実家の空き家の買取はどうやる?買取相場や買取業者の探し方などを解説!

実家の空き家の買取はどうやる?買取相場や買取業者の探し方などを解説!

相続した実家や古い自宅など、空き家の処分に困っている人も多いと思います。 空き家の処分方法としては、買取も一つの選択肢です。

買取とは、転売を目的とした不動産会社に下取り価格で物件を安く売る方法を指します。 買取は価格がブラックボックスのため、個人の方は利用に少し不安を感じている人もいらっしゃると思います。個人でも騙されずに空き家買取を進めるにはどのようにしたら良いのでしょうか?この記事では「空き家の買取」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

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1.空き家買取のメリット

空き家買取のメリット

空き家買取のメリットについて解説します。

1-1.早く売れる

買取は早く売れるという点が最大のメリットです。

買取以外の方法で、直接最終消費者に売る方法を「仲介」と呼びます。 仲介では、売却するまでにトータルで4~6ヶ月程度の時間がかかることが多いです。 立地条件が悪かったり、築年数が古かったりすると1年近くの時間がかかることもあります。

それに対して、買取は査定を依頼してから1週間から1ヵ月後くらいには売却を終えることができます。 買取業者によっては、翌日に買い取ることを標榜している会社もあるくらいです。

空き家は保有しているだけでも固定資産税や火災保険料等の維持費がかかります。 早く売れるということは、維持費からもすぐに解放される点でもメリットです。

1-2.取り壊さなくても売れる可能性がある

買取では、取り壊さなくても売れる可能性がある点もメリットです。 古い空き家の場合、仲介で売ると売主が取り壊した後でないと売れないこともあります。 仲介では買主は主に個人となりますが、取り壊し費用を負担してまで購入する個人は少ないことが仲介で売却しにくい理由です。

買取を行う不動産会社は資金力がありますので、買い取った後に自らが取り壊して転売します。よって、古い空き家の場合、買取であればそのまま売れることも多いのです。

1-3.家具付きで引き取ってもらえることもある

買取業者にもよりますが、空き家の買取では家具付きで引き取ってもらえることもあります。

仲介による売却では、家具は完全に処分し、ガランドウの状態で引渡すのが基本です。 家具は処分するにもお金も時間もかかります。

全ての買取業者が家具を引き取ってくれるわけではありませんが、一部の買取業者は家具の引き取りサービスを行っています。

家具を自分で処分するのが面倒ということであれば、最初から家具引き取りサービスも行っている買取業者を探すのがスムーズに売るコツです。ただし、家具と引き取ってもらう場合は、処分費用は買取業者が負担するため、売却価格が安くなります。

1-4.仲介手数料は発生しない

買取は仲介ではないため、仲介手数料は発生しない点がメリットです。 不動産会社にとって、買取は安く購入して高く売るビジネスとなります。 転売時に利益を確保しますので、不動産会社に対して特に手数料を支払う必要はないのです。

1-5.契約不適合責任を免責してもらえる

買取での売却は、契約不適合責任を免責してもらえることも多い点がメリットです。 契約不適合責任とは、契約内容とは異なるものを売ったときに課される売主の責任になります。

例えば、雨漏りしているにもかかわらず雨漏りしていないものとして売った場合は、売却後、買主から修補請求または契約解除、損害賠償といったことを請求される可能性があります。

買取では、物件に不具合があったとしても、不動産会社はそのまま購入してくれることがほとんどです。「契約不適合責任は追及しないものとする」といった条件付きで購入してくれるため、古い物件であっても安心して売ることができます。

2.空き家買取のデメリット

空き家買取のデメリット

空き家買取のデメリットについて解説します。

2-1.売却価格が安くなる

空き家の買取は売却価格が安くなる点が最大のデメリットです。 買取は早く売れますが価格が安くなり、仲介は高く売れますが売却に時間がかかるという関係にあります。時間に余裕があり、少しでも高く売りたいというのであれば仲介で売ることをおすすめします。

2-2.必ず買い取ってもらえるとは限らない

空き家の買取では、必ずしも全ての物件が買い取ってもらえるとは限らないという点がデメリットです。

買い取ってもらえない典型的なケースとしては、「土地価格が著しく安く、解体も必要な物件」です。 買い取ってもらえるか否かは、以下のような関係で決まります。

〈買い取ってもらえない空き家〉

更地価格  解体費用

〈買い取ってもらえる空き家〉

更地価格  解体費用

更地価格が解体費用よりも安くなる物件では、買取業者が買い取った後に取り壊して更地として転売しても利益を出すことができません。 地方の物件では、更地価格が解体費用を下回り、買い取ってもらえないケースもあります。

