マンションでも利用できるリバースモーゲージ!条件や取り扱い銀行はどこ?

マンションでも利用できるリバースモーゲージ!条件や取り扱い銀行はどこ?

リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資を受けられるシニア向けのローンのことです。 マンションの場合、本来的なリバースモーゲージは少ないですが、住宅金融支援機構のリ・バース60の登場により資金使途が限定された一括融資型のものであれば取り扱っている銀行が増えてきました。

この記事では「マンションのリバースモーゲージ」について解説します。

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

1.リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは、直訳すると「逆抵当融資」のことです。高齢者向け居住用不動産担保の年金的融資とも呼ばれ、「住宅担保年金」とも略されます。

本来のリバースモーゲージとは、住宅を担保に毎月一定額の融資を少しずつ受け、借りた本人が死亡した時点で住宅を売却して一括返済を行うものとなります。

最初に借りて毎月少しずつ返済をする通常の住宅ローンと比べると、お金の動きが真逆となることから、リバース(逆転した) モーゲージ(貸付)と呼ばれています。

本来のリバースモーゲージは、毎月(または毎年)一定額の融資を少しずつ受ける「年金型」が主流でしたが、近年では最初に一回でまとまった金額の融資を受ける「一括融資型」も増えてきました。マンションのリバースモーゲージの場合、「一括融資型」であることがほとんどです。

また、本来のリバースモーゲージは資金使途が自由であることも特徴となっています。定期的にもらえるお金を生活資金にも充てることができ、まるで年金のように利用できることから「住宅担保年金」とも呼ばれています。

ただし、マンションのリバースモーゲージは、生活資金にも使えるものは少ないです。マンションのリバースモーゲージでは、資金使途は住宅ローンの借り換えや、新たな住宅の購入、リフォーム等の住宅資金に限られており、生活資金として利用できないものが多いのが特徴となっています。

なお、似たような名前のものにリースバックがあります。リースバックとは、自宅を売却し、家賃を払い続けることで売った家にそのまま住み続けることができる売却のことです。リースバックは融資ではなく売却であるため、マンションも利用できます。

リースバックでもまとまった一時金を得ることはできますが、その後、家賃の支払いが発生するため、経済的にはリバースモーゲージの方が負担は軽いです。

関連記事:家を売っても住み続けられるリースバックとは

2.マンションで本来のリバースモーゲージが少ない理由

マンションの場合、毎月(または毎年)一定額の融資を受け、生活資金にも自由に使えるような本来のタイプのリバースモーゲージは少ないです。

本来型のリバースモーゲージは、住宅のうち土地部分を担保に融資額を決定します。リバースモーゲージは、返済時期が将来の死亡時であることが特徴です。融資額を決定したときから返済時期を迎える死亡時までの間、建物は築年数が経過することから建物価値は落ちてしまいます。

一方で、土地であれば築年数が経過しても価値は下がる可能性は低いです。現在の土地価格を元に融資額を決定すれば、金融機関としては返済時(死亡時)に融資額の元本割れが発生するリスクは少なくなります。

土地価格は、戸建てなら把握しやすいです。更地の価格には地価公示や相続税路線価といった一定の単価の目安があり、戸建ての場合、土地面積に単価を乗じれば容易に土地価格を把握できるようになっています。

それに対して、マンションは建物価格と土地価格の内訳を求めることが困難です。マンション価格が3,000万円としても、そのうち土地価格が1,000万円なのか2,000万円なのかはわからないため、担保価値が把握しにくいという問題があります。

よって、土地価格が明確にわからないマンションでは、金融機関が融資額を決定しにくく、本来型のリバースモーゲージは多くの銀行で戸建のみとなっているのです。

一方で、近年は住宅金融支援機構のリ・バース60を使ったタイプのリバースモーゲージも増えてきました。住宅金融支援機構のリ・バース60とは、住宅金融支援機構が金融機関に対して保証人となり、「リバースモーゲージのような形で融資を受けられる住宅ローン」のことです。

住宅金融支援機構自体はマンションをNGとしているわけではないため、取り扱っている金融機関によってはマンションも認めている銀行もあります。

住宅金融支援機構のリ・バース60は、あくまでも住宅ローンの一種であることから、資金使途が住宅の購入や住宅ローンの借り換え、リフォーム等に限られているのが特徴です。年金のように生活資金に充てられるものではない点も特徴となります。

また、住宅金融支援機構のリ・バース60は「一括融資型」のみであり、「年金型」は選択できないことも特徴です。住宅金融支援機構のリ・バース60は住宅金融支援機構が金融機関の保証人になることから、返済時(死亡時)の元本割れリスクを住宅金融支援機構に負わせることができます。

