底地とは?借地権との違いや地代・価格・売買の注意点を解説

底地とは?借地権との違いや地代・価格・売買の注意点を解説

不動産用語の聞きなれない言葉の一つに底地があります。底地の読み方は「そこち」です。底地は借地権が設定されている宅地の所有権のことを指しますが、底地の地代や価格は設定されている借地権の種類によって異なってきます。

この記事では「底地」について解説します。

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1.底地(そこち)とは?借地権の違いは?

底地とは、借地権が設定されている宅地の所有権のことです。借地権とは、建物を所有する目的の地上権または賃借権のことを指します。

底地は地主の「土地の所有権」であるのに対し、借地権は借主の「土地を借りる権利」の名称です。よって、地主(貸主)は「底地を持っている」、借地人(借主)は「借地権を持っている」という表現をします。また、ここでいう借地権は「建物を所有する目的で土地を借りる権利」という点がポイントです。

例えば、駐車場や野立て看板を借りている人は、土地を借りる権利を持っていますが、建物を所有する目的で土地を借りていないため、借地権とは呼びません。駐車場や野立て看板のような建物所有目的以外で土地を借りる権利は、一般的に使用借権と呼ばれます。

そのため、使用借権の付着している土地は底地とは呼ばず、あえて表現するなら「更地」です。

また、建物所有目的の借地権は、借地借家法が適用される点がポイントです。借地借家法は本来的に弱い立場になる借主(借地人)を守るための法律であり、貸主である地主の権利(底地)は借地借家法によって制限を受けることになります。

2.底地の種類

底地は設定されている借地権の種類によって権利の制約の程度が大きく異なります。この章では底地の種類について解説します。

2-1.普通借地権が設定されている底地

普通借地権とは、更新ができる借地権のことです。単に更新ができるというだけでなく、地主から更新拒絶(更新を断ること)をすることがほぼ不可能な点が特徴となっています。

普通借地権では、借地の契約期間満了時に地主から更新拒絶をするには正当事由が必要です。

正当事由とは、借地人から土地を返してもらうのに正当な理由のことを指します。 例えば、その他に土地を持っておらず、本人の生活のためにどうしてもその土地が必要な場合等が正当事由に該当します。

自宅の土地を他に持っており、単に他人に貸すためのアパートを建てたいといった理由は正当事由には該当しないです。

正当事由は理由だけでなく、借地人に対して支払う立ち退き料も加味して正当性が判断されます。

立ち退かせる理由が弱い場合、十分な立ち退き料を支払えば、弱い理由が補完され正当事由として認められることになります。

立ち退き料とは、地主(貸主)から借地人(借主)に対して支払う金銭です。 例えば車を貸しても貸主は借主から無料で車を返してもらうことが当然ですが、土地の場合、貸主は借主にお金を支払わないと土地を返してもらえないということになります。

さらに、普通借地権では、正当事由が認められたとしても、契約を更新せずに終了させる場合は、借地人が地主に対して建物を時価で買い取ることを請求することができます。 この借地人が地主に対して建物の買取を請求できる権利を「建物買取請求権」と呼びます。

建物買取請求権は、地主の同意がなくても借地人が申し出れば強制的に売買契約が成立し、借地人は地主が建物代金を支払うまで土地の明け渡しを拒むことが可能です。

このように、普通借地権の底地は地主からの更新拒絶が著しく難しいため、地主の権利が大きく制約されている点が特徴となっています。

2-2.定期借地権が設定されている底地

定期借地権とは、更新ができない借地権のことです。定期借地権には、「一般定期借地権」と「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」の3種類がありますが、いずれも契約期間満了時は借地契約が確定的に終了します。

定期借地権では、そもそも更新ができないため、契約期間満了時に地主から更新拒絶することが不要です。

土地を返してもらうのに正当事由も立ち退き料も不要であり、一般定期借地権と事業用定期借地権では借地人からの建物買取請求権も排除できます。

そのため、定期借地権では、地主の権利もある程度守られており、契約期間満了時に確実に土地を取り戻せることができる点が特徴です。

3.底地の地代

底地の地代について解説します。

3-1.普通借地権が設定されている底地

底地の地代は、地主と借地人の合意によって決まるため、本来であれば普通借地権や定期借地権で違いが出るものではありません。

しかしながら、普通借地権の場合、古くから大地主が貸主となっているものが多く、かつ、借地期間も半永久的になることから、地代が低廉な額となっていることがよくあります。

普通借地権の年間の地代額は、慣習的に「固定資産税の2~3倍程度」が相場です。普通借地権だから地代が低廉でなければならないというものではなく、普通借地権の地代は低廉なものが多いという状況となっています。

3-2.定期借地権が設定されている底地

定期借地制度は1992年に創設された制度であり、普通借地権と比べると契約期間が短いため、地代は相当地代を目安に決定されることが一般的です。

相当地代とは、「その程度の地代を払うのが相当」とされる地代であり、地代の定価とされています。

相当地代は、年間の地代額が「更地価格の6%」が相場です。ただし、定期借地権の地代は建物用途によって異なる傾向があり、住宅等の居住用建物の地代は店舗等の事業用建物の地代よりも安くなる傾向があります。

