土地査定とは? 流れや査定で見られること、査定時の心構えは?

土地査定とは? 流れや査定で見られること、査定時の心構えは?

所有している土地を売るのであれば、まず土地の査定を行うところから始めましょう。土地の査定にはいくつかの方法があります。

売却を検討しているときに適した査定方法やその流れ、査定時に土地のどこが見られているのかを確認しましょう。

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

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1. 土地の査定とは?

土地の査定とは、その土地の価値を金額として評価することです。公的な価格を利用して自分で試算する方法と不動産の専門家へ依頼して査定する方法があります。

不動産の専門家へ依頼する方法には次のものがあります。

・不動産鑑定士による査定
・不動産会社による査定①机上査定
・不動産会社による査定②訪問査定
・土地査定シミュレーション

それぞれの査定方法について確認してみましょう。

不動産鑑定士による査定

国家資格である不動産鑑定士が土地査定を行うのは離婚や相続による財産分与があるときや、一般の不動産会社が取り扱わない工場や大規模施設の評価額を知りたいときです。

土地の公的評価額を鑑定する資格を持つ不動産鑑定士が、客観的で適正な価格を査定してくれるため、その評価を巡ってトラブルとなることが少なくなります。

同じ不動産鑑定士が行うものでも不動産鑑定では費用が10万円以上かかりますが、不動産査定の費用は数万円が目安です。それでも後に紹介する不動産会社の査定が無料なのに対し、こちらは料金がかかることは間違いありません。

「相続による財産分与のため」など利用目的を明確にし、本当に不動産鑑定士へ査定依頼する必要があるのかどうか、確認したうえでお願いするようにしましょう。

不動産会社による査定①机上査定

不動産会社による土地査定の方法のひとつに机上査定があります。不動産会社が現地へ赴かず、机の上で査定をするやり方であることから「机上査定」と言います。

現地を見ないということは、物件の現状を査定額に反映できないので、正確な査定額とは言えません。簡易的に査定額を知りたいときに利用する方法だと考えましょう。

不動産会社による査定①訪問査定

不動産会社による土地査定のもうひとつのやり方が訪問査定です。現地を訪れ、現状を調査し査定額に反映させます。

売却をすることが確実で売出価格や販売価格を決定するための査定であるなら、訪問査定を行う必要があります。訪問査定は簡易的な査定である机上査定と比べ不動産会社が査定にかける時間、労力は大幅に増えます。

にもかかわらず査定の料金は無料であることがほとんどです。これは、査定を通じて家を売ることを考えている人とコンタクトを取り、媒介契約を結ぼうという不動産会社側の狙いがあるからです。不動産会社にとって売却査定は顧客を得るための重要なサービスツールになります。

訪問査定を依頼する相手先を見つける方法として、不動産ポータルサイトなどが運営する「不動産売却一括査定サイト」や「不動産売却一括査定アプリ」があります。

土地の所在地に応じて査定を依頼できる不動産会社が登録されていて、サイト利用者がその中から好きな依頼先を選べるというものです。自分でイチから不動産会社を探すのが大変だと思う人はこうしたネット上のサービスも利用すると良いでしょう。

土地査定シミュレーション

ネット上で匿名で不動産の査定ができるシミュレーションサイトもあります。土地の場所、広さなどの基本情報を入力するだけですぐに査定額が分かるというものです。

匿名で利用できる点が評判で、なかにはAIによる査定をうたうサイトもあります。AIをどのように使っているかは定かではありませんが、査定額を決める基本的な要因は過去の取引事例です。

取引事例が多いマンションとは違い、土地は参照できる取引事例を見つけることが容易ではありません。そのため最初からマンションだけしか査定の対象としていないサイトもあります。

2. 土地の公的評価とは?

土地の公的評価とは

冒頭で、土地の査定は公的な価格を利用して自分でも試算できると説明しました。公的な価格とはどのようなもので、どうやって査定に利用するのかを見ていきましょう。

公示地価、基準地価

公示地価は公示価格とも呼ばれるもので、一般の土地取引価格の参考となるように国土交通省が毎年3月に発表するものです。調査対象は全国の都市やその周辺地域のおよそ2万6千地点で、各地点の1月1日時点の適正価格を調査し、公表しています。

基準地価(または「基準地標準価格」)も土地取引価格の参考とする点では公示地価と同様です。公示地価では調査できていない範囲を補足する意味合いがあり、都道府県が調査にあたります。

調査対象はおよそ2万2千地点です。基準日は毎年7月1日でその結果は9月下旬に公表されます。

どちらの地価も調査を行うのは不動産鑑定士で、その調査は十分信頼がおけるものです。自宅近くで条件の近しい調査地点をピックアップして参考にしてみましょう。

一方、実際に取引される土地はひとつひとつに特徴があり、それに応じた価格付けがされるため、必ずしも地価と実際の取引価格とが同様の評価になるとは限りません。

相続税路線価

相続税路線価は、相続税評価額や単に路線価と言われることもあります。主要な道路に対して価格付けをし、道路に面する土地ごとにその土地価格が計算できるようになっています。

