防火地域と準防火地域とは?両者の違い、調べ方などをわかりやすく解説!

防火地域と準防火地域とは?両者の違い、調べ方などをわかりやすく解説!

自分の土地で思わぬ規制を受けるのが防火地域や準防火地域の規制です。 防火地域や準防火地域では、建物に防火設備と呼ばれる特殊な仕様を組み込む必要があり、建築費が高くなってしまうこともあります。

防火地域や準防火地にとは、それぞれどのような規制があるのでしょうか。この記事では「防火地域と準防火地域」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

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1.防火地域と準防火地域の違いとは

最初に防火地域と準防火地域の違いについて解説します。

1-1.防火地域とは

防火地域とは、市街地の防火対策のため、都市計画で指定される地域のことです。主に、ターミナル駅周辺の中心市街地や主要幹線道路に指定されています。防火地域は鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物が多く、木造の建物は少ないのが特徴です。

防火地域では、以下のいずれかに該当する建物は耐火建築物にする義務があります。耐火建築物とは、火災が自然鎮火するまでの間、放置されても倒壊するほどの変形や損傷がなく、延焼もしないで耐えることができる建築物のことです。

【耐火建築物にしなければいけない建物】

・地階を含む3階以上の建物
・延べ面積100平米超の建物

また、防火地域では上記以外の建物は準耐火建築物にする義務があります。(ただし、延床面積が50平米以下の附属建築物で、外壁および軒裏が防火構造のもの等は除きます。)準耐火建築物とは、耐火建築物ほどの耐火性能はありませんが、火災時に一定時間は倒壊や延焼を防ぐ耐火性能をもつ建築物のことです。

その他、防火地域では看板や広告塔において、屋上に設けるものや高さが3m超のものは不燃材料でつくる(または覆う)という規制があります。

1-2.準防火地域とは

準防火地域とは、市街地の防火対策のため、都市計画で指定される地域のことです。延焼速度を遅くし、市街地の防火に役立てる目的で指定されています。主に防火地域の周辺に、広範囲で指定されることが一般的です。準防火地域の規制は防火地域よりも緩いことが特徴となっています。

準防火地域では、以下のいずれかに該当する建物は耐火建築物にする義務があります。

【耐火建築物にしなければいけない建物】

・地階を除く4階以上の建物
・延べ面積1,500平米超の建物

また、準防火地域では以下のいずれかの建物は準耐火建築物にする義務があります。

【準耐火建築物にしなければいけない建物】

・地階を除く3階以下の建物で、延床面積が500平米超、かつ、1,500平米以下のもの

2階以下で、延床面積が500平米以下であれば、耐火建築物または準耐火建築物にする義務はないため、木造でも建築可能です。ただし、木造にする場合は、外壁および軒裏の延焼の恐れのある部分は防火構造とする必要があります。

1-3.防火地域、準防火地域の違いまとめ表

防火地域と準防火地域の違いをまとめると下表の通りです。

規制内容 防火地域 準防火地域
耐火建築物にしなければいけない建物 ・地階を含む3階以上の建物
・延べ面積100平米超の建物
・地階を除く4階以上の建物
・延べ面積1,500平米超の建物
準耐火建築物にしなければいけない建物 ・上記以外の建物(ただし、延床面積が50平米以下の附属建築物で、外壁および軒裏が防火構造のもの等は除く) ・地階を除く3階以下で、延床面積が500平米超、かつ、1,500平米以下の建物
政令で定める技術的基準に適合すれば良い建物 ・地階を除く3階以下で、延床面積が500以下の建物
木造で良い建物(ただし、外壁および軒裏の延焼の恐れのある部分は防火構造) ・地階を除く2階以下で、延床面積が500平米以下
以下のいずれかの看板等
・屋上に設けるもの
・高さが3m超のもの
・主要な部分を不燃材料でつくるか、または覆う