更地価格が解体費用を下回るような物件では、売却するためには売主の費用負担で取り壊すことが必要です。

買取はどんな物件でも買い取ってもらえると勘違いされがちですが、買い取ってもらえない物件もあります。

地方の物件の場合、本当に買い取ってもらえるかどうかは、実際に査定を依頼してみないとわかりません。

2-3.買取業者を探すのに手間がかかる

買取業者を探すのに手間がかかる点がデメリットとなります。 買取業者とは不動産会社のことですが、全ての不動産会社が買取を行っているわけではないです。

不動産会社が買取を行うには資金が必要であり、また、売れ残る在庫リスクも抱えてしまいます。そのため、仲介は行っていても買取は行っていない不動産会社は多く、買取を行っている不動産会社は全体の中では少数派です。

また、買取業者の特徴として、得意分野を分けている傾向があります。 マンションならマンション、戸建てなら戸建てを専門的に行っており、例えばマンション専門の買取業者に相談しても戸建ての空き家の買取は断られることがよくあります。

さらに、買取業者は対応できるエリアも絞っている傾向も強いです。 対応していないエリアの物件を依頼すると、断られてしまいます。仲介に比べると対応してくれる会社が少ないため、買取業者は見つけにくいのです。買取業者を見つけるのであれば、「買取専門の一括査定サイト」等を上手に利用しながら見つけるのが効率的といえます。

3.空き家の買取価格の相場

空き家買取価格の相場

空き家の買取価格の相場は、仲介の価格の50~80%程度です。 取り壊しの必要がなく、簡易なリフォームをするだけで転売できるような物件は、仲介価格の80%程度となります。

一方で、取り壊しが必要な物件の場合には、仲介価格の50%程度となってしまうこともあります。

買取業者は、転売時の利益率を10%くらい確保することを目指すのが一般的です。 また、リフォーム費用は売却価格の10%以内に抑えることも目標としています。

10%の利益と10%のリフォーム費用を確保するために、仲介価格よりも20%程度低い価格で仕入れる必要があるのです。 つまり、買取価格は標準的な物件で仲介価格の80%程度となります。

家具付きで売却した場合、買取業者には家具の処分費用も発生することから、売却価格はさらに低くなります。

また、取り壊しが必要な場合には、買取業者は「10%の利益」と「取り壊し費用」の両方を見込む必要があります。

物件にもよりますが、取り壊しが必要な物件の場合には、仲介価格の50%程度となってしまうこともあるのです。

4.空き家買取に料金はかかる?

空き家買取の料金

買取には料金はかかりません。 買取は仲介ではないため、仲介手数料は発生しないです。 その代わりに、不動産会社は安く購入することで転売益を得ます。

一方で、取り壊さないと買い取ってもらえない空き家では、取り壊し費用が発生します。 取り壊し費用の相場は以下の通りです。

構造 坪単価 総額
木造 坪4~5万円 140万円~175万円
鉄骨造 坪6~7万円 210万円~245万円
鉄筋コンクリート造 坪7~8万円 245万円~280万円

※総額は建物の延床面積を35坪として計算

上記の価格は、一般的に住宅の解体でよく用いられる「手作業・機械作業併用分別解体工法」の相場です。

敷地内に重機が入らず、全て手壊しとなるようなケースでは、取り壊し費用はもっと高くなります。

なお、自分で取り壊して更地にした場合には、仲介で売れる可能性が高まります。 更地を無理に買取で安く売る必要もないため、時間に余裕のある方は仲介で売ってみることもおすすめします。

5.国や行政は空き家の買取は行うか?

国や行政による空き家買取

2022年7月現在では、国や行政が空き家を買い取ってくれる制度はありません。 ただし、2023年4月27日より相続土地国庫帰属制度がスタートするため、「更地」にすれば国が不要な不動産を引き取ってくれる制度が始まります。

相続土地国庫帰属制度とは、相続によって取得した土地を手放して国庫に帰属(寄付)させることができる制度になります。

昨今は、過疎化等により、地方では売却しようにも売れない土地が増えてきました。 しかしながら、このような土地でも相続で所有者になってしまえば固定資産税等の維持費が発生します。

手放したくても手放せなかった土地を、国に返すことができるようになったのが相続土地国庫帰属制度なのです。

ただし、残念ながら空き家がある状態では土地を国に返すことはできないことになっています。国庫に帰属させるには、建物は取り壊し、更地にすることが前提条件です。また、更地以外にも、他の条件を満たす必要があります。

土地を国庫に帰属させるには、以下のような要件を全て満たしておくことが必要です。

【帰属させることができる土地の要件】

ア.建物や通常の管理または処分を阻害する工作物等がない土地(つまり更地であること)
イ.土壌汚染や埋設物がない土地
ウ.崖がない土地
エ.境界等の権利関係に争いがない土地
オ.担保権等が設定されていない土地
カ.通路など他人によって使用されていない土地

最初に「建物や通常の管理または処分を阻害する工作物等がない土地」となっていますので、建物付きの「空き家」は対象にはならないです。 国に引き取ってもらうためには、建物を取り壊す必要があります。