路線価は相続税や贈与税を計算するときに用いられます。相続税路線価を決定するのは国税庁です。1月1日を基準とし、毎年7月1日に公表されます。

相続税路線価は公示地価、基準地価に対して80%程度の評価割合になっています。つまり、相続税路線価をもとに出した土地の価格を0.8で割り返すことで、公示地価、基準地価と同じ水準になり、より実勢価格に近いものになるのです。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は固定資産税、不動産取得税などの計算をする際に用いられる価格です。固定資産税評価額は個々の土地に対して課せられます。すでに土地を所有しているのであれば、毎年の固定資産税の納付にあたり固定資産税納税通知書が送付されてきますので、そこに記載があります。

また、役場に赴き、固定資産税評価証明書をもらうこともできます。公示地価、基準地価のように近隣の土地の例をもとに自分の土地価格を類推するのでもなければ、路線価のように自ら面倒な計算をする必要もありません。すでに自分の土地に対して公的に評価されている価格なので利便性は高いです。

固定資産税評価額は公示地価、基準地価に対して70%程度の評価割合になります。固定資産税評価額をもとに出した土地の価格を0.7で割り返すことで、公示地価、基準地価と同じ水準に戻すことができます。

固定資産税評価額を決定するのは市町村で、3年に1度その評価を行います。基準は1月1日で、その年の3月または4月に公表されます。

3. 土地の査定の方法とは?

土地の査定の方法

ここからは不動産会社へ土地の査定を依頼する方法や、査定書を受け取るまでの流れを説明します。査定方法は訪問査定とします。

この方法のスタート地点は、どの不動産会社へ査定額を見積もりしてもらうかを決めるところからです。土地の査定額を算出するには、その地域での取引を不動産会社がよく知っていることが重要です。

地元で何十年も開業している会社であれば信頼感は高まるでしょうし、大手不動産会社であっても長年その地域に根差しているのであれば安心できるでしょう。

どの会社に連絡すればいいかまったく見当がつかないようなときは、不動産ポータルサイトの運営企業などが手掛ける「不動産一括査定サイト」を利用する方法もあります。

こうしたサイトでは土地の所在地に応じて対応できる不動産会社を紹介してもらえます。

査定額の見積もりを依頼する会社が決まったら、次は不動産会社による現地訪問です。現地で訪問調査をする日を決めましょう。自分もその場に同行したほうが良いのですが、建物と違い、土地は不動産会社単独での調査も可能なことが多いです。

訪問調査にあわせて、その土地についてより詳しい情報が分かる「登記簿謄本(登記事項証明書)」や「確定測量図」などを用意しておくと良いでしょう。

現地調査が終わり、土地についての情報も共有できたら不動産会社が査定を行います。訪問による査定方法では、訪問から1週間から10日程度が査定書が出るまでの目安期間です。

ただし、取引件数が少ないエリアなどでは査定額の根拠を得るまでにさらに数日の期間を必要とすることもあります。

不動産会社によってまとめられた査定書は郵送または不動産会社が持参する形で依頼主へ手渡されます。査定額を見て、なぜその金額となったのか査定書をしっかり読み、分からないことや疑問に思うことがあれば確認しましょう。

4. 査定前に準備・確認すべきこと

不動産会社による土地の現地調査を行う前に確認と、できれば準備しておきたいことがあります。査定額に影響するものもありますので、事前に確認しておきましょう。

土地の名義人の確認

その土地が誰のモノなのかを公的な書類で確認します。登記事項証明書で確認するのがよいでしょう。登記事項証明書(登記簿謄本)は法務局の窓口またはオンラインで取得することができます。

土地の名義(権利に関すること)のみならず、その土地のスペックについても記載がありますので、査定前に入手しておくと良いでしょう。

土地の清掃

土地の清掃と言っても、それほど大掛かりなことをする必要はありません。自分で取り除ける範囲のゴミがあれば捨てておくというだけです。もし、建物を取り壊した際の残置物があるのであれば、取引の仕方にも影響が出る可能性があります。残置物を撤去する場合の見積もりを別に取っておくとよいでしょう。

また、地中に埋設物があることを知っているなら、必ずその点を不動産会社に伝えて、査定額に反映してもらうようにしましょう。

土地の境界の確認

隣地との境界がどこなのかがはっきりしないと、正しい土地面積を査定に反映できない可能性があります。また、今後売却へと進んでも境界が明確になっていない土地は購入後に隣人とトラブルになるリスクがあるため、売買取引が成立しないことが考えられます。

まず、隣地との境目に境界標と呼ばれる杭があるかどうかを確認しましょう。加えて「確定測量図」という書面で隣地との正式な境界を確定させます。確定測量図はその土地を取得したときに受け取っていることが大半ですが、もし手元になければ自分で業者を手配し、作成しなければなりません。

