【2022年】住宅ローンの金利相場は今後どうなる?過去30年の推移もチェック!

【2022年】住宅ローンの金利相場は今後どうなる?過去30年の推移もチェック!

これから住宅ローンを借り入れる人ならだれもが気になる金利相場。今のように低金利が続くのであれば安心ですが、やがては上昇するのではないかと不安に感じている人も多いのではないでしょうか。住宅ローン金利の推移や、金利タイプの種類、金利を決定に影響を与える要因などを考えてみましょう。

住宅ローン金利のトレンド

住宅ローンの金利は時代によって変わります。住宅金融支援機構がホームページで公開している住宅ローン金利(変動金利等)の推移が下記のグラフです。

(出典:住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」)

今となっては信じられないかもしれませんが、30年以上前には変動金利で8.00%を超えるような時代があったのです。高金利で住宅ローンを借り入れても、それ以上のペースで不動産の価値が上がる、いわゆるバブルの時代です。

やがてバブルがはじけ、不動産の価値が下がると、住宅ローン金利も一気に下落し、1990年代後半からは多少の凸凹はあるものの、比較的安定した水準で推移するようになっています。

では、これから住宅ローンを借りようとしている人は、金利は安定水準にあるから特に気にする必要はないかというと、そうではありません。上記グラフはあくまで店頭金利をもとにした情報であり、住宅ローン金利相場において今後の推移はどうなるか参考にはなりますが、実際の借入の際に適用される金利はこれとは別に存在するからです。

店頭金利と適用金利の違い

店頭金利(基準金利とも言われます)を分かりやすく説明すると、各銀行がそれぞれに決めている金利の定価のようなものです。対して、適用金利は定価からディスカウントされた売り出し価格に該当します。業界では店頭金利と適用金利の差異を「金利優遇幅」と表現しています。

たとえば店頭金利2.475%で金利優遇幅が2%~1.75%なら、適用金利は0.475%~0.725%になります。この数値は某都市銀行が実際に設定しているものです。このように適用金利が店頭金利から80%を超えて引き下げられることも珍しくないため、借りれを検討している人は、常に適用金利を意識しなければなりません。

なお、金利優遇に幅があるのは、貸し手である銀行側が相手を見て決められるようにです。貸し出しリスクが少ない相手(借入金額が少ない、収入に対する返済割合が低い等)ほど優遇幅は大きくなり、低い金利で住宅ローンを借りられます。リスクが高いと判断されると優遇幅が縮小し、最小レートの適用金利で借りられない可能性もありますので、その点は注意が必要です。

住宅ローン金利のタイプ

住宅ローンには金利の設定の仕方に応じた複数のタイプがあります。「変動金利」「固定金利」「固定期間選択型」です。それぞれの特徴とメリットデメリットを考えてみましょう。

変動金利

最も低い金利となるのが変動金利です。借入期間中の金利は半年ごとに見直されます。

変動金利のメリット

・ほかのタイプのものよりも金利が低い
・借入期間中に金利が下がったらその恩恵を受けられる

変動金利のデメリット

・借入期間中に金利が上がると負担が増す
・毎月の返済額が変動し、家計管理が複雑になる

固定金利

借入期間すべての金利を最初に定めるものです。フラット35などがその代表です。

固定金利のメリット

・借入期間中に金利が上がってもその影響を受けない
・毎月の返済額が一定で、家計管理がしやすい

固定金利のデメリット

・ほかのタイプのものよりも金利が高い
・借入期間中に金利が下がってもその恩恵を受けられない

固定期間選択型

固定期間選択型は、当初から一定期間の金利が固定されるものです。その期間は2年、3年と短いものから、5年、10年、さらには15年、20年、25年と長めのものまで多種類用意されています。期間終了後はその時点の金利で改めて変動金利や固定期間選択型を選ぶ形の商品が一般的です。

期間が短いものほど変動金利と似た性質となり、期間が長くなると固定金利の特徴を備えます。メリットデメリットもそれぞれの金利タイプの項を参考にしてください。

新規、借り換え時の金利

住宅ローンを借り入れるタイミングは不動産の購入時(新規)か、すでに借入中の住宅ローンから別のローンへの変更時(借り換え)があります。新規と借り換えで住宅ローン金利に違いはあるのでしょうか?

結論から言うと、住宅ローンの金利相場で新規と借り換えによる明確な違いはありません。新規も借り換えもどちらも同じ金利にしている金融機関も非常に多いです。ただし、銀行単位ではいずれの金利タイプでも借り換えのほうが低金利になる(またはその逆)と言ったことはあります。銀行が新規、借り換えどちらの貸し出しに積極的かを判断する指標になりますので、住宅ローンを選ぶ時の参考にはなるかもしれません。

住宅ローン金利は今後どうなる?

住宅ローン金利の今後の推移はどうなるか、それを知るためにはヒントがあります。変動金利であれば日銀が決める「政策金利」、固定金利は「新発10年物国債利回り」です。

変動金利が長らく低金利なのは、政策金利である「無担保コール翌日物レート」が5年以上にわたりマイナス金利を維持していることと関係しています。また、銀行間の個人客の獲得競争が激しくなっているため、適用金利だけを見ると、この5年間で金利はさらに引き下げられている印象です。

固定金利の指標である「新発10年物国債利回り」は2019年に底を打ち上昇へ転じています。フラット35に代表される固定金利はこれに連動し、2019年当時1.110%だった金利が、2022年5月現在は1.480%まで上がってきています。

経済の未来は予測が難しく、正解を言い当てることはできません。しかし住宅ローン金利は指標となる「政策金利」「新発10年物国債利回り」の動きが先行するため、注意深く観察すれば今後の参考にできると言われています。

借入中に金利が上がったら

変動金利、または固定期間選択型で借り入れている住宅ローンの金利が借入中に上がると、毎月の返済額が増え、家計に影響を及ぼします。固定金利や長期での固定期間を選択するのはこのリスクに備えるためです。では、すでに借入してしまっているときに金利上昇があったとき、どのように対処すればよいのでしょうか。

金利上昇による毎月の返済額の上昇を食い止める方法は、「返済額軽減型」の繰り上げ返済をすることです。繰り上げ返済にはほかに返済期間を短くする「期間短縮型」があります。期間短縮型は金利が変わらない前提であれば総返済額を減らす効果があるためお勧めできる方法ですが、毎月の返済額は変わりません。金利上昇に伴う毎月の返済額を抑制することが目的なら返済額軽減型の繰り上げ返済を行いましょう。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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