定期借地権とは？普通借地権との違いなどをわかりやすく解説

借地契約の種類の一つに定期借地権があります。定期借地権は分譲マンションにもあることから、目にすることも比較的多いと思われます。定期借地権とは、いったいどのような制度なのでしょうか。

この記事では「定期借地権」について解説します。

1.定期借地権とは

最初に定期借地権の概要について解説します。

1-1.定期借地権の定義

定期借地権とは、借地の契約期間満了後は確定的に借地契約が終了する借地契約のことです。

定期借地権には「更新」という概念がありません。 借地人が更新したいといっても、更新はできず、契約期間が満了したら土地は地主に返さなければいけない点が最大の特徴です。

仮に、引き続き土地を利用したい場合には、地主の合意を得て「再契約」を行います。 再契約とは新規の契約であり、地主の合意が得られなければ再契約はできないことになります。

1-2.定期借地権の種類

定期借地権には、「一般定期借地権」と「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」の3種類があります。

普通借地権および3種類の定期借地権の特徴をまとめると下表の通りです。

	普通借地権	一般 定期借地権	建物譲渡 特約付借地権	事業用 定期借地権
存続期間	30年以上	50年以上	30年以上	10年以上50年未満
更新後の期間	1回目20年　 2回目以降10年	なし	なし	なし
利用目的	制限なし	制限なし	制限なし	事業用に限る (居住用は不可)
契約書式	規定なし	公正証書等の 書面により契約	規定なし	必ず公正証書で 契約する
借地関係の終了	正当事由	期間満了	建物譲渡	期間満了
建物買取請求権	あり	特約で排除可能	あり	存続期間が 30年以上50年未満 の場合特約で排除可能

(1)一般定期借地権

一般定期借地権とは、定期借地権のうち、建物譲渡特約付借地権または事業用定期借地権以外の借地権のことです。

一般定期借地権は、建物の用途の制限がないことが特徴となります。 マンションや老人ホーム等の居住用や、店舗や病院等の事業用等、建物の用途は何でもよく、定期借地権付きマンションでは一般定期借地権が用いられることが通常です。

一般定期借地権には借地契約の最低期間が定められており、「50年以上」となっています。

(2)建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権とは、借地権設定後30年以上経過した日に地主が借地上の建物を買い取ることで借地契約が終了する借地権のことです。 地主が建物を買えば借地契約が確定的に終了するため、定期借地権の一つとされています。

建物譲渡特約付借地権も借地上の建物の用途に制限はなく、借地契約の最低期間は「30年以上」です。

建物譲渡特約付借地権は制度としては存在しますが、利用されるケースが少ない定期借地権となっています。 理由としては、築30年以上の古い建物を地主がわざわざ買い取るメリットがないからです。

(3)事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、借地上の建物用途がもっぱら事業の用に供する建物(居住用を除く)に限定された定期借地権です。

借地上の建物の用途が、店舗や事務所、倉庫等の事業用に限られており、マンションのような居住用では利用できないことが特徴となります。 よって、定期借地権付きマンションでは、事業用定期借地権が利用されることはありません。

事業用定期借地権は、借地期間が10年以上50年未満となっており、一般定期借地権に比べると借地期間が短い点が特徴です。

また、借地契約については、必ず公正証書で締結しなければいけないこととなっています。 一方で、一般定期借地権の契約形態は公正証書「等」となっており、一般定期借地権は公正証書以外の契約書でも有効です。

2.普通借地権との違い

普通借地権とは更新ができる契約のことです。 この章では定期借地権と普通借地権との違いについて解説します。

2-1.更新拒絶の可能性

定期借地権には、そもそも更新という概念がないため、契約満了時点で借地契約が確定的に終了します。それに対して、普通借地権は、借地人(借主)が更新を申し出れば、ほぼ更新できる契約であることが特徴です。

普通借地権において、貸主から契約満了時に更新拒絶をするには、貸主には正当事由が必要となります。 正当事由とは、地主が借地人を退去させるにあたり正当な理由のことです。

