家の査定では何に注意する?事前に準備することは?

家の査定では何に注意する?事前に準備することは?

家の価値を知るためには第三者による査定が不可欠です。査定をする目的に応じた依頼先や、依頼後の流れ、査定でチェックされるポイントなどを確認しましょう。

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

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1. 家の査定とは?

家の査定とは、その家が持つ市場価値を第三者が評価することです。家の査定はその家を売る機運が高まってきたときや、相続や離婚による財産分与などで正確な価値を知る必要があるときに行われます。

家を査定する方法はいくつかあります。家を売ることが前提の査定であれば不動産会社へ依頼する方法が一般的です。不動産一括査定サイトや同アプリなどを利用し、複数の不動産会社へまとめて査定依頼する人は多いです。もちろん、サイトやアプリを利用せず、自分で不動産会社を探して直接査定をお願いする人もいます。

不動産会社による査定では売却の対象となる物件へ不動産会社が直接訪問し、調査を行います。最近では調査にAIを用いる会社もあるようです。訪問調査やAIを駆使して査定するには相当なコストがかかりますが、大抵の場合、不動産会社の査定サービスは無料で提供されます。無料なのは不動産会社は査定サービスの提供を通じて家を売る人と媒介契約を結ぶことを狙いとしているからです。顧客とつながるためのサービスツールと考えると分かりやすいでしょうか。

家の査定

不動産会社の査定は現地へ訪問し、物件の現状を確認して査定する訪問査定と、物件のスペックのみを用いて机上で査定する机上査定があります。机上査定を先に行い、その後、訪問査定へと進むやり方もあります。いずれも査定をしたからといって必ず売却を進めなければならないものではありません。結果として査定のみで終わってしまっても、問題はありません。

相続や離婚による財産分与などで売却はしないけれど、家の価値を知る必要があるときは不動産鑑定士へ報酬を払い、不動産査定書を作成してもらいます。

売却や財産分与等を問わず、もっと手軽に査定額を知りたいときはネットのシミュレーション査定を使ってもいいかもしれません。匿名で手数料無料で簡単に相場を知ることができるサイトをネット上で探すことができます。

こうしたサイトでは過去の取引実績などをシミュレーション結果の参考にするので、対象をマンションの査定のみとしているケースが多いです。マンション所有者で、匿名で手数料をかけずに相場だけを知りたいと言う人にはこうしたサイトを利用する方法もあります。

この先、本記事で取り上げる「不動産査定」は不動産会社が家を売りたい人に対して提供する無料の不動産査定です。

2. 家の査定の流れ

家の査定の流れ

不動産会社による不動産査定がどのような流れで行われるのか、簡単にその流れ、やり方を確認していきましょう。
まず、不動産会社へ査定の依頼をします。しっかりとした査定書を作ることを前提に、ここでは訪問査定を行うものとします。

不動産会社とコンタクトが取れたら、現地調査の日程を決めます。通常期であればそれほど日数はかからないはずですが、不動産の繁忙期などでは調査日が確定するまでに多少の日数がかかることがありますので、余裕をもって臨むようにしましょう。

現地調査の日が決まったら、当日までに不動産会社へ提供できる情報を探しておきましょう。もっとも重宝されるのは、その不動産を取得した際の広告やチラシ、重要事項説明書などです。現地で見ただけではわからない物件の特徴などが記されているこれらの書面は査定価格を見積もりするにあたり有効に活用されます。

訪問調査が終わったら査定書が提出されるのを待ちます。簡単にすぐ出ることもあれば、査定価格を見積もりするのに時間を要することもあります。目安は1週間から10日前後でしょう。

訪問査定による方法で作成される査定書はそれなりのボリュームがあります。メール添付や郵送ではなく担当者が持参し、その説明を対面で行うのが一般的です。

別の査定方法である机上査定は訪問調査よりも概算での査定はすぐ出ると思われますが、こちらはあくまで概算を出すためだけの簡易的な方法です。売却をすることが決まっている、査定価格次第でどうするか決める、という場合は最初から訪問査定を行う方が無駄がありません。