また、土地を帰属させるには、上記の条件を満たすだけではなく、「10年分の土地管理費相当額を納める」ことも条件です。

10年分の土地管理費相当額は、市街地の200平米程度の土地であれば、80万円程度とされています。

そのため、例えば取り壊し費用が150万円、管理費等総額が80万円として場合、空き家を国に帰属させるには230万円程度の費用がかかることになります。

無料で土地を国に返すのに230万円も費用がかかってしまうのは、経済的な負担がかなり重いです。

よって、相続土地国庫帰属制度を利用する以前に、買取や仲介で売ることができないかを検討することをおすすめします。

6.個人が空き家の買取で失敗しないための進め方

空き家の買取で失敗しないために

個人が空き家の買取で失敗しないための進め方について解説します。

6-1.本当に仲介で売れないか確かめる

時間に余裕のある方は、本当に仲介で売れないか確かめることをおすすめします。 買取は価格が安くなってしまうため、特に急いでいない人は仲介で高く売った方が得です。 そのため、特段、売却の期限がない人は、まずは仲介で売ってみることをおすすめします。

ただし、長期間の売却活動をするのが嫌だということであれば、「買取保証」を使ってみるのも一つです。

買取保証とは、一定期間仲介の売却をチャレンジし、その期間内に売ることができなかったら最終的に不動産会社に買い取ってもらえるという売却方法になります。

仲介と買取をミックスさせた売却方法であるため、仲介の可能性も探りながら、最後は確実に買取で売ることができるのです。

6-2.土地の相場を調べておく

空き家の買取で失敗しないためには、土地の相場を調べておくことも望ましいです。 地方の物件で、更地の価格が取り壊し費用を下回るような場合には、空き家を買い取ってもらえない可能性が出てきます。

買取業者は売却益も必要となりますので、買い取ってもらうには少なくとも更地価格は「取り壊し費用+α」の金額以上であることが必要です。

更地の相場は、国土交通省の土地総合情報システムで調べることができます。

また、取り壊しが不要な物件であっても、土地価格を知っておけば買取価格が安過ぎる場合に交渉ができるようになります。

買取業者の「言い値」だけで決まってしまうことを避けられるため、少なくとも更地の価格は調べておくことをおすすめします。

6-3.戸建て専門の買取業者を探す

空き家の買取を進めるには、戸建て専門の買取業者を探すことがポイントとなります。 マンションの買取を専門とする会社に依頼しても断られてしまうため、戸建ても取り扱っているかを確認することが必要です。

また、戸建て専門の買取業者は、空き家の買取価格が高くなる傾向があります。 「地域限定で戸建て専門」といった会社であれば家具を引き取る等のサービスが充実していることも多いです。

6-4.複数の買取業者から見積もりを取る

複数の買取業者から見積もりを取ることがポイントとなります。 買取の査定は無料ですので、何社に依頼しても大丈夫です。

買取業者の提示する査定価格は売却額そのものですので、少しでも高く売るためには複数の買取業者に査定を依頼することが最も効果的となります。

買取では「買取用」の一括査定サイトも存在します。 自ら買取業者を探す必要もなく、複数の買取業者に簡単に査定依頼ができますので、一括査定サイトも利用しながら見積もりを取ることをおすすめします。

7.「売りたい」と「買い取りたい」を繋ぐ自治体の空き家バンクとは

自治体の空き家バンク

空き家バンクとは、市区町村の自治体が実施している不動産情報サイトのことです。 空き家を売りたい、または貸したいと考えている人が物件を登録して情報を載せています。

売主における空き家バンクのメリットとしては、空き家バンクでは不動産会社に断られたような物件も登録できるという点です。 例えば、買取を断られたような物件でも載せることができます。

ただし、空き家バンクに物件を載せたとしても、簡単に売れるわけではありません。 空き家バンクは認知度が低いため、買主側の利用者が少なく、なかなか売れないのが実際のところです。

そのため、空き家バンクを利用するのであれば、仲介で売るときに並行して空き家バンクにも物件を登録しておくといった使い方が良いと思われます。

ひょっとしたら、誰かの目に留まって売れるかもしれませんので、情報の間口を広げる目的で使うのが良いです。買取ですぐに売れるような空き家であれば、空き家バンクの出番はないといえます。

まとめ

空き家の買取のポイント

以上、空き家の買取について解説してきました。

空き家買取のメリットは、「早く売れる」、「取り壊さなくても売れる可能性がある」等があります。それに対して、デメリットは「売却価格が安くなる」や「必ず買い取ってもらえるとは限らない」等です。

空き家の買取価格の相場は、市場価格の50~80%程度の価格となります。 取り壊しが不要な場合、空き家買取には料金はかかりません。

2023年4月より相続土地国庫帰属制度が始まるため、空き家を更地にすれば国に買い取ってもらえる可能性はあります。

個人が空き家の買取で失敗しないためには、「戸建て専門の買取業者を探す」や「複数の買取業者から見積もりを取る」等がポイントです。

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執筆
不動産鑑定士、宅地建物取引士
竹内英二

不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。大手ディベロッパーで長く不動産開発に関わってきたことから土地活用や賃貸借を得意としている。普段は不動産鑑定業だけではなく、法人や個人を問わず貸主や借主からの相談も多く受けている。大阪大学出身。

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