また、正当事由は理由として十分でないことが多く、弱い正当事由を補完するには立ち退き料も必要です。

さらに、正当事由が認められたとしても、借地人は契約を終了させるにあたり、地主に対して借地人の建物を時価で買い取ってもらうことを請求することができます。 この借地人の権利を「建物買取請求権」と呼びます。

建物買取請求権は、発動されると地主の承諾がなくても自動で売買が成立してしまうという強力な権利です。

つまり、地主が普通借地権の更新拒絶をするには、一般的に「正当事由」と「立ち退き料」、「建物購入額」の3つが必要となります。

このように、普通借地では地主から更新拒絶をすることが極めて困難となっており、借地人は実質的に半永久的に土地を借りることができるようになっています。

2-2.地代の相場

地代の相場は、定期借地権の方が高く、普通借地権の方が安いです。

定期借地権では、相当地代と呼ばれる地代がベースとなります。相当地代とは、本来であればそのくらいの地代を支払うことが相当とされる地代であり、正常な水準の地代のことです。相当地代の目安は更地価格の6％程度(年間地代)とされています。

事業用定期借地権は、契約期間も短く、また建物用途が事業用であることから借地人の賃料負担能力も高いため、地代が更地価格の6％程度の水準となることが多くなっています。

一方で、マンション等の居住用で利用される一般定期借地権の場合、契約期間も長く借地人の賃料負担能力が事業用と比べると低いことから、地代が更地価格の4～5％程度の水準となることも多いです。

そのため、同じ定期借地権でも、地代は事業用定期借地権よりも一般定期借地権の方が割安な傾向があります。

それに対して、普通借地権は借地期間が非常に長くなることから、正常な地代水準である相当地代を下回り、低廉な地代となっていることが多いです。低廉な地代は、年間地代が固定資産税の3倍程度が相場となっていることがよくあります。

2-3.借地権価格

借地権価格は、定期借地権は安く、普通借地権は高いです。借地は長期に土地を利用することができるため、土地を借りる権利である借地権そのものに経済的価値(価格)が発生します。

通常、建物を借りる権利である借家権は有償で売ることはできませんが、土地を借りる権利である借地権には経済的価値があるため、借地人が借地権を有償で売ることができるのです。

ただし、定期借地権は、地代水準が高く、契約期間が有限であるため、売ろうとしてもなかなか売れない権利となっています。

取引自体が少なく相場もほとんど形成されていないため、借地権価格は相続税評価額を参考にしながら決めていくことが一般的です。

定期借地権の相続税評価額は借地期間の残存期間によって異なり、その求め方は下表のようになっています。

残存期間	借地権価格
残存期間が5年以下のもの	更地価格の5％
残存期間が5年を超え10年以下のもの	更地価格の10％
残存期間が10年を超え15年以下のもの	更地価格の15％
残存期間が15年を超えるもの	更地価格の20％

出典：国税庁「貸宅地の評価」

簡単にいうと、残りの借地期間が短くなるほど借地権価格が低くなるということです。

一方で、普通借地権は、地代が割安であるという経済的利益と、半永久的に借りることができるという法的安定性があることから、借地権の価格が高くなります。

普通借地権の価格は、賃料差額還元法と呼ばれる考え方をベースに求められることが多いです。 賃料差額還元法の計算式を示すと、以下のようになります。

【賃料差額還元法】

借地権価格　＝　(市場賃料　－　現行賃料)　÷　還元利回り

市場賃料とは、適正な相場の賃料のことです。現行賃料とは、実際に支払っている地代になります。還元利回りとは借地権価格を求めるための利回りのことです。

普通借地権は、現行賃料が安いほど(低廉なほど)、「借り得」が発生するため、借地権(借りる権利)の価格が高くなります。

2-4.保証金等の一時金の有無

保証金等の一時金の有無も定期借地権と普通借地権では異なります。

定期借地権は、契約期間が比較的短いことから、契約時に借地人が地主に対して保証金を預けることもあります。(保証金の授受はないことも多いです。) 保証金とは、契約終了時点に地主から借地人に返還される一時金です。

