リロケーションとは?意味や途中解約できない等の注意点を解説!

リロケーションとは?意味や途中解約できない等の注意点を解説!

海外赴任等、中長期的に家を空ける場合にはリロケーションも選択の一つです。リロケーションとは、転勤期間中に一時的に家を貸すことを指します。

リロケーションは、家賃収入を得られるというメリットもありますが、契約期間中に途中解約できない等の注意点もあります。リロケーションで失敗しないためには、メリットと注意点をしっかり把握しておくことがポイントです。

この記事では「リロケーション」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

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1.リロケーションとは

リロケーション(relocation)とは、英語を直訳すると、転勤・移住といった意味になります。日本では主に**「転勤中の一時的な家の貸し出し」をリロケーションという言葉で表現++することが多いです。

一時的な賃貸であることから、リロケーションでは契約期間終了時に借主を確実に退去させることが最大のポイントとなります。一見すると契約期間終了時に借主が退去することは当然のように思えますが、実は貸主は家を当然に返してもらえるわけではありません。

契約期間終了時に借主を確実に退去させるために、「定期借家契約(ていきしゃっかけいやく)」と呼ばれる種類の賃貸借契約を選択することが必要です。定期借家契約とは更新ができない契約であり、契約期間満了時に借主が必ず退去しなければならない賃貸借契約となっています。

2.通常の賃貸との違い

通常の賃貸との違いについて解説します。賃貸借契約には、「普通借家契約」「定期借家契約」の2種類があります。

普通借家契約とは更新ができる契約で、定期借家契約とは更新ができない契約のことです。通常の住宅の賃貸では、普通借家契約が用いられることが一般的となっています。

普通借家契約は、借地借家法によって借主の権利が強く守られている点が特徴です。契約期間満了時に借主が更新したいと申し出れば、普通借家契約では基本的に更新することが可能です。仮に貸主が更新を拒絶する場合、借主を退去させるためには正当事由と立ち退き料の支払いの2つが必要となります。正当事由とは、借主を退去させるための正当な理由のことです。

ただし、正当事由と立ち退き料の支払いの2つを行えば、すんなりと退去させられるわけではなく、退去させるには借主の合意が必要となります。特に問題となるのが立ち退き料です。立ち退き料はいくらというものが明確に決まっているわけではないため、借主が提示された立ち退き料に納得しなければいつまでも物件に居座られてしまうことになります。

一方で、定期借家契約はそもそも更新ができない契約であるため、契約期間満了時に確実に賃貸借契約が終了します。貸主に正当事由と立ち退き料の支払いも不要です。アパートのような通常の賃貸物件では、契約期間満了時に借主を退去させる必要がありません。むしろ更新してもらい、長く借りてくれた方が貸主にとっては都合が良いです。

借主にとっても、更新ができる普通借家契約の方が立場は安定するため、普通借家契約の物件を希望します。通常の賃貸市場では、貸主と借主の双方にとって普通借家契約の方が都合は良いことから、通常の住宅の賃貸では普通借家契約が主流となっているのです。

3.リロケーションのメリット

リロケーションのメリットについて解説します。

3-1.家賃収入が得られる

リロケーションのメリットは、家を空けている間でも家賃収入が得られるという点です。家は持っているだけで固定資産税や損害保険料、住宅ローン等の維持費がかかります。マンションであれば、管理費および修繕積立金も生じます。

転勤中、家を貸さなければこれらの維持費が垂れ流しになるだけです。家賃収入が入れば、維持費の足しになり、場合によってはプラスの収益も生むことができます。

3-2.自然と家の維持管理を任せられる

一時的でも人を住まわせると、自然と家の維持管理を任せられる点もメリットです。家は、空き家の状態にしておくと劣化が早まってしまいます。

空き家の状態が家を劣化させる主な原因は、「換気が行われないこと」と「排水が行われないこと」の2点です。家を締め切ったままの状態にすると、湿気がこもり、床や壁等の室内にカビが繁殖します。結露も発生しやすくなり、放置しておくと木の部分の腐食が進みます。