金融機関が返済時(死亡時)の担保価値を見積もる必要もないため、住宅金融支援機構のリ・バース60であればマンションでも取り扱う銀行が増えているのです。

3.マンションのリバースモーゲージの取り扱い銀行

リバースモーゲージ取り扱い銀行

この章ではマンションのリバースモーゲージの取り扱い銀行について解説します。(調査時点は2022年9月7日)

3-1.東京スター銀行

本来型のリバースモーゲージを取り扱っている銀行は極めて少ないです。その中でも、東京スター銀行はマンションでも本来型のリバースモーゲージを提供している数少ない銀行になります。

東京スター銀行のリバースモーゲージは、「充実人生」という商品名になります。マンションも対象としており、資金使途は自由です。原則として毎年一回融資を受けるタイプであるため、「年金型」となります。

マンションを使って毎年定額の融資を受け、そのお金を生活資金にも利用できることから、まさに本来型のリバースモーゲージといえます。東京スター銀行のリバースモーゲージは、住宅金融支援機構のリ・バース60ではなく、東京スター銀行の独自の商品です。

いわゆる他の銀行で行っている「戸建てでできるリバースモーゲージ」のマンション版が東京スター銀行のリバースモーゲージとなります。

3-2.楽天銀行

楽天銀行も独自のリバースモーゲージを提供しており、マンションも利用可能です。楽天銀行のリバースモーゲージは住宅金融支援機構のリ・バース60ではないことから、資金使途も原則自由(事業資金を除く)となっています。

ただし、楽天銀行のリバースモーゲージは「一括融資型」となります。借りたお金は生活資金には利用できますが、年金のように毎月(または毎年)もらえるものではないという点が特徴です。

3-3.住宅金融支援機構のリ・バース60を扱っている主な銀行

マンションのリバースモーゲージは、多くの場合、金融機関が住宅金融支援機構のリ・バース60を利用しているものとなります。住宅金融支援機構は金融機関に対して保証人の立場となるため、住宅金融支援機構が設けている制限よりも条件が緩くならないることはないという点が特徴です。

金融機関によっては、住宅金融支援機構の設定している制限よりも厳しい条件を定めている金融機関もあり、条件や金利は各金融機関によって異なります。例えば、住宅金融支援機構ではリ・バース60において特にマンションをNGにしているわけではありませんが、金融機関によってはマンションをNGにしている銀行もあります。

また、築年数に関しては、住宅金融支援機構は新耐震基準に適合しているものであれば良いとしていますが、銀行によっては築年数に制限を定めている場合もあります。新耐震基準とは、1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認申請を通している建物のことです。リ・バース60であっても、マンションを扱っているかどうかは、最終的には取り扱っている銀行で確認する必要があります。

3-3-1.みずほ銀行

みずほ銀行は住宅金融支援機構のリ・バース60を扱っており、マンションも対象としています。

みずほ銀行の場合、リ・バース60を取り扱っている店舗が決まっており、そこに来店できる人であれば全国のマンション(新耐震基準を満たしているものに限る)を対象とすることができるということです。

ただし、審査を受け付けるというだけであり、実際に審査に通るかどうかは別の話になります。

3-3-2.三井住友銀行

三井住友銀行も住宅金融支援機構のリ・バース60を扱っている金融機関です。マンションも対象としています。

ただし、三井住友銀行の場合、築年数に一定の制限を設けており、1983年(昭和58年)以降に新築されたものに限定しています。

対象エリアも東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県大津市・草津市・守山市・栗東市・野洲市、福岡県福岡市としており、限定的です。

なお、三井住友銀行は「SMBCリバースモーゲージ」という本来型のリバースモーゲージのサービスも提供しています。SMBCリバースモーゲージなら資金使途は自由ですが、対象となるのは「戸建て」のみです。

銀行によってはマンションでは利用できないリバースモーゲージも同時に提供されているため、よく確かめてから申し込む必要があります。

3-3-2.りそな銀行

りそな銀行も住宅金融支援機構のリ・バース60を扱っており、マンションも対象です。 原則として新耐震基準を満たしていることが必要であり、りそな銀行の営業エリアのマンションであれば対象となります。

4.リバースモーゲージが可能なマンションの条件

リバースモーゲージが可能なマンションの条件について解説します。

4-1.対象エリア

対象エリアは本来型のリバースモーゲージであるか、住宅金融支援機構のリ・バース60であるかによって考え方が大きく異なります。

本来型のリバースモーゲージの場合、例えば東京スター銀行では大きくは首都圏や関西圏に限定していますが、さらに住所の「字(あざ)」のレベルまで要件を設けているようです。都市部でもかなり立地の良い場所でないと利用できなくなっています。

