【2022年】不動産業界の今後は?課題とこれからの動向を解説

【2022年】不動産業界の今後は?課題とこれからの動向を解説

既に不動産業界で働いている方や、これから不動産業界で働こうとしている人の中には、今後の不動産業界がどのようになるのか気になっている方もいらっしゃるかと思います。

人口減少や東京一極集中、少子高齢化が進む中で、今後の不動産業界はどのようになっていくのでしょうか。

この記事では「不動産業界の今後」について解説します。

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1.不動産業界とは

最初に不動産業界について解説します。

1-1.不動業界の市場規模の動向

総務省統計局によるサービス産業動向調査によると、不動産業界の売上高の市場規模の動向は以下の通りです。

不動産業界の市場規模の動向

売上(百万円)   

不動産業界の売上高

出典:総務務省統計局「サービス産業動向調査2022年(令和4年)5月分(速報)」より年平均を12倍して年額を表示

不動産業・物品賃貸業全体でみると、2021年における市場規模は年間で約49兆円となっています。 そのうち、不動産取引業は約15兆円、不動産賃貸業・管理業は約21兆円です。

不動産業界は2013年より堅調に市場規模が拡大してきましたが、新型コロナウイルスの影響等もあり、市場規模全体としては2019年をピークに減少傾向が見られます。

1-2.不動産業界の種類と構造

不動産業界といっても、業界内には様々な種類があります。 不動産業界内の種類と構造を示すと、下記の通りです。

不動産仲介

宅地建物取引業の免許を有する業者が行う典型的な業務となります。街の小さな不動産会社から大手仲介会社まで行っており、企業数も最も多いです。仲介には、不動産の売買を仲介する売買仲介と不動産の貸し借りを仲介する賃貸仲介があり、売買仲介は大手が強いという構造です。

買取

宅地建物取引業の免許を有する業者が行う業務です。資金力が必要なことから、中規模以上の会社や大手仲介会社が手掛けています。仲介よりは収益性が高いですが、在庫リスクがあるため、行っていない会社も多いです。

ディベロッパー

用地を仕入れ、ゼネコン(建設会社)等に建物の建築を発注する業務です。ディベロッパーにもマンションや店舗、オフィス等の得意分野があります。大きな投資を伴うことから、ディベロッパーは大手不動産会社が多数を占めるという構造です。

不動産賃貸

不動産取引業を営む不動産会社の多くは、不動産賃貸業も行っています。都市部の一等地のビルは、大手不動産会社が所有しているケースが多いです。オフィスのディベロッパーは自社で開発したビルをそのまま貸して不動産賃貸業を行っています。

不動産管理

管理は貸主から管理の委託を受けて行う業務です。不動産管理業も宅地建物取引業の免許は不要ですが、免許が必要な賃貸仲介も行うことから宅地建物取引業者が多くなっています。街の小さな不動産会社もアパート等の管理を行っていることが多いです。

不動産鑑定

不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を持っている人たちが行う業務です。主に地価公示や相続税路線価等の公的評価額を出す仕事を行っています。一部に大企業がありますが、ほとんどは個人事務所の構造です。

不動産金融

不動産金融とは、J-REITをはじめとする不動産証券化の関連分野です。アセットマネージャー(売買する人)やプロパティマネジャー(管理する人)等の肩書で活躍する人たちが多くいます。業界構造は主に大手不動産会社の関連会社や独立系の会社等で構成されています。

ゼネコン・サブコン

ゼネコン(建築会社)やサブコン(設備業者)は、不動産業というよりも建設業の会社です。ディベロッパーが発注者でゼネコンが請負者という関係にあります。ゼネコンは、オフィスビルやタワーマンション等の大きな建物を建築します。

ハウスメーカー

ハウスメーカーも建設業の会社です。主に個人向けの施工会社であり、戸建てやアパート等を建てています。

設計事務所

設計事務所も建設業の会社です。ゼネコンやハウスメーカーにも設計部門がありますが、施工会社とは独立して設計だけを行っている会社が設計事務所になります。

大手の不動産会社は、総合不動産会社として関連会社も含めると、ディベロッパーの他、不動産仲介や買取、不動産賃貸、不動産管理、不動産金融等のあらゆる業務を幅広く行っています。

一方で、小規模の不動産会社は、賃貸仲介を中心とした不動産仲介や、不動産管理および不動産賃貸等を行っていることが多いです。

不動産業界は、1つの会社が仲介や賃貸、管理といった複数の事業を行っている企業が多いという構造になっています。

1-3.不動産業界の歴史と将来性

日本の不動産業は江戸時代から始まったといわれています。庶民が多く住んでいた「長屋」は賃貸物件であり、不動産賃貸業が行われていました。

世界的に見ると、約2,000前の遺跡であるイタリアのポンペイ遺跡では、女性実業家が行っていた不動産賃貸業の看板も見つかっています。約2,000年前というと、日本では弥生時代にあたります。

