取引事例比較法とは?不動産鑑定士が手法を分かりやすく解説

取引事例比較法とは?不動産鑑定士が手法を分かりやすく解説

不動産の価格を求める手法の一つに、取引事例比較法があります。取引事例比較法の読み方は、「とりひきじれいひかくほう」です。

取引事例比較法とは、どのように価格を求める手法なのでしょうか。この記事では「取引事例比較法」について解説します。

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1.取引事例比較法とは

取引事例比較法とは、対象物件と類似した物件の取引事例を参考に価格を査定する手法のことです。実際に行われた取引事例に基づき価格を査定するため、「市場性」に着目した手法であるといわれます。

不動産の価格を求める手法は、他に「原価法」と「収益還元法」があります。原価法は建築費等のコストから導き出す手法であり、「費用性」に着目した手法です。収益還元法は不動産の生み出す収益から価格を査定する手法であり、「収益性」に着目した手法となります。

取引事例比較法で求められた試算価格は比準価格、原価法で求められた試算価格は積算価格、収益還元法で求められた試算価格は収益価格と呼ばれます。試算価格とは各手法で試算された価格のことです。

それぞれの関係を示すと、下表のようになります。

査定手法 着目点 試算価格名称
取引事例比較法 市場性 比準価格
原価法 費用性 積算価格
収益還元法 収益性 収益価格

取引事例比較法は「土地」や「区分のマンション」の価格を求める際に利用されます。 原価法は「建物」の価格を求めるのに用いられ、例えば戸建ての価格は土地が取引事例比較法、建物が原価法で求められることが多いです。 収益還元法は、アパートのような収益物件の価格を求めるのに用いられます。

理論的には「建物」も取引事例比較法で求めることは可能ですが、建物は構造や築年数、仕様、デザイン等の比較項目が多岐に渡り、取引事例比較法によって適切な価格を求めることは困難と考えられています。 そのため、実務上では建物は取引事例比較法を用いないことが一般的です。

2.国土交通省の不動産鑑定評価基準による定義

取引事例比較法は不動産の鑑定評価で用いられる手法です。少し長いですが、不動産鑑定評価基準では取引事例比較法は以下のように定義されています。

【取引事例比較法の定義】

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。

出典:国土交通省「不動産鑑定評価基準」

わかりやすくいうと、以下のようになります。

1.まず適切な事例をたくさん集めなさい
2.必要に応じて事情補正や時点修正を行いなさい
3.地域要因と個別的要因の比較を行いなさい
4.最後にこれらの事例を比較して価格を求めなさい

鑑定評価の実務では、多くの取引事例の中から3~4つの事例をピックアップし、取引事例比較法を適用することが一般的です。

3.取引事例比較法の計算式

取引事例比較法では、適切な事例を3~4つピックアップし、その事例を用いて標準地の単価を求めます。

標準地とは、対象不動産が存在する地域(近隣地域という)における標準的な土地のことです。 「角地」や「不整形」、「広過ぎる」、「狭すぎる」といった個性がなく、その地域における標準的な土地のことを標準地と呼びます。

例えば、一区画当たり50坪程度の土地が並ぶ住宅街においては、整形な50坪の中間画地が標準地といえます。 中間画地とは、一面にしか道路に面していない土地のことです。

取引事例比較法の事例抽出

各事例から標準地の単価を求める計算式は、以下のようになります。

標準地の計算式

例えば、標準地の単価が事例Aから求めたものが坪98万円、事例Bから求めたものが坪100万円、事例Cから求めたものが坪102万円だとします。

計算の結果、坪98~102万円あたり標準地の単価であることから、この場合、近隣地域の標準地の単価は坪100万円程度が妥当と判断します。坪100万円というのは、あくまでも対象地を含む近隣地域における標準地の単価です。

ここでは、対象地は、不整形地であり、標準地よりも条件が劣るケースを考えます。対象地の価格は、標準地の単価に対象地の個性率と面積を乗じて求めます。求めた標準地の単価から対象地の価格を求める式は、以下の通りです。

標準地の単価から対象地の価格の算出式

標準地から対象地の算出

例えば、対象地は不整形であるため、標準地よりも10%価値が劣るとすれば、個性率は90%です。

標準地の価格である坪100万円に90%を乗じると対象地の単価は坪90万円となり、坪90万円に対象地の面積を乗じることで対象地の価格が求められます。

4.取引事例比較法による試算価格の査定方法

取引事例比較法による試算価格の査定方法について説明します。

4-1.事情補正

取引事例比較法では、事例の事情補正を行います。取引事例に「売り急ぎ」や「買い進み」といった特殊な事情が含まれる場合には、補正を行って事例の価格を適正化することが事情補正です。

例えば、相場より明らかに3割くらい安く売買されている事例であれば、売り急ぎの事情が疑われます。この場合、事情補正率を70%(=1-30%)とすることで、価格を補正します。

事情補正の計算

なお、事情が疑われる取引事例はそもそも適切な事例とはいえないため、事例として採用しないことが望ましいです。

事情のある取引事例はそもそも採用されないことから、実務では事情補正が行われないことが多いといえます。

4-2.時点修正

取引は過去に行われたものであることから、価格時点まで修正するのが時点修正です。 例えば、1年前に取引事例を採用し、周辺の相場が1年前よりも5%高くなっていたとします。 1年前に取引事例で1年前よりも5%高くなっている場合の時点修正率は105%です。

時点修正の計算

逆に1年前よりも3%下落しているような場合には、時点修正率は97%となります。時点修正率は、周辺の類似の地価公示の変動率から求めることが一般的です。

4-3.標準化補正

標準化補正とは、事例の土地の個性を標準化する補正のことです。例えば、事例が角地である場合、角地は中間画地よりも条件が優ることから事例としては割高となっています。

角地の事例で周辺の土地相場よりも5%高くなっている場合は、標準化補正率を105%として価格を調整します。

標準化補正

逆に、事例が不整形地のように標準地よりも条件が劣っているケースも考えられます。不整形の事例で周辺の土地相場よりも10%安くなっている場合は、標準化補正率が90%になるということです。

4-4.地域要因格差

地域要因格差とは、対象地が含まれている地域(近隣地域)と事例が含まれている地域(類似地域)との比較を行って価格に反映させる調整のことです。

例えば、対象地が存在する近隣地域が駅から徒歩5分のエリアにあり、事例Aが含まれている類似地域が駅から徒歩15分のエリアにあれば、事例Aが含まれている類似地域の方が劣ります。

地域要因の格差が10%劣るとすれば、地域要因格差率は90%です。

地域要因比較

逆に事例Aの存する類似地域が対象地の含まれる近隣地域よりも5%優る場合には、地域要因格差率を105%として計算します。

まとめ

以上、取引事例比較法について解説してきました。取引事例比較法とは、市場性に着目して不動産の価格を求める手法です。

取引事例比較法では、適切な取引事例をピックアップし、事情補正や時点修正、標準化補正、地域要因格差の比較を行って標準地の価格を求めます。価格を求める際の参考にしていただけると幸いです。

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執筆
不動産鑑定士、宅地建物取引士
竹内英二

不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。大手ディベロッパーで長く不動産開発に関わってきたことから土地活用や賃貸借を得意としている。普段は不動産鑑定業だけではなく、法人や個人を問わず貸主や借主からの相談も多く受けている。大阪大学出身。

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