【失敗談】中野のタワマンを800万円値下げでようやく売却...プロが語る家の売却でやってはいけないこと

【失敗談】中野のタワマンを800万円値下げでようやく売却...プロが語る家の売却でやってはいけないこと

今まで1万件の物件を仕入れてきた不動産のプロ監修のもと、部屋からの眺めが悪い物件を例に、家を売るときにやってはいけないことについて解説します!

部屋からの眺望だけでなく、駅から遠い...、不慮の事故死があったなど、購入するのにためらう人も多い「売りづらい物件」。そういった「売りづらい特徴」がある物件をいざ自分で売却する際、どのように伝えるべきなのでしょうか?実際に、条件の良くない物件の売却に苦労した体験談をもとに解説します。

タワーマンションの売却失敗談?

今回の物件は、東京都中野区は中野駅の徒歩10分以内にあるタワーマンションです。「都内のタワマンは人気物件だから、すぐに売れるのでは?」と思うかもしれませんが、どんな物件でもその特徴を押さえておかないと、売却に苦労するものです。

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1.中野のタワーマンション売却事例を紹介!

1-1.中野駅周辺はどんな街?

サンロード商店街

中野は、コンサートが数多く開かれる「中野サンプラザ」、サブカルチャーの店が軒を連ねる「ブロードウェイ」とさまざまな文化や個性が集まる街として広く知られています。

特に中野駅北口は、駅前から続くサンロード商店街からブロードウェイまで、ドラッグストアや飲食チェーン店だけでなく、様々な個人商店が軒を連ね、他の街にはない独自の雰囲気を醸し出しています。

野方青果の商品

そんな中野の筆者の一押しは、中野ブロードウェイの地下にある「野方青果」。新鮮で粒の大きい野菜や果物が手ごろな値段で売られており、昼前から多くの客で賑わい、夕方を過ぎるころには、商品はほとんど売り切れてしまいます。

1-2.中野駅周辺はこれからどうなる?

中野駅南口の再開発

中野駅周辺は今後の再開発も目白押しです。中野駅南口では駅前の再開発が進行中で、北口でも中野サンプラザホールの解体後に、地上60階の複合施設の建設が予定されており、中野は更なる発展が期待されます。

中野駅周辺の不動産の相場はオウチーノの「中野区の不動産売却相場」で確認できます。

1-3.タワーマンションなのに眺望の悪い物件?

中野のタワーマンションの窓からの眺望

今回、紹介する物件は、そんな中野北口にあるタワーマンション(以下タワマン)です。ビルが立ち並ぶ商業エリアでは、部屋の目の前がビルで眺望が...という物件もあるのです。

眺望が良くない物件は、日当たりが良くなかったり、隣のビルからの視線が気になるなどの理由から避けられる傾向にあります。高いお金を出して買うマンション、どうせなら景色がいい物件がいいですよね。

このタワマンの低層階物件もまた目の前に商業ビルがあり、眺望はお世辞にもよいと言えない物件でした。この物件を売却する際、どんな失敗をしてしまったのでしょうか。

2.中野のタワーマンション売却の失敗談

2-1.物件の相場より高めに売り出す

中野のタワーマンション室内

コロナを期に在宅する時間が増えた売主のAさんは住み替えを決意し、住んでいた中野の住まいは売ることにしました。不動産会社に売却を依頼する前に、インターネットを使って自分で物件の相場を調べたところ、物件の相場は、階数によって大きく異なることがわかりました。

部屋からの眺めが価格に影響しているのだろうとAさんは思いましたが、ここ最近、不動産の相場が上がっていたこともあり、強気の値段で売り出し始めました。

室内の整理の手間やプライバシーも気になったので、室内の写真は撮影せずに広告を掲載し、不動産会社には興味を持った人がいた場合は、いわゆるタワマンの眺望は望めないことを伝えてほしいとお願いして売り出しました。

2-2.内覧は入るけれど...

エントランスホール

人気の中野エリアの物件ということもあり、売り出し始めてから週に1、2件はコンスタントに内覧が入りました。

しかし、内覧した後、買ってくれるお客さんがなかなか現れません。不動産会社経由で理由を聞いてみると、予想通り「景色が...」という回答。不動産会社には、眺望については内覧希望者にまず伝えておくようにお願いしていましたが、人気のマンションでもあり「実際に見て判断したい」という内覧客が多かったようです。

最初のうちは内覧対応を楽しんでいたAさんも、売り出しから1か月を越えたあたりから、せっかくの休みの日がつぶれてしまうため、疲れてきてしまいました。

2-3.大幅な値下げ

ここで400万円値下げしましたが、その後も、なかなか購入希望者は見つからず、4か月後の13人目に内覧してくれた方に、大幅に値引きして購入してもらうことができました。

結果として、なんとか買主を見つけることはできましたが、もっとスムーズに売却できなかったのでしょうか?

3.プロが解説!条件の良くない物件を売る場合の秘訣

中野のタワーマンションゲストルーム

今回のAさんは、強気の値付けで室内の写真を撮影せずに売り出し始めましたが、できればどちらも避けるべきです。

3-1.強気の値付けは避ける

まず、条件の良くない物件は、売出価格を高くしすぎてはいけません。物件の相場を把握した上で、物件の条件を踏まえた値付けで売り出すことが必要です。高く設定しすぎて、なかなか買い手が見つからず、売却を済ませたい期限が近づいてしまい、大幅な値下げをして売却してしまうことになりかねないからです。

中野駅周辺の相場価格がいくらなのかを知り、その物件にあった売出価格をつけましょう。中野駅周辺といってもエリアごとに相場価格は変わってきます。物件の住所である中野区の新井、上高田など町域で絞って相場を確認してください。

また、タワーマンションのようなその街を象徴する物件の場合、周辺の相場とは違ったマンション独自の相場となっていることも多いので、マンションの過去の取引事例や売り出し価格を確認するのがベストです。

なお、中野駅周辺の売却相場はオウチーノの「中野区の不動産売却相場」で確認できます。

3-2.マイナスな条件は売り出し時にきちんと伝える

中野のタワーマンション窓からの眺望

売却に不利な条件ほど伝えたくないものですが、内覧した際、インターネットやチラシを見て思い描いていたイメージと大きく異なると、購入する気にはなりません。

不動産会社から「景色はそこまで期待できませんよ」と言われても、実際の写真を確認していないと「そうはいっても...」と都合よく解釈してしまうのが人の心理。

まず、物件のマイナス部分もチラシやインターネット上でわかるように伝え、理解した上で興味を持ってくれた人に、内覧時にその物件のメリットを直接伝えるのです。

今回の物件であれば、ポータルサイトなどに部屋からの景色などをきちんと掲載したうえで、内覧に来てくれた人に、タワマンの駅近物件のメリットである駅までのアクセスの良さ、近所の店の紹介やゲストルームなどの共用設備などを紹介するべきだったところです。

3-3.どんな物件が「条件が良くない」?

眺望以外にも、以下の特徴が条件の良くない物件にあたります。

・総戸数が少ない物件(20戸未満)
・1階の物件
・事故物件
・駅から遠い物件

もし、お住まいの物件が条件に当てはまる場合は、ぜひ今回の解説のポイント参考にしてください。

4.まとめ

中野駅前

以上、中野駅のタワマン売却の失敗談を紹介しました。

条件の悪い物件は、強気の値付けはせず、そのデメリットをチラシやポータルサイトできちんと伝え、そのうえで内覧してくれた人に、その物件のメリットを伝えていくのが、売却を成功させる近道です。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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