【2022年】マンションの価格高騰はいつまで続く?新築、中古の値上がり率の違いは?

【2022年】マンションの価格高騰はいつまで続く?新築、中古の値上がり率の違いは?

「マンションが高すぎて買えない」という声があります。不動産バブルという言葉も出るほどで、いつまでこの価格高騰が続くのか、多くの人が気になっていることでしょう。マンションの値上がりがどれくらいの水準で進んでいるのか。なぜ高騰しているのかや今後の見通しについて考えてみましょう。

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マンションの値上がりが止まらない!

マンションの値上がりが止まらない!

ここ数年、マンション価格の高騰に関するニュースを耳にすることが多いのではないでしょうか。実際、価格はどれくらい上がっているのでしょうか。複数のデータをもとにその動向を探っていきましょう。

新築マンションの価格

新築マンションの価格推移は不動産経済研究所発表の「首都圏 新築分譲マンション市場動向2021年度」を参考にします。

2021年度に発売されたマンションの平均価格は6,360万円、平米単価は95.3万円でした。これは年度として過去最高値です。

首都圏 新築分譲マンション平均価格・平米単価の推移

年度 平均価格 平米単価
2021年度 6,360万円 95.3万円
2020年度 5,994万円 90.6万円
2019年度 6,056万円 90.1万円
2018年度 5,927万円 87.5万円
2017年度 5,921万円 86.4万円
2016年度 5,541万円 80.1万円

平均価格の推移のほうがイメージはしやすいですが、年によって供給されるマンションの間取りタイプや広さにばらつきがあります。また、不動産価格が高騰しているときは、ディベロッパーは価格を抑えるために同じ間取りタイプでも専有面積を従来より狭くしがちです。そうした部分の影響を抑えるために平米単価での調査も平均価格と同じかそれ以上に重要なものになります。

価格の推移は上の表のとおりです。5年前の2016年度と比較すると2021年度は平均価格で14.8%、平米単価で19.0%の上昇が見られます。新築マンションの価格はわずか5年で15~20%も高くなっているのです。

価格高騰は首都圏に限りません。同じく不動産経済研究所発表の「近畿圏 新築分譲マンション市場動向2021年度」によれば近畿圏での新築マンションの平均価格は4,651万円で1991年以来の高値を、平米単価75.9万円は1973年の調査開始以来最高値を記録しています。

中古マンションの価格

中古マンションの価格はどうでしょうか。東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向」からデータを拾ってみましょう。

首都圏 中古マンション平均価格・平米単価の推移

年度 平均価格 平米単価
2021年度 3,949万円 61.36万円
2020年度 3,668万円 56.14万円
2019年度 3,478万円 53.95万円
2018年度 3,354万円 52.00万円
2017年度 3,253万円 50.63万円
2016年度 3,078万円 48.43万円

新築マンション同様、5年前の2016年度と比較してみましょう。2021年度は平均価格で28.3%、平米単価で26.7%の上昇が見られます。こちらは5年のうちに25%を超え、30%に迫ろうかという上昇率です。

不動産価格指数

最後に国土交通省が毎月公表している不動産価格指数をグラフ化したものを見てみましょう。

不動産価格指数

(出典:国土交通省「不動産価格指数」)

2010年平均を100とし、その時点との違いを示すものですが、一目でマンション(区分所有)の指数が突出して高く推移していることが分かります。

マンション価格高騰の理由

マンション価格高騰の理由

マンションがこれほどまでに価格を上げているのはなぜでしょうか。理由を探ってみましょう。

新築マンションの供給減

「首都圏 新築分譲マンション市場動向2021年度」で発売戸数は32,872戸(前期比13.2%)となっています。3万戸を超えたのは2018年度以来です。

少し古い話になりますが、1994年度から2005年度までは首都圏で発売される新築マンションの戸数は8万戸を超えるラインで推移することがほとんどでした。平均価格も4000万円~4500万円の範囲で、若年層の一次取得者でも無理なく取得できる状況でした。

供給数に異変が生じたのは2008年度あたりからです。供給戸数が5万戸を割ると、一時的に増加することはあったものの4万戸台での推移が続き、2015年度からは3万戸台、新型コロナウイルスの影響があった2019年度には28,555戸まで落ち込みました。

このように新築マンションの供給戸数の減少に合わせるかのように、4,000万円~4,500万円の範囲に収まっていた平均価格は4500万円を超え、2013年からはわずか数年のうちに5,000万円、5,500万円、6,000万円台へと駆け上がっていきました。2021年度の平均価格は先に述べたように6,360万円まで高騰しています。新築マンションに対する需要が維持レベルはあるものとすると、供給が減ったことで競争率は高まり、結果として新築マンションの価格上昇へつながっている可能性が考えられます。

首都圏、とりわけ都心部の新築マンションに関しては販売の様相にも変化が見られます。ディベロッパーは、好条件、高スペックな新築マンションを富裕層へ販売し、少ない供給数で売り上げを確保する販売戦略へシフトしている模様です。そのため、一般庶民、とりわけ若年層には都心の新築マンションは手の届かない、実質買えない価格帯となってしまいました。

住環境への意識の高まり

新型コロナウイルスが社会に与えた影響も見逃せません。内閣府が令和2年に実施した「新型コロナウイルス感染症の影響下における生活意識・行動の変化に関する調査」によると、感染症拡大前に比べて「家族の重要性をより意識するようになった」と回答している人が49.9%と、ほぼ半数に上っています。また、テレワークの普及によって在宅時間が増えている人が多いことも感染症拡大後の社会の大きな変化になっています。

