【2022年】マンションの売り時はいつ?売却に適した時期を解説

【2022年】マンションの売り時はいつ?売却に適した時期を解説

マンションを売るなら、売り時を逃さずに高く売りたいところです。 ここ数年、マンション価格の高騰が続いていますが、この売り時はいつまで続くのでしょうか?

また、市況以外にも、築年数や大規模修繕の前後等、マンション売却に適したタイミングについて知りたい方もいらっしゃると思います。

この記事では「マンションの売り時」について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

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1.マンションを売るタイミングの2つの考え方

マンションを売るタイミングの2つの考え方について解説します。

1-1.高く売れるときに売却する

マンションは、高く売れるときに売ると売却しやすいといえます。そのため、市況を見ながら売り時を逃さずに売ることは、一つの合理的な考え方です。

マンションが高く売れる時期というのは、それなりの理由があります。 例えば、住宅ローンの金利が低い等の買主が購入しやすい条件が整っているため、買う人が増えることで売却しやすく価格も高くなるのです。

それに対して、買主が購入しにくくなる条件が揃い始めると買う人が減り、売却しにくくなって価格も安くなります。価格が下落基調にあるときは、価格が安くなるだけでなく、売却期間も長期化することが多いです。

逆に言えば、高く売れる時期は売りやすく、売却期間は短期化する傾向があります。 高く売れるときは楽に早く売れることから、売るのであれば価格が高いタイミングで売った方が良いのです。

1-2.手残りが多くなるときに売却する

前節のタイミングとは真逆の考え方になりますが、手残りが多くなるときに売却するのも合理的な考え方の一つです。手残りとは、売却代金から諸費用や税金、住宅ローン残債を差し引いた後の金額になります。

マンションを売るタイミングは手残りが多くなるとき

マンション価格は一般的に築年数が浅いほど高くなるため、高く売るのであれば築年数が浅い方が有利です。しかしながら、手残りを考えると必ずしも築年数が浅いうちに売るのが正解とは言い切れません。

多くの人は、住宅ローンを借りてマンションを購入しています。住宅ローンの返済方法は、毎月の元金と利息の合計額が一定となる元利均等返済方式となっていることが一般的です。 元利均等返済は、返済当初は利息が多く、元金の返済がなかなか進まないという特徴があります。そのため、新築を住宅ローンで購入した人が、築年数の浅いうちに売ると住宅ローン残債が多く残っており、「売却価格は高いが手残りが少ない」といった現象が発生してしまうのです。

一方で、築年数が古くなってから売ると、「売却価格は安いが手残りが多くなる」といった現象が生じます。

マンション価格は土地価格と建物価格の合計で構成されています。築年数が古くなるとマンション価格が下がるのは、建物価格が下落するのが理由です。築年数は土地価格には影響しないため、仮に建物価格がゼロ円になっても土地価格は残ることになります。

住宅ローンは返済を続けていくといつかゼロ円になりますが、マンション価格は築年数が経過してもゼロ円にはならないため、「売却価格は安くても手残りが多くなる」という現象が生じるのです。

手残りを考慮すれば、必ずしも高く売るだけが絶対的な正解ではないのです。価格だけでタイミングを決めるのではなく、手残りを意識しながら売る時期を決めることも良い判断といえます。

2.不動産に共通する売り時と売却に適した時期

不動産に共通する売り時と売却に適した時期について解説します。

2-1.土地価格が上昇中のときは売り時

不動産の価格は土地価格と建物価格で構成されていますが、土地価格は市況によって上下し、建物価格は築年数の経過とともに下落します。建物価格は一方的に下がることから、不動産価格を押し上げてくれるのは土地価格の上昇です。過去20年間における土地価格の推移を示すと下図の通りです。

出典:地価公示「国土交通省」

全国の土地価格は2013年以降、総じて上昇傾向にあり、不動産の売り時が続いています。

2-2.株価が上昇中のときは売り時

株価は土地価格の先行指標といわれており、株価を見ると1~2年後の土地の値動きが予想できます。株価と土地価格の値動きを示すと下図の通りです。

地価公示平均価格と日経平均の推移 出典:地価公示「国土交通省」日経平均「日経平均プロフィルヒストリカルデータ」

グラフでは、株価と土地価格のピークが1~2年程度ずれている点がポイントです。土地価格は株価が上昇するとそれに遅れて上がり、株価下落するとそれに遅れて下がっていることがわかります。

