築古の家を高く売る方法を、北綾瀬の売却事例を元に解説!

築古の家を高く売る方法を、北綾瀬の売却事例を元に解説!

こんにちは、オウチーノ編集部です。 この記事では、今まで1万件の物件を仕入れてきた不動産のプロ監修のもと、築古の家を高く売るためのポイントを実際に売却した中古マンションを例に解説します。

監修

株式会社くふう住まい代表取締役

谷尾 和昭

三菱UFJ信託銀行(株)を経て、2011年、(株)ベストランド入社。 同社常務執行役員に就任し、営業本部長を務める。 (株)ベストランドを経て、2020年に(株)おうちのくふう取締役副社長に就任、営業部門を所管。 2021年7月、(株)おうちのくふう代表取締役社長就任。また、買取再販業(約15年)では累計1万件の仕入を行ってきました。

足立区北綾瀬駅の物件の売却事例を解説!

今回紹介する物件は、東京都足立区の北綾瀬駅徒歩10分以内、築年数は40年超、広さは30㎡台(1LDK)の中古マンションです。
築年数が古い物件は、なかなか買い手が見つからないのでは?と思っている方、大丈夫です!きちんとポイントを押さえれば、築古の物件でも相場よりも高い売却が可能です。

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

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1. まずは北綾瀬駅周辺の相場価格を知ろう!

北綾瀬駅周辺の現在

しょうぶ沼公園

北綾瀬駅周辺は、閑静な住宅街が広がり、近隣には、しょうぶ沼公園など自然豊かな環境もあり、気持ちよく散歩したりして静かに暮らしたい人におすすめの街です。

北綾瀬駅

元々、北綾瀬駅は綾瀬駅で都度乗り換えが必要で、都心への通勤がやや不便なでしたが、始発駅として千代田線本線への直通運転もスタートし、都心へのアクセスも格段に向上しました。

マーヴ北綾瀬リエッタ

また、駅前にはスーパー「ワイズマート」などが入った「マーヴ北綾瀬リエッタ」ができたことで、仕事・通学帰りに買い物しやすく生活利便性も高くなっています。

パン・ド・ロア

北綾瀬駅から少し離れた場所には、地元の人に愛されるベーカリー「パン ド ロア」があり、美味しいパンやケーキを求めて多くの人が来店します。ここのロアシューは絶品なのですが、お昼までに売り切れてしまうことが多いほどの人気店になっています!

都心へのアクセス性が向上しつつも、古くから街の人に愛される店も多く残っているところが北綾瀬の魅力といえるのではないでしょうか。

北綾瀬駅周辺のこれから

北綾瀬駅 再開発

そのエリアがこれからも注目され、人に選ばれる街かどうかは物件の相場に大きく影響します。2021年には50~70店舗規模の4階建の商業施設が2024年の春にオープンすると発表されており、現在北綾瀬駅周辺の再開発が進行していることから、今後ますます住みやすくなることが予想されます。

物件の相場を把握しよう

適切な売出価格を設定するには、まず北綾瀬駅周辺の相場価格がいくらなのかを知る必要があります。しかし、北綾瀬駅周辺と一口に言っても町域ごとに相場価格は異なります。北綾瀬駅周辺の町域、谷中、加平、東和のどこなのか、その中でも何丁目かによっても相場価格は変わってきます。

北綾瀬駅周辺の街並み

物件周辺の相場は、所在地や築年数、成約価格など取引された物件の具体的な情報が掲載された「成約事例」で確認することができます。成約事例はオウチーノの「足立区の不動産売却相場」で調べることができます。

また、北綾瀬駅周辺の売り出し物件も確認しましょう。今、北綾瀬駅周辺の物件がいくらで売り出されているかは、売出価格を設定するうえで知っておく必要があります。周辺でよりよい条件の物件があると、買い手がそちらに流れて売りづらくなるかもしれません。こちらもオウチーノの「足立区の不動産売却相場」で確認できます。

北綾瀬駅マンションリフォーム工事前

なお、売り出し物件がマンションの場合は、物件周辺の相場だけでなく、同じマンションの成約事例、売り出し事例も確認してみましょう。

この章のポイント

相場よりも高く不動産を売却するには、まずエリアごとの相場価格を知りましょう。そして、エリアの相場価格だけでなく、近隣で現在売り出し中の物件がどれくらいの価格で売り出されているのかも把握が必要です。

2. 相場以上で売却!売出価格の決め方のポイントは?