3. 査定前に準備・確認すべきこと

査定をすることになったら、不動産会社へ伝える情報の準備に取り掛かりましょう。

買主へ渡す必要書類の有無

査定前に絶対になければならない、という書類はほとんどありません。ただしあった方が査定額をより正確に見積もれたり、今後売却へ進むとなったときに、手続きがスムーズになる書類等はあります。主に次のようなものです。

・取得時の売買契約書、重要事項説明書
・固定資産税納税通知書
・登記事項証明書
・土地測量図・境界確認書
・建築確認済証・建築設計図書等
・マンションの管理規約・維持費等の書類
・登記識別情報

住宅ローン残高

住宅ローンを借入中の家を売るときは、売却時にローンを一括返済し、銀行等の抵当権を外す必要があります。自己資金での補充がないのであれば「住宅ローン残高 < 売却価格-売却時諸費用」となっていなければならないのです。このように家の売り出し価格を決定する際に住宅ローン残高は重要な要素となるケースがありますので、正確な額を確認しておくようにしましょう。銀行へ住宅ローン残高証明書の発行を依頼すれば、住宅ローン残高は明確になります。

隣地との境界の確認

土地や一戸建てを売却する際は隣地との境界が明確になっている必要があります。隣地との境は境界標と呼ばれるコンクリート杭を埋め込み目印としていることが多いです。しかし境界標がなかったり、自然災害等によって本来の位置から動いてしまっているようなケースもなかにはあります。

そこで登場するのが、必要書類の中にもある「境界確認書」です。境界確認書はその土地の所有者が土地家屋調査士等へ自ら依頼し作成します。その土地や一戸建てを取得したときに境界確認書を譲り受けていればそれを利用できますが。もしないのであれば作成しなければなりません。

修繕履歴の確認

修繕履歴は家の価値を高めるための重要な要素です。それを証明できずに価値を下げてしまうのは非常にもったいないことです。マンションであれば共用部分の修繕履歴は管理組合が保管しています。

マンションの室内ならびに一戸建ての建物内外の修繕履歴はその所有者しか分かりません。少なくとも自分が所有中にどのような修繕をどのように施したのか、書面にまとめておくと良いでしょう。

売却時期と希望価格の検討

不動産をいつ、いくらで売りたいのかは、査定を行う前に頭の中で思い描いておきたい事項です。「いつ」では、デッドラインがあるのかどうかを最初にはっきりさせておくことです。

「何月何日までに必ず売らなければならない」という条件があるのと、「売値で買いたい人が出てきたら売る」では売出価格の設定を含め、販売戦略がまったく変わってきます。

「いくら」では、前述の住宅ローン残高ともかかわってくる問題です。また、不動産の売買では値引交渉が行われることもよくあります。そのため売出価格とは別に、いくらまでなら下げてもいいのかをあらかじめ不動産会社と共有しておくと、販売活動もスムーズに進みやすくなります。

売却価格によって税金の額が決まる印紙代や、売却益に応じて税額が決まる不動産譲渡所得の税金についても余裕があれば、このタイミングで整理し、売出価格に反映させると良いでしょう。

4. 家の査定で見られるポイント

家の調査に来る不動産会社がどんなところをチェックしているのかや、どのような点を査定額に反映しているのかを確認しましょう。

戸建て・マンションで共通する査定のポイント

戸建て・マンションで共通する査定のポイント

建物のスペック

建物であれば築年数は必ず確認されます。築浅であればあるほど条件はよくなりますが、また、新耐震基準に適合以前の物件か、適合後の物件かによって、評価のされ方はかなり変わってきます。

間取りや面積、住宅設備の状況なども大事なチェックポイントです。室内のメンテナンスの程度や天井高・柱・梁の状況などが標準的な物件よりも明らかに劣るようなときはマイナス査定となります。

立地

交通便や周辺環境などの立地も査定の重要ポイントです。交通便は駅までの距離や最寄り駅の路線、駅が急行停車駅や始発駅などのプラス要因があるかどうかなどが確認されます。周辺環境ではスーパー、コンビニ、ドラッグストア、病院、学校などがあるかどうかが評価に影響します。