一方で、住宅金融支援機構のリ・バース60の場合、エリアはかなり広くなっています。 例えば、みずほ銀行の場合、対象は全国としており、どこのマンションでも対象となり得るとしています。

4-2.築年数

築年数も、本来型のリバースモーゲージであるか、住宅金融支援機構のリ・バース60であるかによって考え方が大きく異なります。

本来型のリバースモーゲージの場合、例えば東京スター銀行では築15年以内という基準を設けています。

一方で、住宅金融支援機構のリ・バース60の場合、新耐震基準を満たしていることが基準です。 例えば、みずほ銀行の場合、築年数が古いマンションであっても耐震基準適合証明書等により新耐震基準を満たしていることが証明できれば、築年数は何年でも良いとしています。

コラム~リバースモーゲージを意識したマンション購入のポイント~

リバースモーゲージは、本来型のリバースモーゲージを利用したい場合には、条件はかなり厳しくなります。 東京スター銀行を例にすれば、対象エリアは都市部の一等地であり、築年数は15年以内です。

一方で、住宅金融支援機構のリ・バース60でもよいのであれば、銀行にもよりますが新耐震基準を満たしたマンションであれば、全国どこの物件でも利用できる可能性があります。

5.マンションのリバースモーゲージのメリット

マンションのリバースモーゲージのメリットについて解説します。

5-1.ローンが残っていても利用できる

マンションのリバースモーゲージは住宅ローンが残っていても利用できるものが多いです。 例えば、住宅金融支援機構のリ・バース60に借り換えることで、毎月の返済額を利息のみにすることもできます。

5-2.支払額が利息のみである

リバースモーゲージは、支払額が利息のみである点がメリットです。 同じくまとまった資金を得る方法でも、リースバックを使うと毎月家賃が発生します。 経済的な負担は、リバースモーゲージの方が軽いです。

5-3.高齢者が利用できる

リバースモーゲージは高齢者が利用できる点がメリットです。東京スター銀行の場合、55歳以上84歳以下であれば利用できます。住宅金融支援機構のリ・バース60も、50歳以上から利用可能です。

6.マンションのリバースモーゲージのデメリット

マンションのリバースモーゲージのデメリットについて解説します。

6-1.リ・バース60タイプのものが多い

マンションは、住宅金融支援機構のリ・バース60タイプが多いという点です。資金使途が住宅関連に限られており、生活資金には利用できません。本来型のリバースモーゲージの選択肢は少ないといえます。

6-2.金利変動リスクがある

リバースモーゲージでは、金利変動リスクがあります。金利は変動型のものが多く、金利が上昇すると、毎月の返済額が大きくなってしまいます。

6-3.団体信用生命保険の対象外となる

リバースモーゲージは死亡時に物件を売却することで一括返済するローンであるため、団体信用生命保険(死亡時にローンを一括返済できる保険)は対象外です。よって、死亡後は物件を売却するか、もしくは相続人が全額を一括返済するかのいずれかになります。

まとめ

以上、マンションのリバースモーゲージについて解説してきました。リバースモーゲージとは、物件を担保に融資を受け、死亡時に物件を売却して一括返済するローンになります。

マンションは最終的な担保になる土地価格の把握が難しいため、本来型のリバースモーゲージが少ないのが特徴です。

築年数の条件は、本来型のリバースモーゲージであれば築15年以内といった基準が設けられている銀行もありますが、住宅金融支援機構のリ・バース60であれば新耐震基準を満たしていることが最低限の基準となります。

マンションのリバースモーゲージは、住宅金融支援機構のリ・バース60ならチャンスも多いといえます。

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定
無料

不動産を売るならまずは一括査定!
一度に複数の査定結果を比較できるので、より高く売れる可能性が高まります。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

執筆
不動産鑑定士、宅地建物取引士
竹内英二

不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。大手ディベロッパーで長く不動産開発に関わってきたことから土地活用や賃貸借を得意としている。普段は不動産鑑定業だけではなく、法人や個人を問わず貸主や借主からの相談も多く受けている。大阪大学出身。

この記事に関するキーワード

関連記事

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定
無料

不動産を売るならまずは一括査定!
一度に複数の査定結果を比較できるので、より高く売れる可能性が高まります。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
  • STEP
    3
  • STEP
    4

powered by オウチーノ × HOME4U

不動産サービス