売出価格は高くしすぎないように!

北綾瀬駅マンション窓からの眺望

この北綾瀬駅の物件は、交通アクセスの利便性が高くリビングからの眺望も良好です。築40年を超えていますが、共用部分も清潔感があり室内もリフォーム済みであることから、都心へ通勤する単身者などの需要が見込めます。

北綾瀬駅マンション 共用部分

買ってくれる人がいそうだからといって、高すぎる価格をつけることは禁物です。高く設定しすぎるとなかなか売れず売却期間が延びてしまい、期間内で売却を完了させるには大幅な値引きを余儀なくされ、かえって低い価格での売却になる恐れがあります。
売出価格は、物件の相場価格の㎡あたり+3万円*を目安に設定するとよいでしょう。

*編集部注:例えば、40㎡で1200万円が相場価格の物件であれば、㎡あたり+3万円ですから、相場価格の1200万円に、40㎡×3万円=120万円を加えた1320万円が売出価格の目安ということになります。

内装

実際、この北綾瀬駅の中古マンションは、売出価格を相場価格よりも㎡あたり3万円ほど高く定めたことで、築古物件でも相場以上の1375万円で売却ができています。売出価格は相場価格よりも少し高めに設定することが、最終的に高く売れることにつながります。

この章のポイント

家を相場以上の価格でスムーズに売るためには、売出価格をむやみやたらに高く設定しないようにしましょう。

3. より高く売るには、一般媒介契約がおすすめ!

一般媒介契約とは

家を売る際には、買主を探すために間に入ってもらう不動産会社と「媒介契約(ばいかいけいやく)」と呼ばれる契約を結びます。この媒介契約では「一般媒介契約」を選ぶのがポイントです。

「一般媒介契約」以外にも、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」がありますが、一般媒介契約は唯一複数の不動産会社に媒介を依頼することができます。

好条件の購入希望者を選択できるからこそ、一般媒介契約がおすすめ!

複数社に媒介を依頼できる一般媒介契約は、購入希望者を比較して、好条件の購入希望者を選び、よりよい条件で売却できます。不動産会社各社が見つけてきた買主の中で、最も条件の良い買主を選ぶことができ、より高い金額での売却が叶います。足立区は都内の人気のエリアですから、一般媒介で進めるのがよいでしょう。

専任媒介の場合も値下げには注意

実際のところ、ほとんどの不動産仲介会社は専任媒介契約を勧めてきます。たしかに1社に媒介を依頼した方が楽な部分もありますが、専任媒介契約には契約期間(3カ月)が存在し、その期間内に売るために必要以上の値下げを提案される場合もあるので注意が必要です。

この章のポイント

足立区で相場以上の価格で不動産を売却するには、一般媒介契約を選択しましょう。もし、専任媒介契約を締結した場合でも、無理に値下げをしてまで契約期間内に売却する必要はありません。契約期間終了後、同じ会社と契約更新をしたり、別の会社と新たに契約を結び直したりすればよいからです。

4. まとめ

以上、北綾瀬駅の中古マンションの売却事例をご紹介しました。足立区の不動産の売却を考えている方は、ぜひ参考にしていただければ幸いです。

今回の物件

項目 詳細
市区町村 東京都足立区 
最寄り駅 北綾瀬駅 徒歩10分以内
所在階    低層階     
築年数 40年超
広さ(間取り) 30㎡台(1LDK)
向き      北    
成約価格    1375万円 
売却時期 2020年冬  
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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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