一方で、普通借地権は、借地人が半分土地を購入しているようなものであるため、契約時に借地人が地主に対して権利金を支払います。

権利金とは、地代の前払い的性格を有する一時金であり、契約が終了しても地主から返還されない一時金です。

一時金の有無の違いをまとめると、下表の通りです。

一時金の種類	定期借地権	普通借地権
保証金	あり(ない場合もある)	なし
権利金	なし	あり

3.定期借地権のメリット、デメリット

3-1.定期借地権のメリット

定期借地権のメリットは下表の通りです。

貸主のメリット	借主のメリット
・土地が確定的に帰ってくる ・建物投資が不要で長期安定的な収入を得ることができる。	・土地を購入しなくて済むため、投資費用を安く抑えることができる。 ・地主を説得しやすく、条件の良い土地を借りやすい。

3-2.定期借地権のデメリット

定期借地権のデメリットは下表の通りです。

貸主のデメリット	借主のデメリット
・建物を建てて貸す借家事業に比べると 賃料収入が低い。 ・長期間、土地の利用方法が拘束される。	・更新ができない。　　　　　　　　 ・地代が高い。

4.やめた方が良い？定期借地権付きマンションとは

この章では定期借地権付きマンションについて解説します。

4-1.定期借地権付きマンションの特徴

定期借地権付きマンションとは、敷地の利用権が定期借地権のマンションのことです。 一般的なマンションは敷地の利用権が所有権であるため、基本的にずっと住み続けることができます。

一方で、定期借地権付きマンションは敷地の利用権が定期借地権であることから、借地の契約期間満了時には各区分所有者は全員マンションを手放し、マンション敷地全体を更地で返還することが必要です。

そのため、定期借地権付きマンションでは購入後、解体積立金といった特殊な費用も生じます。

定期借地権付きマンションは、土地の権利が所有権ではないことから、分譲価格が安い傾向があります。また、定期借地権物件は所有権物件との差別化を図るため、部屋の面積が大きい物件が多いのも特徴です。

公益財団法人日本住宅総合センターによると、新築分譲マンションにおける定期借地権付きマンションの割合は、0.5％程度です。

また、中古マンション市場における土地の権利別マンションの割合は、所有権が98.0％、普通借地権が1.69％、定期借地権が0.26％となっており、定期借地権付きマンションは中古マンション市場においてほとんど売買されていないことがわかります。

4-2.購入すると後悔することが多い理由

定期借地権付きマンションは、購入すると後悔することが多いとされています。 主な理由としては、以下の2点が挙げられます。

4-2-1.簡単に売れない

定期借地権付きマンションは簡単には売れないというデメリットです。 定期借地権は、借地期間の残存期間が減っていくと、借地権価格が下がっていきます。 また、建物も築年数の経過により価格が下がります。

所有権のマンションであれば建物価格が下がっても土地価格が下がらないため相応の価格で売ることができます。

しかしながら、定期借地権付きマンションは借地権価格も建物価格も両方が下がっていくことから、中古マンションとしての価格が著しく下がってしまうのが特徴です。

住宅ローン残債が売却価格を上回りやすく、また、買主も住宅ローンの審査に通りにくいことから、簡単には売却できないことが多くなっています。

4-2-2.老後に不安が生じる

定期借地権付きマンションは、借地契約満了後は退去しなければいけないことから、老後に不安が生じる点もデメリットです。

借地契約満了時には定期借地権付きマンションが取り壊されてしまうため、老後に備えて新たな住宅を確保する必要があります。

まとめ

以上、定期借地権について解説してきました。 定期借地権とは、契約満了時点に確定的に借地契約が終了する借地権のことです。

定期借地権には、「一般定期借地権」と「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」の3種類があります。 定期借地権は、更新ができないという点が普通借地権との最大の違いです。

定期借地権付きマンションは、「高く売れない」、「老後に不安が生じる」といった理由から、購入すると後悔する人が多くなっています。

定期借地権付きマンションは、制度内容を十分に理解した上で購入を検討するようにしましょう。