カビや結露の発生を抑えるには、窓を開け、空気を入れ替えるといった定期的な換気が必要です。人が住んでいると、自然と窓が開け閉めされます。意識的に管理を頼まなくても、自然と建物の劣化を防ぐ換気がなされるのです。

また、家は排水も定期的に行うことが必要です。キッチンや洗面所の下には「排水トラップ」というS字の排水管が設けられています。このS字部分には封水と呼ばれる水が溜まっており、封水があるおかげで下水本管から汚臭が逆流することを防いでいます。家を空き家で放置すると、封水がそのうち蒸発し、下水本管から汚臭が家中に流れ込むようになります。

リロケーションによって借主に住んでもらえば、日常生活の中で換気と排水を行ってくれますので、自然と家の価値を保つことができるのです。

3-3.台風や暴風雨の自然災害に備えやすい

家を賃貸に出しておけば、台風や暴風雨の自然災害に備えやすいという点もメリットです。台風や暴風雨は天気予報で到来する前に注意喚起がなされるため、事前にある程度の備えをすることができます。

人が住んでいれば、風で飛びそうなものや鉢植えを中に入れる、雨戸をしっかりと閉める等の対策が可能です。自分の家だけでなく、近隣に被害を与えないための対策も取ることができます。また、雨漏りが生じた、ガラスが割れた等の被害が生じても、人が住んでいればすぐに対処することが可能です。

空き家の状態で放置すると、台風や暴風雨で被害を受けたことを知らないまま時間が経過してしまいます。 空き巣や動物が中に入れる状態になってしまえば、治安上も問題です。自然災害に対する事前の備えと事後の対処は、遠くに離れていると対応ができません。

リロケーションによって人に住んでもらうことで、自然災害に対する対応も行われるのです。

4.リロケーションにかかる費用

リロケーションにかかる費用は以下の通りです。

初期費用
・入居者募集費用
・リフォーム費用(必要な場合のみ)

賃貸期間中
・管理委託料
・修繕費(必要な場合のみ)
・その他固定資産税等の物件の維持費

4-1.初期費用

リロケーションをスタートさせる際は、入居者募集費用のための初期費用が発生します。入居者募集費用は、原則として仲介手数料が必要です。仲介手数料は家賃の1ヶ月分になります。

場合によっては、入居者募集費用としてAD(広告宣伝費)が必要なこともあります。ADとは自分の物件に優先的に借主をあっせんしてもらうために、管理会社に支払う動機付け費用(インセンティブフィー)のことです。ADは入居者が決まりやすい都市部の物件であれば家賃の1ヶ月分、入居者が決まりにくい郊外の物件であれば家賃の2~3ヶ月分が相場となります。

また、設備等の損傷が激しく、そのままの状態で貸せない場合には貸す前にリフォームが必要となることもあります。リフォームが必要かどうかは、賃料の査定時にリロケーションの管理会社に見てもらった上で判断するのが適切です。リフォームに対する意見は管理会社によって異なりますので、複数の管理会社に聞くことをおすすめします。

4-2.賃貸期間中

賃貸期間中は、管理会社に管理委託料を支払います。管理委託料の相場は、家賃の5%程度であることが一般的です。

また、賃貸借契約では、借主が故意(わざと)・過失(うっかり)、または善管注意義務違反、もしくは通常の使用を超えるような使用で壊したものでない限り、賃貸物件が壊れたら貸主に修繕義務があります。リロケーション中に、例えば設備が寿命で自然に壊れた場合には、貸主の費用負担で設備を交換することが必要です。

その他、固定資産税や都市計画税、火災保険料(建物のみ)、マンションの管理費および修繕積立金等の維持費はリロケーション中も貸主負担となります。

5.リロケーションの7つの注意点

この章ではリロケーションの注意点について解説します。

5-1.住宅ローン返済中の物件は銀行の了解をとること

リロケーションを行うにあたっては、住宅ローン返済中の物件の場合、銀行の了解をとることが必要です。

まず、原則として住宅ローンを返済中の物件は他人に貸すことはできなくなっています。他人に貸すことができないのは、銀行との間で締結される金銭消費貸借契約の中で「資金使途」に反するからです。 資金使途とはお金の使い道のことになります。