4.底地の価格の計算方法

底地の価格の計算方法について解説します。

4-1.普通借地権が設定されている底地(買取相場)

普通借地権は地主からの契約解除がほぼ困難であるため、基本的には借地契約が解除できないことを前提に価格が計算されます。

借地人以外の第三者が底地を購入しても土地を自由に使えないため、底地の購入者は地代収入を目的とした投資家や不動産会社となることが一般的です。

普通借地権の売却価格は不動産会社や投資家が購入する買取価格が相場となっており、底地の買取価格は収益還元法によって価格が決まります。

底地の買取価格の計算方法は以下の通りです。

【底地の買取価格】

底地の買取価格 = (年間地代 - 固定資産税等) ÷ 還元利回り

底地の経費は土地の固定資産税および都市計画税(固定資産税等と略)のみであるため、底地価格を求めるにあたっては、まず年間地代から固定資産税等を控除して純収益を求めます。

還元利回りとは、純収益に対して投資家が一般的に期待する利回りのことです。底地の還元利回りは、2%程度が相場となっています。還元利回りは立地の良い物件であれば1%台後半、立地の悪い物件であれば3%弱等となり、物件の条件によって異なることが一般的です。

例えば、年間地代が30万円、固定資産税等が10万円、還元利回りを2%とした場合、底地価格の買取価格は以下の通りです。

底地の買取価格 = (年間地代 - 固定資産税等) ÷ 還元利回り         = (30万円 - 10万円) ÷ 2%         = 1,000万円

普通借地権の底地の買取価格は地代が低廉であることも手伝い、更地価格の1~2割程度の価格となってしまうこともよくあります。

4-2.定期借地権が設定されている底地

定期借地権は契約満了時に確定的に借地契約が終了するため、基本的には借地契約が契約満了時に終了することを前提に価格が計算されることが多いです。

定期借地権は、契約終了時点に近づくほど更地で戻ってくる期間が短くなるため、借地契約の残存期間が短いほど更地価格に近づくという考え方で価格が求められます。

定期借地権の設定された底地は、頻繁に取引されるものではないことから相場が形成されにくく、定期借地権の相続税評価の割合を参考にしながら価格が求められることがよくあります。

定期借地権の設定された底地の相続税評価額の求め方は以下の通りです。

残存期間 底地価格
残存期間が5年以下のもの 更地価格の95%
残存期間が5年を超え10年以下のもの 更地価格の90%
残存期間が10年を超え15年以下のもの 更地価格の85%
残存期間が15年を超えるもの 更地価格の80%

相続税評価額の率はあくまでも目安であり、実際の取引価格は立地条件や地代水準等によって異なることが一般的です。

5.底地売買の注意点

底地売買の注意点について解説します。

5-1.まずは借地人に打診する

底地を売るのであれば、まずは借地人に打診することが注意点となります。理由としては、借地人は第三者よりも高く購入してくれる可能性があるためです。

普通借地権か定期借地権か否かに関わらず、借地人が底地を買い取れば、土地と建物が同一人の所有者(完全所有権という)の状態となります。完全所有権となれば、借地人は地代の支払も不要となりますし、融資を受ける際の担保価値も上がります。

また、土地と建物を同時に売ることで高く売却でき、底地と借地権で分かれているときよりも市場価値が回復します。底地は借地人以外の第三者が買うよりも借地人が購入した方が価値はあるため、売却価格も買主が借地人の方が高くなりやすいのです。

5-2.普通借地の底地は売った方が相続税対策になることが多い

普通借地の底地は持っているよりも売却した方が相続税対策になることが多いといえます。理由としては、普通借地権の底地は買取価格が相続税評価額よりも安くなる傾向があるためです。

普通借地権の底地の相続税評価額は以下の式で求めます。

【普通借地権の底地の相続税評価額】

普通借地権の底地の相続税評価額 = 更地の相続税評価額 × (1 - 借地権割合)

借地権割合とは相続税路線価図に記載されている割合のことです。

画像出典:国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

例えば、買取価格が1,000万円であるのに対し、相続税評価額が3,000万円となってしまうようなことがあります。

本来、1,000万円くらいの価値しかないのに3,000万円の資産として評価されてしまえば、その分、相続税が高くなります。

無駄に高く評価されれば税金も無駄に増えてしまうため、普通借地権の底地は生前中に売却した方が節税になることが多いのです。

まとめ

以上、底地について解説してきました。底地とは借地権が設定された宅地の所有権のことです。

底地は普通借地権が設定されている底地と定期借地権が設定されている底地の2種類があります。

底地の地代は、普通借地の場合は低廉な地代で、定期借地の場合は相当地代が一般的です。底地の価格は、普通借地の場合は収益還元法によって求められ、定期借地の場合は残存する借地期間に応じて価格が変わります。

底地の売買の注意点としては、「まずは借地人に打診する」等がありました。底地を高く売りたい場合には、借地権者に打診することから始めてみてください。

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執筆
不動産鑑定士、宅地建物取引士
竹内英二

不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。大手ディベロッパーで長く不動産開発に関わってきたことから土地活用や賃貸借を得意としている。普段は不動産鑑定業だけではなく、法人や個人を問わず貸主や借主からの相談も多く受けている。大阪大学出身。

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