このように不動産賃貸業は日本でも世界でも古くから存在し、歴史のある業種ということになります。

不動産業イコール不動産賃貸業ではありませんが、不動産賃貸業は倒産しにくいビジネスの一つといえます。

株式会社帝国データバンクの「老舗企業の実態調査(2019年)」によると、業歴が100年以上の老舗企業で多い業種のトップは「貸事務所」です。

100年以上の老舗企業の業種 出典:株式会社帝国データバンク「老舗企業の実態調査(2019年)」

1-4.不動産業界売上高ランキング

不動産業界における2022年3月時点の売上高ランキングを示すと下表の通りです。

順位 社名 売上高
1 三井不動産 2.1兆円
2 飯田グループホールディングス 1.3兆円
3 三菱地所 1.3兆円
4 東急不動産ホールディングス 9,890億円
5 住友不動産 9,394億円
6 オープンハウスグループ 8,105億円
7 野村不動産ホールディングス 6,450億円
8 ヒューリック 4,470億円
9 レオパレス21 3,983億円
10 東京建物 3,404億円
11 イオンモール 3,168億円
12 パーク二四 2,511億円
13 スターツコーポレーション 1,965億円
14 ケイアイスター不動産 1,843億円
15 タカラレーベン 1,627億円
16 三栄建築設計 1,340億円
17 フジ住宅 1,186億円
18 コスモスイニシア 1,073億円
19 穴吹興産 1,047億円
20 カチタス 1,012億円

出典:2022年3月時点の有価証券報告書

不動産業界の売上トップは三井不動産です。上位の企業には、不動産仲介だけでなく、ディベロッパー業や不動産賃貸業等の複数の事業を手掛けている総合不動産会社が名を連ねています。

2.不動産業界の現状と近年のトレンド

不動産業界の現状と近年のトレンドについて解説します。

2-1.衰退と好景気の二極化

近年の不動産業界は、地方と都市部との間で二極化が続いています。

地方では、人口減少や少子高齢化に拍車がかかっており、売りに出してもなかなか売れない物件も増えてきました。タダでも売れない不動産も存在し、地方の不動産を手放せなくて困っている人も増えています。

一方で、都市部では東京を中心に近年は不動産価格の高騰が続いています。2021年における首都圏の新築マンション価格はバブル期の記録を超えました。都市部のマンション人気は高く、中古マンションも売りに出すとすぐに売れる状況です。

関連記事「日本の不動産価格は今後どうなる?」

二極化は激しくなっており、地方と都市部では傾向が大きく異なることから、近年の不動産業界はひとくくりには語りにくくなっています。

2-2.テレワークの普及のよる部屋数ニーズの増加

直近の不動産業界では、新型コロナウイルスが大きく影響しています。テレワークが一気に普及したことから、働き方や住まいのあり方が1~2年の間に激変しました。

テレワークを行うために、家の中に仕事部屋が必要となったことから東京都内在住だった方でも広い間取りを求めて千葉県や埼玉県の郊外に移り住む人たちが増えています。2021年は東京都でも26年ぶりに人口が減ってしまった状況です。

郊外に移り住んだ人たちの中には、通勤の必要性がなくなったことからわざわざ不動産価格の高い東京に住む必要がなくなり、郊外に移った人もいます。東京では、住宅価格の高さが原因となって人口が減ってしまったとも考えられます。

東京一極集中は今後も続くと思われますが、少し変化の兆しが見え始めた状況です。

2-3.オフィスの賃貸需要の減退

テレワークの普及でもう一つ問題として浮上してきたのがオフィスの賃貸需要です。大手企業の中には、新型コロナウイルスが収束してもテレワークを継続すると宣言している企業もあり、テレワークは今後の働き方の一つとして定着する可能性があります。

大企業もオフィスの賃貸借契約を解約する動きが出始めており、都内でもオフィスの賃貸需要の不透明感が増してきました。都内のオフィスビルは2023年に大量供給されることから、賃貸需要の減退が懸念される「2023年問題」がささやかれています。

3.不動産業界の抱える課題

不動産業界の抱える課題について解説します。

3-1.負動産の増加

近年の不動産業界では、価値のない不動産を表す「負動産」が増加しています。空き家の増加や所有者不明土地の増加が社会的問題となっており、国としても近年は空き家や所有者不明土地を解消するための法律を立て続けに作っている状況です。