2.防火地域と準防火地域の共通点

この章では、防火地域と準防火地域に共通にある規制について解説します。

2-1.屋根

防火地域と準防火地域では、屋根は防火上必要な性能を満たすため、以下のいずれかの構造とする義務があります。

【屋根の構造】

・不燃材料でつくる、または葺く
・準耐火構造とする(屋根面は準不燃材料)
・耐火構造とする(屋根面は準不燃材料、勾配は30度以内)

2-2.延焼ラインの外壁の窓やサッシ

延焼ラインとは、建築基準法で記載されている「延焼の恐れのある部分」のことです。延焼ライン(延焼の恐れのある部分)は、具体的に以下の範囲のことを指します。

【延焼ラインの範囲】

・1階は隣地境界または道路中心線から3m以内
・2階以上は隣地境界または道路中心線から5m以内

炎は上空に燃え広がるため、延焼ラインは1階よりも2階以上の方が広いことがポイントです。防火地域と準防火地域では、延焼ラインに窓等の開口部を設ける場合には防火設備を設置しなければならないとされています。

防火設備とは、火災の拡大防止と延焼防止のために建物の内外の開口部に設けられるものです。開口部とは窓やサッシのことを指します。

具体的には、窓の防火設備は「網入りガラス」が代表的です。たまに隣地に近い部屋の窓だけに網入りガラスが入っている物件をみかけますが、あれは延焼ライン内に入っている部屋の防火設備になります。

サッシの防火設備は、アルミ樹脂複合サッシが一般的です。ただし、木製サッシでも大臣認定を受けた防火認定品であれば、防火設備として認められます。

防火地域や準防火地域では、延焼ラインの窓やサッシが防火設備の特殊仕様となってしまうことから、建築費が高くなりやすいのです。

3.「法22条区域」および「指定なし」とは

防火地域または準防火地域以外では、「法22条区域」および「指定なし」があります。

法22条区域とは、防火・準防火地域以外の地域について、特定行政庁が指定する区域で、火災の延焼防止を目的に、全ての建築物の屋根の不燃化を義務付けた地域のことです。法22条区域では、屋根だけでなく、延焼のおそれのある部分の外壁も構造規制を受けます。

特定行政庁とは、建築主事(建築専門の役人のこと)が置かれた自治体のことです。自治体によっては、防火・準防火地域以外の地域を全て法22条区域に指定している街もあります。

一方で、指定なしとは、防火地域や準防火地域、法22条区域のいずれにも該当しないということです。 中心市街地から離れた住宅街では、「指定なし」となっていることもよくあります。

4.防火地域・準防火地域の調べ方

防火地域や準防火地域は、大きな自治体であればインターネットで調べることが可能です。

小さな市町村で都市計画情報がネットに公開されていない場合には、役場に行くと確認することができます。市町村役場は、「都市計画課」や「街づくり課」といった課が窓口となっていることが多いです。

東京都では「都市計画情報等インターネット提供サービス」によって都市計画情報が公開されていますので、ここでは東京都を例に調べ方を紹介します。

まず一番左の「都市計画情報」をクリックします。

画像出典:都市計画情報等インターネット提供サービス

ここでは、東京都立川市の「立川駅」周辺の防火地域等の指定状況を確認します。 都市計画情報を開いたら、左の「表示切替」において、「防火・準防火地域」を選択します。

画像出典:都市計画情報等インターネット提供サービス

立川駅周辺の指定状況は下図の通りです。

画像出典:都市計画情報等インターネット提供サービス

上図は「薄いピンク」が防火地域、「濃いピンク」が準防火地域、「無色」が指定なしです。 駅周辺は「防火地域」、その周辺を取り囲むように「準防火地域」が指定されていることがわかります。 駅から離れた住宅街は「指定なし」です。