このような家族への意識、在宅時間の増加が「快適な住宅に暮らしたい」というニーズを引き出していることが、専門家などによってたびたび指摘されています。そうした消費者が求める良質な住まいのニーズにいち早く対応しているのが、新築マンションや、リノベーションを施す中古マンションです。新型コロナウイルス拡大後もマンション価格が引き続き上昇を続けている理由のひとつがこうした点にも垣間見えます。

低金利による「借り得」感

住宅ローン金利が低金利であり続ける点もマンション需要を支える要因のひとつです。1990年前後のいわゆるバブル期の変動金利は店頭表示金利で8%を超えることもあるなどかなり高いものでしたが、90年代後半から3%を切るようになり、ここ10年以上は2.475%が定着しています。金融機関同士の激しい優遇競争もあり、実際に消費者が利用する適用金利は1%を下回るのは当然で、なかには0.5%前後の商品もあります。

また、1997年に3%から5%へ引き上げられたのを皮切りに消費税は段階的に引き上げられてきました。そのたびに景気対策として住宅ローン控除が拡充・緩和され、消費増税はされるものの、この時期に家を買った人はその分を補って余りあるだけの恩恵を受けることができました。国のこうした施策もマンション需要をしっかりと後押しした側面があります。

建築費の高騰

建築費(人件費や資材)の高騰はマンション価格にダイレクトに影響します。一般財団法人建設物価調査会が独自に作成している指数では、東京のSRC造の集合住宅の純工事費は2011年を100とすると、2022年4月の数値は132.2、2022年6月は暫定値で135.9まで上昇しています。

新築時の販売価格が高いマンションは、中古になっても簡単には取引価格は下がりません。今の物価高や急激な円安によって資材の更なる高騰が続けば、数年にわたってその影響がマンション価格に影響する可能性もあります。

パワーカップルの購入下支え

新築マンションのスペックと、高年収の共働き世帯の住居ニーズが合致している点も、新築マンションの高騰に寄与しているかもしれません。なかでも注目されているのが、40歳未満と若くして高年収を得ている共働き世帯、いわゆるパワーカップルです。

日本経済社の調査によると、高額物件(6000万円以上)の購入者に占める40歳未満層の割合がこの5年で増えています。

パワーカップルは物件を選ぶときに、沿線や駅など通勤便を最優先とする傾向があります。その条件を満たす建物に新築マンションが多く、パワーカップルはダブルローンを組むなどすることでそれを選ぶだけの資力を確保することができます。

多くの若年層がマンション価格の値上がりを受け、高くて買えないと諦めているなか、パワーカップルは値上がりについていけるだけの収入を得ているのです。こうしたパワーカップルによる新築マンション購入の下支えが、新築マンションの価格高騰に寄与している可能性は無視できません。

一見すると高くて買えない価格設定をしているように見える新築マンションも、実は値上がりにびくともしない層にターゲットを絞り込んだ戦略をもとに、マーケットを成り立たせているのかもしれません。

中古マンションの価格高騰

新築マンションの価格高騰で新築マンションを諦めた層が、状態の良い中古マンションの購入に流れてくると、中古マンションのマーケットの様相も変わる可能性があります。

ここ数年首都圏の中古マンションの在庫数は3万件台の半ばで推移しています。かつては5万件近くの在庫があったことを考えると、新築市場から流れてきた層によって中古物件が買われているため、市場に残る物件が減っていると推測する余地はありそうです。

在庫の減少は供給の減少を意味しますので、同じ需要があれば価格は上がっていきます。中古の場合は新築と違い、価格がある程度上がると、それを見越して売りに転ずる人が出てくるため、天井知らずで高騰を続ける可能性は低いですが、それでもいつ天井を打つのかは、見定める必要があるでしょう。

マンション価格高騰はいつまで続く?

マンション価格が下がるとき

価格高騰を続けるマンションですが、何らかの要因で値下げに転じることはないのでしょうか。不動産バブルとも言われるこの状況はいつまで続くのか。変わるきっかけとなるものを考えてみましょう。

金融緩和の見直し

金融緩和の見直しとは、一言で言ってしまえば超低金利政策を止めることです。マンション価格高騰の理由で住宅ローン金利が低く維持されている点を上げました。低金利が「買いたい」需要を作り価格上昇に寄与している、というものです。

もし、政府・日銀が現在の金融緩和政策を見直し、政策金利等を引き上げたら住宅ローン金利の上昇は避けられないでしょう。マンションの購入意欲はそがれ、結果としてマンション価格は引き下がるかもしれません。

ただし、現在の物価高や景気状況を見ると金融緩和は簡単ではありません。下手をすると景気は悪化し、物価高だけが起こる「悪いインフレ」に陥る危険があるからです。いつまでも超低金利政策が続きはしないとしても、転換期を予想するのは簡単ではありません。マンション購入を考えるなら金融緩和に関するニュースには常に気を付けておく必要があります。

新型コロナウイルスの終焉と住意識の変化

新型コロナウイルス感染症が今度どうなるのか。終焉を迎えるのであればその時期はいつ頃なのかもマンション価格に影響を及ぼす可能性があります。感染症の最中は人々の意識に様々な変化がありました。今後感染症が終焉した場合、新型コロナウイルス発生前と後で、「住」に対する意識もこれまでとは違うものになるかもしれません。持ち家志向に大きな陰りが出るようなことがあれば、マンション価格が右肩上がりをいつまでも続けることは難しくなるでしょう。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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