所有者不明土地とは、「不動産登記簿等の所有者台帳により、所有者が直ちに判明しない、または判明しても所有者に連絡が付かない土地」を指します。

空き家に関しては2014年11月に「空き家特別措置法(空家等対策の推進に関する特別措置法)」が公布され、所有者不明土地に関しては2021年4月に「相続土地国庫帰属法(相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律)」等の関連法案が2021年4月に公布されました。

自治体が放置されている空き家の所有者に指導、勧告、命令を出したり、相続等により取得した土地を国に引き取ってもらえたりするようになり、行政による空き家対策も進んでいます。

従来不動産はプラスの資産であると考えられていましたが、一部の物件は持っているだけで負債となってしまう負動産として捉えられるようになってきました。 今後は負動産にも対応していくことが、不動産業界の課題です。

3-2.慢性的な人手不足

不動産業界では、慢性的な人手不足も課題として挙げられます。 特に不動産仲介に関しては、結果に応じた出来高制の会社を取っていることも多く、退職者も多いため、慢性的な人手不足となっています。

営業マンは腕があればどこでもやっていけますので、能力の高い人は条件の良い会社にすぐに移ってしまうのが業界の構造です。

人手不足の問題を解消している会社は、従業員を長く根付かせている仕組みを整えている会社が多い傾向にあります。

3-3.不動産業界のIT化の遅れとDX化に向けた対応策

不動産業界は長らくIT化が遅れていると言われていました。しかしながら、昨今では業界内でも随分IT化の動きが出始めています。

オンラインによるIT重説(不動産の契約をする際の重要説明事項(重説)を、パソコンやスマートフォンなどのIT機器を活用して行うこと)は、賃貸では2017年10月から、売買では2021年3月から解禁になりました。

また、国を挙げてDX(デジタルトランスフォーメーション)化にも取り組んでいます。 DXとは、IT技術を用いて、業務フローの改善や新たなビジネスモデルの創出し、従来のシステムから良い方向に脱却していくことです。

国土交通省では、不動産IDの整備を進めています。不動産IDとは、不動産を一意に特定できる不動産の共通コードのことです不動産IDができれば、登記情報や地図、修繕履歴、インフラ、都市計画等のあらゆる情報が1つに紐づけられると見込まれています。

不動産会社の社員が行っている基礎調査も、不動産IDを入力すれば一発で瞬時に表示されることも期待されているのです。不動産会社の業務効率が格段に上がると考えられており、人出不足の解消等に寄与するものと考えられています。

3-4.「囲い込み」とその問題点とは

日本の不動産業界の中には「囲い込み」という業界用語があります。囲い込みとは、売却を依頼された不動産会社が自社で買主を見つけて取引する「両手仲介」にこだわり、他社に客付けさせないような対応のことを指します。

例えば、他社が条件の良い買主を見つけてきたとしても、そのあっせんを不動産会社が勝手に断ってしまうことが囲い込みです。

日本の不動産業界では、不動産会社が売主と買主の両方の仲介(両手仲介)を行うことが合法的に認められています。両手仲介を行うと、不動産会社は売主からも買主からも仲介手数料を取れる点がメリットです。

両手仲介は、海外では禁止されている国も存在します。両手仲介がなぜ問題かというと、1つの不動産会社が利益の相反する売主と買主との間に入ってしまうからです。

通常、売主は高く売る、買主は安く買うことがそれぞれの立場の利益であり、売主と買主の利益は相反します。両手仲介を行ってしまうと、その不動産会社は一方の利益を優先するようなこともあり、例えば売主に対して「買主がもう少し安くしてほしいと言っているので値下げしませんか?」という提案が出てしまうのです。

売主が依頼した不動産会社であれば、売主の高く売りたいという利益を優先するために、本来なら値下げの提案はしないといえます。両手仲介では、最後に売主が値下げすれば成立することが多いため、売主が損をしてしまうことが多いです。さらには囲い込みが行われると、売却期間も長くなる傾向があります。

両手仲介が一概に悪いとも言い切れないのですが、日本では両手仲介が認められていることで囲い込みという悩ましい問題が存在しています。

3-5.レインズシステムの役割と課題

不動産業界では囲い込みを防止するためにレインズと呼ばれるシステムが存在します。 レインズとは、宅地建物取引業の免許を有する不動産会社しか見ることのできないネットワークシステムです。

