意外と知らない【公示価格の調べ方】をわかりやすく解説!土地価格を知る他の指標も紹介

意外と知らない【公示価格の調べ方】をわかりやすく解説!土地価格を知る他の指標も紹介

段階を踏んで理解していけば、公示価格の調べ方もわかりやすくなります。また、不動産価格の指標である固定資産税評価額や路線価との違いを理解しておくことも大切です。

本記事では、公示価格の調べ方を4STEPでわかりやすく解説しています。

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公示価格とは

公示価格とは、国土交通省が算定する土地価格の目安のことです。公示価格を参照することで、不動産取引や資産価値を判断しやすくなります。

公示価格の特徴や、類似する指標の基準地価との違いを確認していきましょう。

公示価格の特徴

公示価格の主な特徴として、以下3点が挙げられます。

1.地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が適正な地価の形成に寄与するためのもの 2.毎年1月1日時点の標準値の正常な価格を3月に公示するもの 3.2名以上の不動産鑑定士が全国26,000地点(2022年時点)で実施するもの

出典:国土交通省「地価公示」

基準地価との違い

公示地価は国(国土交通省)が主体となり算出する指標であるのに対し、基準地価を算出・公表するのは各都道府県です。毎年7月1日時点の評価額が、9月下旬に公示されます。

また、基準地価は1地点につき不動産鑑定士1名以上で算出する点も違いです。また、公示地価と異なり、都市計画区域外も算出の範囲に含まれます。

公示価格の調べ方を4STEPで紹介

国土交通省のサイトを訪問すれば、公示価格を手軽に確認が可能です。実際に自分で検索できるように、調べ方を4STEPに分けて図を交えながら解説します。

1. 国土交通省のサイトを訪問する

公示地価は、標準地・基準地検索システムの国土交通省地価公示・都道府県地価調査で確認できます。まず、以下のサイトにアクセスしてください。

出典:国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

2. 該当する地域を指定する

続いて、検索したい地域をクリックしていきます。上図は、東京都世田谷区で検索するケースです。

3. 検索条件を決定する

該当する地域を指定し終えたら、上記の図が出てきます。対象・調査年・用途区分・地価について、今回確認したい土地の条件を入力していきましょう。

公示地価を確認したい場合、対象で地価公示のみを指定します。都道府県地価調査を含めると、基準地価も確認可能です。調査年は、こだわりがなければ最新調査年のみにチェックで構いません。

各土地には、目的に応じて用途区分が決められています。検索する土地の用途区分が不明な場合は、空欄で構いません。

最後の地価は、指定範囲の希望がある場合にのみ入力してください。

4. 表示された公示価格を確認する

条件を入力した後に検索をクリックすると、該当する土地の公示地価が表示されます。各不動産の「価格(円/m²)」の部分が公示地価です。

公示価格・基準地価以外の指標

土地価格の基準となる指標は、公示価格と基準地価に限りません。固定資産税評価額や相続税評価額(路線価)も不動産の価格を把握する上で大切な指標です。

それぞれの特徴を解説します。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税を算出する際の基準となる指標です。数値は各市町村(東京都23区は都税事務所)が算出します。

算出の基準日は1月1日で、公表時期は3月下旬ごろです。数値は3年ごとに見直されます。

相続税評価額(路線価)

相続税評価額とは、主に相続税を算出する際の基準となる指標です。原則、国税庁が作成する路線価図に基づき算出されますが(路線価方式)、路線価がない地域では倍率表に基づき算出されます(倍率方式)。

路線価方式を用いた計算式は以下の通りです。

路線価 × 補正率・加算率 × 地積

また、倍率方式を使う場合、以下の式で求められます。

固定資産税評価額 × 倍率

なお、算出の基準日は毎年1月1日で、公表時期は7月上旬です。

公示価格 基準地価 固定資産税評価額 相続税評価額
発表主体 国土交通省 都道府県 市区町村 国税庁
目的 土地取引の指標、公共事業用地取得の価格基準 土地取引の目安 固定資産税などの算出基準 相続税などの算出基準
基準日 毎年1月1日 毎年7月1日 1月1日(3年ごとに見直し) 毎年1月1日
発表時期 3月下旬 9月下旬 3月下旬 7月上旬
特徴 一般的な土地取引の基準となる 公示価格を補完する指標 一般には非公開 路線価方式・倍率方式で算定

公示価格は実勢価格の参考になる

実際に取引する際の土地の価格を知りたい場合は、実勢価格を把握することが大切です。実勢価格とは、実際に不動産取引をする際に当事者間で決める価格のことを指します。

ちなみに、土地の価格を表現する際に用いられる一物五価とは、4つの指標に実勢価格を加えたものです。

調べた公示価格から、およその実勢価格を算出することもできます。算出方法や注意点を確認していきましょう。

公示地価から実勢価格を算出する方法

公示地価から実勢価格を算出する方法は難しくありません。事前準備として、国土交通省のサイトを訪問し、4STEPで該当する土地の公示価格を確認しておきましょう。

算出する上で重要なポイントが、土地の実勢価格は公示価格の1.1倍から1.2倍が目安とされている点です。そのため、調べた公示価格に1.1(1.2)をかけると実勢価格を算出できます。

公示価格を利用する際の注意点

公示価格は実勢価格を手軽に計算できて便利ですが、利用にあたりいくつか注意が必要です。

まず、公示価格の基準点は26,000程度のため、特に地方では確認したい土地のエリアまで網羅していない可能性があります。実勢価格に近づけるためには、公示価格だけでなく基準地価も参考にすることが大切です。

また、実勢価格はあくまで当事者間で決める価格のため、双方が抱える個人的事情によっても大きく変化します。公示価格から不動産の売出価格を決めていても、実際にその価格で売却できるとは限らない点に注意しましょう。

さらに、公示価格と実勢価格を算出するタイミングが異なる点も課題です。例えば、1月1日時点の公示価格を用いて年末に不動産取引する場合、約1年間で生じた社会情勢にまで対応しきれません。

指標の意味がわかれば公示価格の調べ方もわかりやすくなる

土地の価格を示す基準のひとつ、公示価格の調べ方を4STEPでわかりやすく紹介しました。まずは、国土交通省のサイトを訪問し、対象エリアや希望条件を入力していくことがポイントです。

また、取引時の実際の土地価格を知りたい場合には、実勢価格を公示価格から算出することもできます。一物五価のそれぞれの特徴を理解し、不動産取引に活かしましょう。

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執筆
オウチーノニュース編集部

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