室内の日当たり風通し、眺望や景観などもチェックポイントです。明らかなマイナス要素があればそれは査定額に反映されてしまいます。

マンションであれば住戸位置も査定の対象項目です。所在階、主開口部の向きなどが考慮されます。

周辺地域の売買状況

周辺地域でどれくらい売買取引があるかも査定額に関係します。取引数が多ければそれだけ需要があると見込めますので、強気な価格設定に出られます。取引数が少なくても人気エリアでなかなか物件が供給されないようなところであれば、プレミアがつき、想定よりかなり高い値段で売れるかもしれません。こうした判断は、日々その地域で不動産取引をしている不動産会社がもっとも得意とすることろです。

反対に、あまり需要がないうえに供給ばかりが目立つエリアでは売出価格も販売価格もシビアになるかもしれません。

戸建てを査定する際のチェックポイント

戸建てを査定する際のチェックポイント

外壁

外壁は見た目の良し悪しはもちろん、建物を長く使っていけるかどうかを判断するうえでも重要なチェックポイントです。最後に外壁塗装を実施したのがいつか、分かるようにしておきましょう。外壁同様、屋根も塗装時期や修繕時期の情報を集めておくと良いでしょう。

土地

戸建て、土地では土地の形状をまず見られます。整形地であれば汎用性が高いので評価されますが、不整形地や旗竿地など使い勝手の悪い土地は評価が下がります。また、道路との接面状況もその土地の使い方に影響を及ぼすので必ずチェックが入ります。土地がある場所の用途地域、その土地での容積率や建ぺい率も査定額と密接に関係します。

マンションを査定する際のチェックポイント

マンションならではのチェックポイントに共有スペースがあります。具体的にどこを見るかというと、廊下や階段、集合ポスト、駐車場・駐輪場、ゴミ捨て場などです。3階以上のマンションであればエレベータの有無も査定ポイントです。

また、マンションの管理規約でペット可になっているかどうかなども評価と無縁ではありません。一般にはペット可の物件のほうが買い手のすそ野が広がるので、売り出し価格を高めに設定できます。

5. 家の査定を依頼する場合の注意点

家の査定を依頼する場合の注意点

不動産会社へ家の査定を依頼するときの注意点です。まず、複数社へ依頼すること。これが原則です。僻地で対応できる会社がないなどの特別な事情がなければ、必ず複数社へ査定を依頼し、その評価額や評価の仕方を比べてみましょう。

売買契約を結びたいがために高額で売れるかのような査定をする会社や、反対に手離れを良くしたいので価格を下げる会社などもあると言います。複数社へ見積りを取ることで、そのような不動産会社を排除しやすくなるはずです。

査定を依頼する会社を選ぶときは、その会社が物件のある地域でどれだけ売却の媒介実績があるかを確認しましょう。

会社からの情報だけでなく、ネットでの評判なども参考になるかもしれません。不動産ポータルサイトが運営する不動産一括査定サービスを使うのもひとつの方法です。

訪問査定で家の調査に不動産会社がやってくるときは、特別なことをする必要はありません。常識的な範囲での掃除や片付けができていればそれで大丈夫です(どんなに掃除や片付けを頑張っても査定額に影響することはありません)。

家を売る前にハウスクリーニングをした方が良い、という意見もありますが、もしやるなら査定前ではなく、内覧前のほうが効果的です。不動産会社から評判のハウスクリーニング会社を紹介してもらえることもあるようです。

6. 後悔のない不動産査定を

家の査定は不動産売却の第一歩です。査定の流れや、査定前に必要な書類準備などできる限り万全な状態で臨みたいものです。一方で、査定はあくまで査定であり、査定したから必ず売却をしなければならない、ということはありませんし、査定を依頼した不動産会社と媒介契約を結ばなければならないというものでもありません。

査定前に十分な資料が用意できなくとも、不動産会社の協力を得ながら、できる限りの条件で査定額を出してもらうことは、たいていのケースで可能です。むしろ査定を通して不動案売却についてや、全体の流れを理解していくこともできます。臆することなく、最初の一歩を踏み出しましょう。

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執筆
2級ファイナンシャルプランナー
鈴木玲

出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2022年の条件は?】など。

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