レインズの仕組み

囲い込みは、売主が仲介を1社にしか依頼できない専任媒介契約または専属専任媒介契約(以下、専任媒介等)を選択した場合に生じる恐れがあります。

専任媒介等では、依頼を受けた不動産会社が売物件の情報を独占できるため、囲い込みが生じやすいのです。

囲い込みが生じないように、専任媒介等で依頼を受けた不動産会社は、レインズに強制的に物件を登録し、全国の不動産会社に情報を公開する義務があります。

他社はレインズを通じて売物件を認識できるため、買主を見つけたらあっせんして客付けをすることが可能です。専任媒介等で依頼をした売主は、本当にレインズ上で情報が他社に公開されているかを確認することもできます。

「レインズの取引状況管理機能」と呼ばれるものであり、売却を依頼すると不動産会社からレインズの取引状況管理機能が使えるIDとパスワードが付与されるという仕組みです。

取引状況管理機能によって、物件が「公開中」となっていればレインズ内で物件がきちんと他社に公開されているということになります。

このように囲い込みを防ぎ、消費者に公平な不動産取引を促すために提供しているレインズですが、課題も多く残されています。複数の会社に仲介を依頼できる一般媒介の場合登録義務がないため、物件の登録率が十分でないこと、不動産会社が仲介を請け負ってから、5~7日以内の登録を義務付けている(米国の同様のシステムMLSは契約後24~48時間以内)ため、情報の即時性に欠けることなどがあげられます。

4.不動産業界の今後の展望

不動産業界の今後の展望というのは、誰も正確には予言できないと思います。 ただし、過去の統計から数年先の未来を予測することはできます。

予測できるものとしては、土地価格です。株価は土地価格の先行指標と呼ばれており、株価の動きを見ていくと土地価格の予測ができます。

全国の地価公示平均価格と日経平均の推移を示すと下図の通りです。

地価公示平均価格と日経平均の推移 出典:地価公示「国土交通省」日経平均「日経平均プロフィルヒストリカルデータ」

株価と土地価格のピークはずれており、土地価格は株価に遅れて上がり、株価に遅れて下がることがわかります。

日経平均株価は2021年9月に終値が2.9万円台という時期もありましたが、2022年に入って以降は終値が高くても2.7万円台となっており、やや下落の兆候が見え始めています。 株価は一進一退を繰り返していますが、どちらかというと下落傾向です。

2022年に株価が下がれば、2023年もしくは2024年には土地価格も下がり始めると考えられます。今後の展望としては、ここ1~2年で不動産価格が下落し始めるかもしれないという微妙な局面といえます。

5.未来はどうなる?将来の不動産業界

ここから先は未来予想図あり、の余談です。筆者の個人的な見解も含んでいますので、その旨ご了承ください。

未来の不動産業界では、「マンションの個人売買」が増えていくという可能性はあります。 マンションではAI査定が普及しており、中には価格精度の高い無料査定システムも存在します。価格精度が相応に高ければ、売主が売値の価格設定で失敗する可能性は低いです。

また、マンションは買主にとっても仲介の重要事項説明の意味合いが相対的に低いといえます。というのも、更地であれば、例えば市街化調整区域の土地等、家が建たない土地を騙されて高く買ってしまうリスクがあります。

更地は購入者が規制を知らずに購入してしまう可能性があるため、更地の買主に対する重要事項説明の意味合いは相対的に高いです。戸建ても取り壊して再建築する可能性があるため、マンションよりは重要事項説明の意味合いが高いといえます。

一方で、マンションは既に物件が建っており、仮に買主が重要事項説明を聞かなくても不測の損害を受けるリスクは相対的に低いです。よって、割り切って仲介なしでも物件を購入できると考える人は一定数いると思われます。

実際に、インターネット上には不動産の個人間売買ができるサイトも出てきました。不動産は高額な商品であるため個人間売買は馴染みませんが、マンションはそれなりに普及するのではないかと考えています。

マンション価格に関しては、不動産会社と消費者との間にある情報の非対称性がなくなりつつあり、仲介ビジネスが成立しづらくなっていくのかもしれません。

まとめ

以上、不動産業界の今後について解説してきました。不動産業界の売上の市場規模は、やや減少傾向にあります。不動産業界は歴史が長く、安定した将来性を見込める業界です。

トレンドとしては、テレワークの普及により部屋数ニーズの増加やオフィスの賃貸需要の減退が見られます。負動産の増加は問題点ですが、近年は負動産の解消に向けた法律が次々にできています。

長期的な展望の予測はできませんが、数年先の土地価格を予想するのであれば株価を注視するのがいいでしょう。

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執筆
不動産鑑定士、宅地建物取引士
竹内英二

不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。大手ディベロッパーで長く不動産開発に関わってきたことから土地活用や賃貸借を得意としている。普段は不動産鑑定業だけではなく、法人や個人を問わず貸主や借主からの相談も多く受けている。大阪大学出身。

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