
・火災保険料

  • 税金

・印紙代
・登録免許税
・不動産取得税

住宅ローンの保証料を一括で払う(金利上乗せタイプにしない)場合は、その費用もあります。

新築の家を買うとき

新築で販売される家のほとんどは、付帯工事を追加せずともそのまま住むことができます。家本体とは別にかかるお金としては、新築マンションの「修繕積立基金」、新築一戸建てを仲介で購入したときの「仲介手数料」が固有にかかる費用にあげられます。

新築マンションは「物件価格+3~5%」、仲介による新築一戸建て取得は「物件価格+6~10%」程度が家を買うときの総額です。

新築の家を建てるとき

家を新築で建てるときは本体工事以外の付帯工事が不可欠です。付帯工事をしなければそこで生活を送ることはできないと言っても良いでしょう。付帯工事の内訳は「外構工事」「ガス・水道引き込み工事」「給排水工事」「照明・空調工事」などです。

総費用における割合は「本体工事7:付帯工事2:その他1」くらいになると言われています(土地代は除く)。

中古の家を買うとき

中古の家は不動産会社へ仲介を依頼し取得することが多く、その場合は「仲介手数料」がかかります。「固定資産税・都市計画税」の精算金も頭に入れておきましょう。物件の状態にもよりますが、リフォーム費用も予算に含ませる必要があります。

仲介による中古住宅の取得は「物件価格の6~10%」程度が本体とは別にかかる費用の目安です(リフォーム代除く)。

家の価格に影響を与えるものは

似たような住まいであっても条件がひとつ変わるだけで、価格が大きく変動する要素があります。

たとえばマンションであれば、同じマンション内であっても南向きの部屋は販売価格が高くなります。また中高層階以上のマンションでは上階に行くほどに価格が上がるのが通常です。これは新築にも中古にも同じことが言えます。

家を新築して建てるのであれば構造による違いがあります。一般的には木造のほうが鉄骨や鉄筋コンクリート造よりも安く建築できます。そうした理由もあって2階建ての一戸建ての大半は木造住宅です。

3階建て以上になると耐震性を考慮し鉄骨や鉄筋コンクリート造の一戸建ても増えてきます。ただし鉄骨や鉄筋コンクリート造の場合、建築時はもとより解体費用も木造のそれよりは高額になることを頭に入れておきましょう。

また同じ延べ床面積の平屋と一戸建てでは平屋のほうが坪単価が高くなる傾向にあります。これは壁や屋根などの占める割合が大きくなるからです。

中古住宅の相場を見極めるには

新築分譲住宅の価格はディベロッパーや不動産会社が投じた総工費や販売活動費をもとに設定されます。また、家を建てるときも坪単価等が示すように工事費用が家の金額を決める主要です。

これに対して、個人が売り主となる中古住宅では原価や利益という概念は希薄です。売り主の個別事情や、時々の市況によって販売価格は大きく変わります。

そのため中古で家を買うときは次の点に留意すると良いでしょう。

  1. 価格トレンドの把握
  2. 過去の取引価格の把握
  3. 現在売り出されてい物件の販売価格の把握

複数の不動産会社にヒアリングし、情報を精査すれば相場への理解が深まり、割高な価格での購入は避けられるようになるでしょう。

みんなの資金計画の「標準」は? 頭金やローンの借り入れ年数

家を取得するときは必ず資金計画を作成しましょう。かかるお金は前述のとおり家の本体価格だけでなく諸費用や税金を含めた総額で見ることが大切です。

総額に対して自己資金をどれくらい準備するのか、ローンを借り入れるなら借入額はもちろん、何年かけて返済していくのかも重要なポイントです。

再び「2020年度フラット35利用者調査」に戻り、今度は家を買うときの頭金をどれくらい用意しているのかその数値を探ってみましょう。

  • 資金調達、手持ち金の割合
種類 頭金の割合
新築マンション 16.7%
土地付注文住宅 10.0%
注文住宅 17.5%
建売住宅 7.1%
中古マンション 11.6%
中古戸建 8.0%

頭金の割合が多ければ、その分借入額を減らすことができますので、資金計画上のリスクを減らすことができます。だからと言って、貯金のすべてを住宅購入の頭金とするのは危険です。購入後の生活費もきちんと残しておくようにしましょう。

続いては住宅ローンにおける標準的な数値です。国土交通省の「令和2年度 住宅市場動向調査」を参照します。

  • 返済期間
種類 返済期間
注文住宅(建物) 32.4年
注文住宅(土地) 34.2年
分譲戸建住宅 31.0年
分譲マンション 31.1年
中古戸建住宅 27.2年
中古マンション 25.3年

住宅ローンは40歳で借り入れした場合でも、30年以上の返済期間を設定することができます。しかし現実的に定年退職後に働いていたときと同様の返済を続けることは簡単ではないので、繰り上げ返済をしながら返済期間を短縮したり、毎月の返済額を減らすなどしていく必要があります。資金計画では繰り上げ返済の時期を入れておくことも忘れないようにしましょう。

  • 年間返済額
種類 年間返済額
注文住宅 124.7万円
分譲戸建住宅 123.5万円
分譲マンション 139.1万円
中古戸建住宅 112.0万円
中古マンション 92.4万円

平均の返済額はこのような結果になっていますが、どれくらいの稼ぎがあるかで、その負担の軽重は変わってきます。年間返済額、さらには月の返済額まで落とし込んで資金計画を作成しましょう。家計に無理のない返済額になっているかがポイントです。

住宅ローンの借り入れや返済を考慮した資金計画の作成は不動産会社や金融機関でも相談に乗ってくれます。関係者が作成することに不安があるなら、第三者のファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーへ相談することもひとつの方法です。

取得後にかかる費用

家を取得するときにかかるお金や、住宅ローンの借り入れについて説明をしてきましたが、忘れてならないのは家は取得後にも住宅ローンの返済以外にお金がかかる、ということです。

マンションの場合は毎月修繕積立金や管理費、駐車場代・駐輪場代などが固定費用としてかかります。一戸建ては強制的な徴収はありませんが、その分将来のことを考えて自ら貯蓄などをしておかないと、老朽化していく家に対して適切な対応ができなくなってしまいます。ある意味ではマンションよりもしっかりとしたコスト意識を持つ必要があると言えるでしょう。

そのほか、固定資産税・都市計画税も毎年支払いが発生します。

住宅ローンの返済が終わっても、住宅費としてこうしたお金がかかることも資金計画に反映させるようにしてください。

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