2-3.金利が低い時期は売り時

金利が低いときは住宅ローンが組みやすくなるため、購入需要が上がり、不動産価格も上がります。 そのため、金利が低い時期はマンションに限らず、戸建てや土地も売り時です。

以下に、10年固定の住宅ローン金利と連動しやすい10年国債利回りと土地価格の推移を示します。

国債利回り(10年物)と地価公示の推移 出典:国債利回り「財務省」地価公示「国土交通省」

2013年から金利は総じて下落していますが、それに連動して土地価格も総じて上がっています。

3.中古マンションが高く売れる時期

この章では中古マンションが高く売れる時期について解説します。

3-1.新築マンションが高いときは売り時

中古マンションは新築マンションが高いときは高く売れるため、売り時です。 首都圏における新築マンションと中古マンションの価格の推移を示すと下図のようになります。

新築マンションと中古マンションの価格推移 出典:新築マンションは株式会社不動産経済研究所「全国新築分譲マンション市場動向2021年」中古マンションは 公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2021年)」

新築マンション価格と中古マンション価格のトレンドは一致しており、新築マンション価格が上がるときは中古マンション価格も上がります。新築マンション価格が高くなると、価格の安い中古マンション市場に多くの買主が流れ込むことで、中古マンション価格が高くなるのです。

3-2.築年数は25年以内が売り時

マンションは、築年数に関しては25年以内の物件が売り時です。最初に首都圏における築年数別のマンションの価格の変化を示すと下図のようになります。

首都圏築年数別マンション価格 出典:新築マンションは株式会社不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向2021年まとめ」、中古マンションは公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」

グラフのパーセントの数値は新築価格を100%とした場合の下落率です。マンション価格は築年数を経過するごとに価格が下がります。築年数の経過によってマンション価格が下がるのは、建物価格が下がることが原因です。

土地価格は築年数ではなく市況によって上下します。建物価格がゼロ円になっても土地価格が残るため、マンション価格が最終的にゼロ円になってしまうわけではないです。マンション価格は築年数の経過によって下がることから、高く売るなら築年数が新しければ新しいほど良いという結論になってしまいます。

しかしながら、「第1章2 手残りが多くなるときに売却する」でも解説したように手残りを考慮すれば築年数が浅い時期に売ることが必ずしも唯一の正解ではありません。そこで、価格ではなく「売りやすさ」の観点から、築何年目以内が売りやすいのかを見極める必要があります。

以下に、首都圏におけるマンション市場に占める築年数別の物件の割合を示します。

首都圏マンションの成約物件と在庫物件の割合 出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」

青の棒グラフが実際に売却された成約物件における築年数別の割合です。赤の棒グラフが売り出し中の物件における築年数別の割合になります。

青と赤のグラフを見ると、築25年を境に上下関係が変動していることがわかります。築25年以内の物件は青が赤よりも高く、実際売れている物件は築25年以内の物件の割合が多いということです。

一方で、築25年超になると赤が青よりも高く、売れ残っている物件の割合が多いということになります。

つまり、築25年以内の物件であれば「売りやすい」といえるのです。築20年であれば、住宅ローンの返済も相当進んでいると思われます。築20~25年の間に売れば、売却しやすく、かつ、手残りも増やしやすいので「売り時」といえます。

3-3.引っ越しシーズンは売り時

マンションは、引っ越しシーズンは取引件数が伸びるため、売りやすいです。具体的には、2~3月が最も売りやすくなります。首都圏の月別マンションの取引件数と価格の推移を示すと、下図の通りです。

首都圏の月別マンション取引件数と価格 出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報MarketWatch2021(令和3)年12月度」

青の棒グラフが取引件数で、赤の折れ線グラフが価格です。マンションの取引件数は、4月の異動シーズンに向けて、毎年2~3月に取引件数が伸びます。棒グラフの取引件数と折れ線グラフの価格を見ると、必ずしも取引件数と価格が連動しているわけではありません。マンションのような不動産の価格は1年くらいの長期スパンで変動していくため、取引件数が増えたからといってすぐに価格が上がるものでもないです。

実際、2021年1月と2021年12月を比較すると、取引件数は下がっているのに価格は上がっているという関係にあります。ただし、取引件数の多い時期は早く売れる可能性があり、また値引き交渉を受ける可能性も低くなります。8月のような取引件数が少なくなる時期にさしかかると、売却期間が1ヶ月程度長くなることもありますし、買主が強気に値引き交渉してくることも予想されます。

