不動産査定書とは?サンプルを使って査定書の中身を徹底解剖

不動産査定書とは?サンプルを使って査定書の中身を徹底解剖

不動産の価値を知るために第三者へ査定を依頼し、受け取るのが不動産査定書です。家がだいたいいくらで取引されそうか、その金額が記されているので、これから家を売るかどうか考えている人にはとても参考になる書類です。不動産査定書の種類や取得方法、書類の見方を解説します。

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

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1. 不動産査定書とは?

不動産査定書とは不動産の価値を第三者が査定し、まとめた書類のことです。ここでいう不動産の価値とは、その不動産が市場でどれくらいの価値をもっているのか、という意味で捉えられます。分かりやすい言葉で説明するなら、「不動産を売却したらいくらで売れるのか」を第三者が提言している書面になります。不動産査定書の作成を依頼するのは、主に家を売りたい人です。ではその作成を依頼されるのは誰でしょうか。また不動産査定書はどのような見方をすれば良いのでしょうか。査定書の依頼から取得、サンプルを使って不動産査定書の見方をこの記事では説明します。

2. 不動産査定書には2種類ある!

不動産査定書には2種類

不動産査定書とは「不動産の価値を第三者が査定」するものでした。では第三者とはいったい誰を指すのでしょうか。通常、不動産査定書を作成するのは、不動産会社と不動産鑑定士です。この誰が作るのかによって、不動産査定書の種類は分けられています。

不動産会社へ依頼する無料の不動産査定書

家を売ることを検討している人は、不動産会社へ不動産査定書の作成を依頼します。不動産会社が作成する不動産査定書はほとんどのケースで無料です。これは不動産会社は不動産査定を通して、家を売りたい人とつながり売却時の不動産媒介契約を結ぶ狙いがあるからです。不動産査定は顧客獲得のために無料で提供されているサービスツールだと考えると分かりやすいでしょうか。

不動産会社の査定にも種類がいくつかあります。なかには机上査定といって現地を見ずに不動産のスペック情報だけを頼りにする査定方法や、ネット上で物件の種類、場所、広さを入力するだけでその場で簡易的な価格を知ることができるサービスもあります。しかしこれらの査定方法は物件の現状が査定額に反映されないため査定の精度が高いとは言えません。家を売ることを検討する材料とするのであれば、不動産会社が現地を訪れて査定を行う訪問査定が必要になります。

不動産鑑定士へ依頼する有料の不動産査定書

不動産鑑定士へ不動産査定書の作成を依頼するケースもあります。通常、有資格者の不動産鑑定士が行うのは不動産鑑定書の作成です。不動産鑑定は公示価格や基準値標準価格を決める際に行われますが、一般の人でも特定の不動産を鑑定し、その鑑定書の作成を依頼することはできます。不動産鑑定書の作成費用は10万円以上かかります。不動産査定書はそれより少ない費用で作成できますが、それでも数万円はかかります。一般の不動産会社が取り扱わない工場や大規模商業施設などの査定をする場合や、離婚や相続で財産分与があり信頼できる価格が必要といったように、限られた状況で依頼する人がほとんどです。

関連記事不動産鑑定の費用はいくら?

3. 不動産査定書を手に入れるには?

不動産査定書を手に入れるには

ここからは売却を検討するために不動産会社へ不動産査定書を依頼するケースにおける一連の流れを追っていきます。

不動産査定書を入手するまでの流れ

流れは大きく3段階あります。

不動産会社に依頼

査定書の作成を依頼する不動産会社を選びます。不動産会社を選ぶときの基準はエリアとその不動産の種類(マンション、戸建て、土地など)での取引き実績です。不動産がある地域で長年営業している不動産会社などは依頼先の候補として最初にあげるべき会社です。

不動産会社の選び方が分からない人は、不動産ポータルサイトなどが運営する「不動産一括査定サイト」を利用するのも良いでしょう。不動産の所在地と種類、広さと依頼主の情報を入れると査定が依頼できる会社が分かるので、その中から依頼先を選ぶという仕組みです。

現地調査

不動産会社が現地を訪れ、物件の調査をします。マンションや戸建ては室内チェックがありますので、依頼者も同席するのが通常です。査定方法のひとつに机上査定と言って、現地を見ずに不動産会社が物件のスペックだけで査定額を算出する方法もあります。依頼主にとっても手間が省ける方法ですが、物件の現状が査定額に反映されないので、査定の精度は高くありません。売却の検討のために行う査定であれば現地調査を伴う訪問査定を行うほうが良いでしょう。

不動産査定書の受け取り

現地調査が終わると不動産会社は査定結果をまとめ、依頼主へ提出します。その書面が不動産査定書です。不動産査定書はそれなりの分量になりますので、郵送または不動産会社が直接持参して引き渡すことになります。不動産会社としては顧客とコンタクトを取りたいので対面で説明をしながら査定書を渡したい、という思いがあります。依頼者としても書面を見て疑問点等を確認しながら説明を受けられるので、対面で査定書を受け取るメリットは大きいです。

不動産査定書の作成を依頼する際に必要な書類

不動産査定の精度を高めるためには物件の正確な情報を不動産会社へ提供することが求められます。次のような書類があると良いでしょう。

査定時に必要な書類

  • 登記簿謄本(登記事項証明書)

