確定測量の費用や期間は?境界トラブル防止のためにすることは?

確定測量の費用や期間は?境界トラブル防止のためにすることは?

宅地の売買や相続に伴う分筆などで「確定測量」を行わなければならないことがあります。一般の人で確定測量を何度も行ったことがある人は多くはありません。確定測量は何を目的に、誰が行うものなのか。その流れや、費用についても確認しましょう。

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確定測量とは

確定測量は境界確定測量とも言われるもので、その名が示すとおり土地の「境界」がどこかを確認し、決定するために行われます。測量ができるのは専門職である測量士と土地家屋調査士です。測量士は登記を目的とした測量はできませんが、土地家屋調査士はそれが可能です。宅地の確定測量は登記を伴うことも多いため、一般的には土地家屋調査士へ依頼することになります。

確定測量が必要なとき

確定測量が必要になるのはどんな場面なのか、具体的なケースをいくつか確認してみましょう。

土地を売買するとき

確定測量を行う理由の代表とも言えるのが、土地を売買するときです。境界が確定していない土地は、将来トラブルに発展する可能性があります。買主がそうしたリスクを避けるために売主へ境界の確定を求め、売主がそれに応じて確定測量を行います。

土地を分筆するとき

登記簿上のひとつの土地を複数の土地に分けることを土地の分筆と言います。正確な分筆を行うためには、元の土地の境界が確定されていることが不可欠です。確定測量を行い、その境界に応じて土地を分筆します。

土地を物納するとき

相続によって相続税が課せられた際に、現金納付が難しいときは例外的に相続財産による物納が認められています。この物納をする場合も、境界が定まっていないのであれば確定測量を行う必要があります。

境界標を復元するとき

本来あったはずの境界標が何らかの理由で無くなってしまい復元をしなければならないときにも確定測量を行います。土地の売却、分筆、物納の可能性があるなら、境界標を復元し、それに備えます。

確定測量にかかる期間

確定測量には最低でも1ヵ月半から3ヵ月ほどかかると言われています。依頼する土地家屋調査士の選定も含めたらさらに長くなることも十分あり得ます。これほど時間がかかるのは、確定測量前の事前準備や、当事者のスケジュール調整などがあるためです。

たとえば土地の物納を考えている場合、相続が開始されてから確定測量を行っていると、物納期限を超過してしまうリスクもあります。不測の事態による作業の長期化を防ぐため、被相続人になる人が存命のうちに作業に着手するほうが賢明です。

確定測量図と地積測量図、現況測量図との違い

確定測量を行うことで手に入るのが確定測量図です。測量図にはほかに地積測量図と現況測量図があります。それぞれ確定測量図との違いを見ていきましょう。

地積測量図とは

地積(土地の面積)を明らかにするのが地積測量図です。地積測量図は法務局へ申請すればその土地の所有者でなくても取得することができます。

ただし、登記時期の古い土地では地積測量図がないこともあります。また古い地積測量図では境界標がはっきりと記されていなかったり、正確性に欠けていることもあります。そうなると土地の売買等で必要な境界の確定が不完全となってしまうため、別に確定測量図を用意しなければなりません。

地積測量図が法務局に登記されている公的な書類であるのに対して、確定測量図は土地の所有者が作成する私的な文書という位置づけです。

現況測量図とは

現況測量図は、土地の広さや位置を見た目で判断する現況測量を行った際に作られる図面です。建物を新築する場合の設計図の基となるのがこの現況測量図です。確定測量との最大の違いは、境界を確定させる作業が現況測量にはなく、図面にもその記載がされないことです。

境界トラブルと確定測量

境界がどこかを表すために実際に土地に目印として置かれるのが境界標です。境界標として何を使うかの決まりはありませんが、劣化せずに永続的に使用できるものが望ましいです。

なかには境界標として木杭やプラスチック杭を利用しているケースがありますが、土地にしっかり定着するだけの安定性がなかったり、腐食してしまう恐れがあるためお勧めできません。また、堅牢なコンクリート杭であっても大規模災害などで境界標が紛失、移動してしまう可能性もゼロではありません。境界標が本来の役割を果たせなくなると、隣地とのトラブルリスクが生じます。

こうしたリスクを回避するためにも、境界標だけでなく確定測量をし、確定測量図を作成することが必要です。

確定測量にかかる費用、費用負担について

土地が接するのは隣地や道路などで、その相手方は複数います。相手方が私有地であればその境界確定は民有地境界確定、公道などの共有地であれば官民有地境界確定になります。

通常の一戸建てに要する面積の土地であれば、確定測量に係る費用は50万円~80万円程度が相場です。民有地境界確定よりも官民有地境界確定のほうが手続きがより煩雑になるため、費用は高額になりがちです。共有地との接地が多い角地や両面道路の土地は。相場より確定測量にかかる金額が高くなることがあるので注意しましょう。

土地売買に伴う確定測量では、費用負担は売主となることが一般的です。これは法律上の決まりではなく、商慣習によるものなので、たとえば売主側から買主に対して費用の半分を負担するよう依頼することは(受け入れてもらえるかどうかはともかく)可能です。

確定測量の流れ

確定測量の流れは大きく次のようになります。

  1. 土地家屋調査士への依頼
  2. 調査、資料収集、現況測量
  3. 境界確認作業
  4. 確定測量の実施、確定測量図の完成
  5. 登記申請

1を除くと作業の主体となるのは土地家屋調査士です。依頼主は調査士がスムーズに作業できるように土地にかかわる書類などを用意します。書類によって作業がスムーズに行われれば費用が安くなる可能性もあるので、タンスの中に眠っている書類がないか確認するようにしましょう。

3の境界確認作業は相手方同席のもとで行う作業になります。すべての隣地所有者と同時に確認作業を行えればいいのですが、必ずしも日程が合うとは限りません。生活の拠点としていない土地の場合、隣地所有者の協力がスムーズに得られないこともあるため、期間にはゆとりをもって臨むと良いでしょう。

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執筆
2級ファイナンシャルプランナー
鈴木玲

出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2022年の条件は?】など。

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