そのため、取引件数が伸びる時期は、高く売れるとは限りませんが「売りやすさ」は向上するため、売却に適した時期といえるのです。

3-4.大規模修繕後は売り時

マンションを大規模修繕前に売るべきか、大規模修繕後に売るべきかと問われたら、基本的には大規模修繕後に売るべきといえます。大規模修繕は共用部のリフォームのようなものです。専有部のリフォームが行われれば価値が上がるように、大規模修繕が行われれば価値が上がります。

実際、外壁塗装によって明るい色に塗り替えられたマンションが、大規模修繕前よりも高く売れたという事例は存在します。そのため、例えば1ヵ月後に大規模修繕が予定されており、売却は1年後でも構わないというケースであれば、大規模修繕が終わるのを待ってから売るのでも良い判断です。

ただし、大規模修繕が5年先、10年先に予定されている場合には、大規模修繕を待つ必要はありません。5年先、10年先の大規模修繕を待ってしまえば、築年数が古くなるため、マンションの価格が下がってしまいます。よって、大規模修繕の予定が当面先の場合には、大規模修繕を待つことなく大規模修繕前に売れば良いのです。

大規模修繕は、「自分の売りたいタイミング」や「市況のトレンド」とは無関係に実施されます。マンション売却は大規模修繕よりも「自分の売りたいタイミング」や「市況のトレンド」を優先して売却時期を決定すべきです。

大規模修繕は売り時を決める要素として、優先順位は低いといえます。当面先の大規模修繕を待つ必要はなく、たまたま1年前に大規模修繕を終えたばかりであれば今年は「売り時」と考える程度で十分です。

4.主要都市の売り時

2022年に入って以降、主要都市間ではマンションの値動きに関し、若干差が生じつつあります。この章では、主要都市の売り時について解説します。

4-1.東京のマンションの売り時

日本の不動産市場のトップランナーである東京は、2022年に入って以降もマンション市況は好調です。直近の過去1年間における東京都の中古マンション価格と単価の月別推移は下図のようになります。

東京都中古マンション価格と単価の推移 出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報MarketWatch2022(令和4)年05月度」

グラフの曲線は赤が価格の近似曲線、青が単価の近似曲線です。価格や単価は毎月のように上下変動しますが、近似曲線を用いることで一定の傾向が見えてきます。

東京都の近似曲線は、価格も単価も力強く上昇している状況です。上昇カーブも2022年に入って以降の方が角度は上がっており、東京都は価格も単価もまだ上がっていくことが推測されます。

4-2.大阪のマンションの売り時

大阪のマンション市況は、東京都とは異なる値動きを見せ始めています。直近の過去1年間における大阪府の中古マンション価格と単価の月別推移は下図の通りです。

大阪府中古マンション価格と単価の推移 出典:公益社団法人近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポート No.114 2022年6月号」

グラフでは、赤が価格の近似曲線、青が単価の近似曲線を示します。直近1年間の値動きとしては、価格も単価も概ね上昇しているという状況です。

ただし、東京都と異なるのはカーブの形です。東京都は価格も単価も力強く上昇しており、下に膨らんだ形のカーブを描いていました。一方で、大阪府の上昇状況は東京都と比べると弱く、価格も単価も上に膨らんだ形のカーブを描いています。

特に単価については、2022年に入って以降、右肩下がりの傾向を見せ始めており、今後も上がっていくとは推測しにくい状況です。

不動産の価格が下がる局面では、最初に地方の価格が下がり、最後に東京の価格が下がるという傾向があります。大阪では早くも単価が下落し始めている兆候が出ており、2022年に始まった大阪の下落が2023年には東京にも波及していくかもしれません。

4-3.名古屋(愛知県)のマンションの売り時

名古屋市を含む愛知県のマンション市況を見てみます。直近の過去1年間における愛知県の中古マンション価格と単価の月別推移は下図の通りです。

愛知県中古マンション価格と単価の推移 出典:公益社団法人中部圏不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ2022年(令和4年)5月度」

グラフの赤線は価格の近似曲線、青線は単価の近似曲線です。 愛知県におけるマンションの価格も単価も概ね上昇傾向にありますが、上昇状況は東京都と比べると弱くなっています。

愛知県の曲線のカーブも大阪府に近い形をしていますが、愛知県は単価だけでなく価格も下落の兆候が見え始めている状況です。

2022年に入って以降、地方都市のマンション市況は徐々に鈍り始めており、遠からず東京にも波及するシグナルとなっています。

5.売り時はいつまで続く?2022年はコロナよりも金利上昇に注意!