5. 不動産会社による土地査定で見られるポイント

不動産会社による土地査定で見られるポイント

不動産会社が土地を査定する際にどんなところを見ているのかが分かると、査定書を読むときにも役立ちます。土地査定時の重要ポイントをピックアップしてみましょう。

駅からの距離

土地の立地にかかわるポイントです。その土地が交通便の良いところにあれば、それだけ利用価値は高くなります。最寄り駅からの距離もそのひとつです。

住宅用地として利用される土地であれば駅から徒歩10分以内であればかなり高い評価を得られるでしょう。また、最寄り駅が急行停車駅だったり、始発駅だったりするとポイントは高くなります。

面積・形状

土地の広さは評価の基礎です。それにプラスして土地の形状が評価に大きく影響します。整形地と呼ばれる長方形、あるいは正方形に整った形状の敷地は、何をするにも使い勝手が良いため評価は高くなります。

一方で三角形や台形、いびつな形をした土地や旗竿地はマイナス要因となり評価を落とします。広い土地の場合、傾斜の有無も評価にかかわってきます。

土地の高さ

土地の高さも立地にかかわるポイントです。特に近年はゲリラ豪雨などによる水害が多く発生しています。普段はあまり気にとめていなくても、ハザードマップで調べると危険な地域に指定されている場所も多くあります。

水害を避けるひとつの方法として海抜の高い土地を選ぶことが上げられることから、査定にも影響すると言われています。

前面道路の幅

土地が面している道路幅は4メートル以上あることが原則です。4メートルよりも狭い道路幅の場合、土地を利用する際にセットバックを科せられるなど、その土地の広さを十分に生かせない可能性があります。

建物への日当たりや通風、駐車時の使い勝手などを考えると6メートル以上の道路に面していることが好ましいと言われています。

間口・奥行き

住宅用の土地であれば最低でも道路と2メートル以上接していないければなりません。この面積が広ければ広いほど土地の使い勝手は上がると言われています。

反対に道路との接道面積(間口)が狭く、奥に伸びた土地はマイナス要因となり評価を下げてしまいます。旗竿地などはその典型です。

角地かどうか

角地の土地は日当たりや通風の面で良い環境を手に入れやすいことから評価が高くなります。

埋設物、土壌汚染

査定の段階でもし土地に埋設物があることが分かっているなら、それを伝えておきましょう。残念ながら埋設物があると評価は下がってしまいますが、それを隠して取引が始まってしまうほうがリスクは大きくなります。

土壌汚染についても同様で知っていることがあるなら、査定をしてもらう段階で伝えておくべきことです。

用途地域、市街化調整区域

住宅用の土地であれば市街化区域内のことが多く、その場合は必ず用途地域が定まっています。用途地域はその土地の使い方によって評価を上げることもあれば、反対に下げることもあります。

一戸建て用の土地であれば第一種または第二種低層住居専用地域などが好まれますが、広い土地で商業用に使える土地が住居系の用途地域内にあると、かえって制限が多く、評価を下げることになりかねません。土地の性質、利用目的と用途地域が合致しているかどうかも評価をする際のポイントになります。

なお、市街化調整区域には原則として用途地域は定められていません。市街化調整区域は開発に関する制限がかかる地域なので価値は低くなりがちです。

6. 土地の査定を依頼する際の注意点

土地の査定を依頼する際の注意点

不動産会社へ訪問査定を依頼するときは、いくつか注意点があります。

まず、査定は複数の会社へ依頼すること。これは注意というより、その方が多角的な評価を得ることができるので、どの査定額が信頼がおけるものなのか、自分なりの答えを見つけやすくなるからです。

もちろん、最終的には売り出してからでなければ市場の評価は分かりませんが、納得のいく形で売出価格を決めることはとても重要です。

依頼する会社が信頼できる会社かどうかにも注意を払いたいところです。地域でしっかりとした実績があることはもちろんですが、担当者のスキルも重要です。

問い合わせに対してスピーディかつ納得のいく回答が得られるかどうかを確認しましょう。担当者の質をチェックする意味でも、複数の会社への依頼はやはり不可欠でしょう。

最後は、不動産会社へ任せっきりにせず、自分なりの相場観をつかんだうえで査定書を受け取ることです。自分のなかに基準があれば、査定額がイメージと違ったときにその理由を問うことができますし、その説明への理解も早まります。

納得できないときには担当者へ具体的な質問もできるはずです。この記事も参考にして、土地の評価がどのようなポイントで決まっていくのかも理解しておくと良いでしょう。

7. 後悔のない土地査定を

人生のなかで何度も土地の売却を経験する人はそれほどはいません。ほとんどの人にとって土地査定は初めての経験となるはずです。不安も多いとは思いますが、土地査定の流れやポイントが頭の中にあるだけで、だいぶスムーズにやり取りができるようになるはずです。

仮にスムーズにできなくても心配する必要はありません。査定は売却活動を始める前段階で行われる作業です。ここで分からないことがあれば、一度立ち止まって、土地の売却についてしっかり考える時間を設けることで、問題は解決します。

慎重になりすぎず、分からないことを探すくらいの気持ちで査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

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執筆
2級ファイナンシャルプランナー
鈴木玲

出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2022年の条件は?】など。

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