不動産のスペックと、所有者(権利者)情報がそれぞれ分かる重要な書類です。不動産会社としても真っ先に抑えておきたい書類のひとつです。

  • 本人確認書類

売却査定を依頼しているのはその不動産の所有者なのかどうか、登記簿謄本と付け合わせる形で確認します。もちろん、査定を依頼するのは所有者本人とは限りません。その場合、所有者との関係や身分を明らかにするものとして本人確認書類が必要になります。運転免許証やパスポート、健康保険証などが利用されます。

査定時にあると好ましい書類

  • 固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書もあると便利です。不動産の公的価格のひとつでもある「固定資産税評価額」が分かるので、査定の参考になります。

  • 測量図

戸建てや土地を売るときにその土地面積がどれくらいあるのかと隣の敷地との境がどこにあるのかをはっきり知るための書類です。測量図にはいくつか種類がありますが、この目的を果たすのは「確定測量図」です。確定測量図は戸建て、土地を取得した際に引き渡しを受けていることが大半ですが、もし紛失等で無くなっているのであれば、費用は自分持ちでイチから作成しなおさなければなりません。

  • 登記済証(登記識別情報)

不動産の所有者が所持するもので、登記手続きを行う際に必要となる書類です。この書面は紛失などがあったときに再発行されません。そのため売却時にそのための手続きを別に行うことになります。査定とは直接関係ありませんが、今後の段取りを見越すために、このタイミングで書類の有無を確認しておくと良いでしょう。

査定の精度をあげるためにあるとよい書類

  • 建築確認済証

戸建てを査定するときは建築確認済証も用意しましょう。建築基準法に則って建築されていることが証明できれば正当は評価を得られます。

  • マンションの管理規定など

マンションであればそのマンションの管理組合が定める規約を用意しておきましょう。規約によって制限されていることがないか、管理会社はどこかなどの情報が査定に影響することがあります。管理規約は管理会社へ問い合わせれば特に費用をかけることなく手に入れることができます。

  • 間取り、売買契約書、重要事項説明書

不動産を取得した際の広告に記載されている間取り図や売買契約書、重要事項説明書があれば物件への理解が格段に早まります。なかでも重要事項説明書は現状を見ただけではわからない注意点などが記載されていることもあるので、査定の精度を上げる書類としては有効です。

4. 不動産査定書の見方

不動産査定書の見方

不動産会社から提出される査定書の見方が事前に分かっていれば安心です。ここではサンプル画像を使って簡単に査定書の見方を説明します。実際に提出される査定書は、各社が独自のフォーマットを用意しているのでサンプルとは異なります。

不動産査定書に書いてあること

不動産査定書にはどんなことが書いてあるのでしょうか。その作り方はどうなっているのでしょう。早速サンプルを確認してみましょう。

不動産売買査定書(マンション)

査定価格

サンプルでは査定結果が一番下にあるフォーマットになっています。査定価格はサンプルのように幅表記のこともあれば、特定の価格が記載されていることもあります。特定の価格が記載されている場合であっても、販売戦略に応じて、売り出し価格をそこから上下させることはよくあります。

査定価格算出の根拠

査定価格にばかり目が行ってしまいがちですが、大事なのはなぜその価格になったのか、その根拠です。査定価格に至るプロセスには不動産会社ごとの違いもよく現れるので、吟味するようにしましょう。

サンプルはかなりシンプルにコメントのみでまとめてありますが、実際にはもう少し丁寧な説明がされています。評点をつけるときはマイナス方式になることが多く、例をあげると「所在階が4階だけどエレベーターがない」「主開口部が北向き」「室内メンテナンスの程度が悪い」「収納が少ない」などの住戸は評点を下げられ、それが査定結果へ影響するよう作り方になっている査定書が多く見られます。

サンプルにある流通性比率とは、その地域で不動産の取引が活発に行われるかどうかを示すものです。標準が1.00です。標準よりも活発な取引があるならプラスに、取引が低調になりそうなら0.90のように1.00を下回る数値になります。流通性比率が高ければ、価格も強気に出れます。

事例情報

査定をするうえで事例はとても重要です。事例には2種類あり、該当の不動産が過去に取引された事例(マンションであれば同じマンション内の他住戸も含む)と、近隣エリアの類似物件の取引事例です。前者は同じ不動産なのでスペック面による評価は参考にしやすいですが、時期のずれがあることを考慮する必要があります。後者は最近のトレンドは反映できますが、そもそものモノが違うのでその点を考慮しなければなりません。いずれにせよ、査定では事例の積み上げが非常に重要になりますので、事例情報のデータが多いほど、査定額の精度は確かなものになっていくでしょう。

不動産査定書の取得は不動産売却の第一歩

不動産売却を考えるなら、その家がいくらで売れそうか目星をつける必要があります。不動産査定書の取得がまさにそれです。これまで見てきたようにその査定方法は会社による違いも大きく、どこをポイントに評価するかでその会社の特徴なども分かってきます。その意味では不動産査定書の作成は複数の会社へお願いすることが大前提です。なかには媒介契約を結びたいがために高い査定額を出してくる会社もあると言います。そうした不適切な会社を排除するためにも、複数会社へ査定を依頼し、信頼できる会社を見つけられるようにしましょう。

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執筆
2級ファイナンシャルプランナー
鈴木玲

出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2022年の条件は?】など。

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