2020年から流行り出した新型コロナウイルスは、一時期、マンション市況にも影響を与えました。

第一回の緊急事態宣言が発令された2020年4月と5月には中古マンション価格が下落した時期がありましたが、2021年以降は新型コロナウイルスの影響はほぼ見られない状況です。一方で、2022年に入って以降、新たな懸念事項が出てきました。それは住宅ローンの金利の上昇です。

2022年に入って以降は、住宅ローンの10年固定の金利を中心に、徐々に金利が上昇し始めています。10年固定の住宅ローンの金利が上昇している直接的な原因は、10年国債の利回りが上昇しているためです。10年国債の利回りは、10年固定の住宅ローンの金利に直接的な影響を与えます。

10年国債の利回りが上昇している理由は、世界各国の中央銀行がインフレ対策として政策金利を上げているためです。10年国債の利回りは、諸外国の政策金利の影響も受けてしまうため、各国の金利上昇の潮流に引きずられる形で上がり始めています。

日本では不動産市場を冷え込ませないために低金利政策を継続していますが、その結果、円安という困った状況を引き起こしています。米国の金利が高く、日本の金利が低いままだと、利率の高いドルで運用した方が有利です。その結果、ドルが買われて円が売られてしまうため、円の価値が下がって円安となってしまいます。

円安となると、例えば今まで100円で輸入できていたものが110円を支払わないと輸入できなくなることから、あらゆる輸入商品の価格が上がり、日本も徐々に物価が上昇し始めています。円安を抑えるには諸外国との政策金利差を解消していく必要があり、日銀は今の超低金利政策を継続しにくくなりました。

最近では日銀総裁のちょっとした発言が失言と捉えられ、日銀に対する批判的な報道も増え始めています。日銀の黒田総裁の任期は2023年4月までとなっており、新しい総裁に変われば低金利政策は見直されるのではないかとの見方も多いです。

日銀の政策金利が上がれば、それに連動して住宅ローンの金利も上がります。そのため、住宅ローンの低金利環境は2023年4月までであり、2023年5月以降は住宅ローンの金利は徐々に上がり始めていくのではないかというシナリオは考えられます。住宅ローンの金利が上がれば、住宅が取得しにくくなるため、需要が減り、その結果、マンション価格も下落していくのです。

加えて、日経平均株価も2021年9月は終値が2.9万円台でしたが、2022年6月では終値が2.6万円台となっており、株価も下がり始めました。さらに、大阪や愛知県の地方都市のマンション価格も上昇が鈍り始めてきています。

2023年以降にマンション価格の下落が始める懸念材料は揃い始めており、2022年はマンションの売り時のラストチャンスかもしれないという局面です。ただし、もちろん予想が外れて2023年以降もマンション価格が上がる可能性もあります。どちらに転ぶかは神のみぞ知るという世界です。

近々マンションの売却を検討しているのであれば、少なくとも日銀総裁が変わる前の2022年度中に売るのがいいでしょう。

まとめ

以上、マンションの売り時について解説してきました。

高く売れるときに売るのがスムーズに売却しやすいです。マンションに限らず、不動産は「土地価格が上昇中のとき」「株価が上昇中のとき」「金利が低い時期」は売り時となります。

中古マンションが高く売れる時期としては、「新築マンションが高いとき」「築年数は25年以内」「引っ越しシーズン」「大規模修繕後」のタイミングが挙げられます。

2022年5月時点における主要都市のマンション市況について、東京は力強く上昇基調にありますが、大阪では単価、愛知では価格も単価も上昇基調が鈍り始めている状況です。

2022年は新型コロナウイルスの影響は脱していますが、金利が上昇する懸念があります。 2023年度以降、日銀の方針が変わる可能性があるため、売りどきは2022年度で終わるかもしれません。

マンションを売却予定の方は、2022年のうちに早めに売ることをおすすめします。

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執筆
不動産鑑定士、宅地建物取引士
竹内英二

不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。大手ディベロッパーで長く不動産開発に関わってきたことから土地活用や賃貸借を得意としている。普段は不動産鑑定業だけではなく、法人や個人を問わず貸主や借主からの相談も多く受けている。大阪大学出身。

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