住宅ローンの資金使途はマイホームの購入であり、投資物件の購入ではありません。住宅ローンで購入した物件を賃貸に出すということは、状況としては投資物件の購入と同じです。収益物件の購入はマイホームの購入ではないため、資金使途違反となります。よって、住宅ローンを返済中の物件は、収益物件のように恒久的に貸すことは原則としてできないのです。

ただし、海外赴任や転勤等の必要やむを得ない理由がある場合には、銀行も例外的に貸すことを認めてくれます。海外赴任や転勤等であればリロケーションをしても大丈夫です。黙って賃貸をして後から銀行に資金使途違反を疑われるのは面倒ですので、リロケーションをするなら事前に銀行の了解を取って堂々と行うようにしましょう。

なお、住宅ローンが完済した物件であれば、既に銀行との金銭消費貸借契約が終了しているため、銀行の了解は不要です。住宅ローンが完済した物件であれば、リロケーションだけでなく、恒久的に貸す収益物件のような貸し方もすることができます。

5-2.定期借家契約で締結すること

リロケーションで最も重要なことは、定期借家契約で締結することです。普通借家契約で締結してしまうと、借主を退去させることが困難となってしまいます。

普通借家契約は借主の借りる権利が強く守られており、借主が更新したいと申し出ればほぼ更新できてしまう契約です。普通借家契約を選択すると、転勤から戻ってきたときに家を取り戻せなくなってしまうため、定期借家契約を利用することが一般的となっています。

ただし、「リロケーションだから定期借家にしなければならない」というルールはどこにもありません。例えば、転勤期間中に大学生の甥っ子や姪っ子に家を貸すといったケースもあります。信頼関係が成立している親族に貸す場合、所有者が戻ってきたら素直に物件を返すことが想定されます。

信頼関係が成立している間柄であれば、立ち退きで揉めることはないので、普通借家契約で契約しておくということもあります。

リロケーションにおける定期借家契約は、基本的に第三者に貸す場合は必須です。第三者に貸す場合、賃貸借契約書が定期借家契約であるかどうかをしっかり確認する必要があります。定期借家契約は、単に表題部に「定期借家契約」と書いてあるだけでは定期借家契約にはならないという点がポイントです。

賃貸借契約書の条文の中に「更新に関する定め」があったり、「更新を前提とした条項」があったりすると普通借家契約となってしまいます。契約書の中に「更新」という文字が入っていれば、普通借家契約となってしまうため、更新規定がないことを確認しましょう。

なお、「更新」と「再契約」は別物です。定期借家契約では、「貸主と借主が協議の上、再契約できるものとする」と書かれた条文があることも多いです。

再契約とは新しい契約を意味するため、貸主が拒否すれば新たな契約できないものとなります。 更新とは意味が異なることから、再契約に関しては条項に入っていても大丈夫です。

5-3.賃料が相場よりも低くなること

リロケーションは定期借家契約であることから、賃料が相場よりも低くなることが注意点です。

賃貸市場では、地域によって3LDKなら15万円、2LDKなら11万円のように賃料相場が確立されています。 これらの賃料相場は、普通借家契約を前提にしていることがポイントです。

普通借家契約は、長く貸したい貸主と長く借りたい借主にとって都合の良い契約であることから、住宅の賃貸市場において主流の契約となっています。定期借家契約は更新できないため借主にとって不利な契約であり、住宅の賃貸市場では利用が少ないです。

定期借家契約の物件を借りようとする人は少ないことから、結果的に住宅の定期借家の物件は相場よりも賃料が安くなっています。契約期間にもよりますが、普通借家契約の50~80%程度の賃料になっていることが多いです。

契約期間が短いほど借主にとって不利であることから、例えば契約期間が1年なら普通借家契約の50%、5年なら普通借家契約の80%のようになっています。定期借家の相場は契約期間によって変動するため把握がしにくく、いくらで貸せるかは管理会社に確認しないとわからないのが通常です。