一般的に、防火地域に指定されている箇所は狭く、その周辺に準防火地域が広く指定されていることが特徴となります。

5.防火地域と準防火地域にまたがる場合

防火地域と準防火地域にまたがる場合のルールは以下の通りです。

case 状態 制限の受け方
1 建物が「防火地域または準防火地域」と「指定なし」にまたがる場合 建物全体が防火地域または準防火地域の制限を受ける
2 建物が「防火地域または準防火地域」と「指定なし」にまたがるが、「指定なし」の区域は防火壁で区画されている場合 防火壁外の部分は制限を受けない
3 建物が「防火地域」と「準防火地域」にまたがる場合 建物全体が防火地域の制限を受ける
4 建物が「防火地域」と「準防火地域」にまたがるが、「準防火地域」は防火壁で区画されている場合 防火壁外の部分は準防火地域の制限を受ける

6.防火地域、準防火地域内の建ぺい率緩和

建ぺい率が「80%以外」に指定された地域においては、一定の要件を満たすと建ぺい率が10%加算されるという緩和規定があります。 建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことです。 建築面積とは、原則として建物を上から見たときの面積のことを指します。

防火地域、準防火地域で建ぺい率が10%加算される要件は、以下の通りです。

【建ぺい率が10%加算される要件】
防火地域:耐火建築物を建てた場合
準防火地域:耐火建築物または準耐火建築物を建てた場合

角地等による建ぺい率の緩和の要件に該当する場合も、建ぺい率が10%加算されます。角地緩和と防火地域、準防火地域の建築物の耐火性能による緩和は、それぞれ建ぺい率が加算されるので、最大20%の緩和になります。

一方で、建ぺい率が適用除外されるという緩和規定もあります。建ぺい率が「80%」と指定された地域においては、「防火地域で耐火建築物を建てる」と建ぺい率の制限が適用されなくなるという規定です。建ぺい率が適用除外となれば建ぺい率は100%ということになり、敷地目一杯に建物を建てることができます。

7.防火地域と準防火地域の火災保険

火災保険は防火地域や準防火地域で決まるわけではなく、建物の耐火性能によって決まります。燃えにくい構造のものほど保険料が安く、燃えやすい構造は保険料が高いというのが特徴です。

保険料率を決める構造は、M構造(マンション構造)とT構造(耐火構造)、H構造(非耐火構造)の3つがあります。

構造種別 建物の例
M構造
(マンション構造)
・コンクリート造の共同住宅
・耐火建築物の共同住宅
T構造
(耐火構造)
・コンクリート造の一戸建て
・鉄骨造の一戸建て
・耐火建築物の一戸建て
・準耐火建築物の一戸建て
・省令準耐火建築物等
H構造
(非耐火構造)
・一般的な木造住宅
・M構造やT構造のどちらにも該当しない建物

火災保険料は安い順から並べるとM構造、T構造、H構造となります。 防火地域や準防火地域の建物は、M構造やT構造になっているケースが多いです。 よって、結果的に防火地域や準防火地域では火災保険料が安くなることが多いといえます。

まとめ

以上、防火地域と準防火地域について解説してきました。

防火地域も準防火地域も、市街地の防火対策のために指定された地域のことです。規制は準防火地域よりも防火地域の方が厳しくなります。防火地域や準防火地域では、屋根や延焼ラインの外壁の窓等に共通の規制もあります。

建物が防火地域と準防火地域にまたがる場合は、基本的に厳しい方の地域の規制に従うのが原則です。 防火地域内で耐火建築物を建てた場合、または準防火地域で耐火建築物や準耐火建築物を建てた場合、建ぺい率が10%緩和される制限もあります。

土地の購入や建物を建築する際に、参考にして頂けると幸いです。

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執筆
不動産鑑定士、宅地建物取引士
竹内英二

不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。大手ディベロッパーで長く不動産開発に関わってきたことから土地活用や賃貸借を得意としている。普段は不動産鑑定業だけではなく、法人や個人を問わず貸主や借主からの相談も多く受けている。大阪大学出身。

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