賃料も管理会社によって多少の差が出てきますので、貸す前は必ず複数の管理会社に相談し、できるだけ高く貸してくれる管理会社を見つけるようにしましょう。

5-4.貸主からの途中解約はできないこと

普通借家契約や定期借家契約に関わらず、期間の定めのある賃貸借契約では、貸主から契約期間中に途中解約できないことが注意点です。

リロケーションでもっと多いトラブルは、この貸主が途中解約できないという部分になります。転勤では、例えば「転勤期間が予定よりも早く終わる」、「妻と子供だけが先に戻る」といったことが起こり得ます。

このような場合、貸主としては途中解約して家を取り戻したいところです。しかしながら、期間の定めのある賃貸借契約では、契約期間中に貸主からの途中解約はできないことになっています。仮に賃貸借契約書に「貸主から契約を中途解約できる」といった条項を定めていたとしても、それらの条文は無効です。

いざ裁判になったら認められない条文であるため、賃貸借契約書に貸主からの中途解約条項を定めても、法的な効力はない条文となってしまいます。

どうしても借主に出て行って欲しい場合は、借主と協議して合意解除するという方法が考えられます。ただし、合意解除はあくまでも借主の合意が必要であるため、借主が住み続けたいといえば解除できないことになります。

5-5.賃貸中は住宅ローン控除が利用できなくなること

今の家で住宅ローン控除を適用している場合、リロケーション期間中は住宅ローン控除を適用できない点が注意点です。

住宅ローン控除とは、年末の借入残高に一定率を乗じて求めた額を所得税等から控除できる制度になります。住宅ローン控除は単身赴任のように家族が残って住み続ける場合には継続して適用されますが、家族全員が引っ越した場合はいったん中断されます。

住宅ローン控除は今の家に戻ってきたら再開でき、再開できる時期にはルールがあります。転勤中に家を他人に貸していない場合は「再入居した年」から住宅ローン控除を再開することが可能です。一方で、他人に貸している場合は「再入居した翌年」から住宅ローン控除が再開されます。

リロケーションは他人に貸している場合に相当しますので、住宅ローン控除の再開のタイミングは「再入居した翌年」ということです。

5-6.原状を写真等で記録しておくこと

リロケーションを行うには、貸す前に原状を写真等で記録しておくことが注意点です。賃貸借契約では、退去時に借主に原状回復義務が課されます。

原状回復義務とは、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損傷を元に戻すという義務のことです。「元に戻す」といっても、元の状態が不明瞭だと、退去時の原状回復で揉めてしまいます。例えば、貸す前から所有者によって作られた床のキズは元の状態ですので、原状回復の対象にはなりません。

誰が付けたキズなのか、退去時にわかるようにするためにも貸す前に各部の写真を撮って記録を残しておくことがポイントとなります。

5-7.実績のある管理会社に任せること

リロケーションを始めるのなら、リロケーションの実績のある管理会社に任せることが注意点です。リロケーションは一般的に定期借家契約を用いるため、慣れていない管理会社に依頼すると不手際が起きる可能性があります。

定期借家契約は、借主にとって不利な契約であることから、契約前に借主に書面で事前説明したり、契約終了前に通知したりしなければならないというルールが存在します。

リロケーションに慣れている管理会社であれば問題ありませんが、リロケーションに不慣れな管理会社に依頼すると定期借家契約の特有の手続きを怠ってしまうこともあります。手続きを怠ると、せっかくの定期借家契約の効力がなくなり、普通借家契約となってしまうこともあります。

管理会社のミスのせいで家を取り戻せなくなるといったこともあり得るため、リロケーションは実績のある会社に依頼することが重要です。

まとめ

以上、リロケーションについて解説してきました。リロケーションとは、主に転勤中に定期借家契約を使って留守宅を賃貸することです。

リロケーションには「家賃収入が得られる」、「自然と家の維持管理を任せられる」等のメリットがあります。

一方で、リロケーションは「住宅ローン返済中の物件は銀行の了解をとる」や「貸主からの途中解約はできない」等が注意点です。リロケーションの概要がわかったら、早速に実績のある管理会社に相談してみてください。

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執筆
不動産鑑定士、宅地建物取引士
竹内英二

不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。大手ディベロッパーで長く不動産開発に関わってきたことから土地活用や賃貸借を得意としている。普段は不動産鑑定業だけではなく、法人や個人を問わず貸主や借主からの相談も多く受けている。大阪大学出身。

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