不動産のプロが暴く、高額売却を叶えやすい媒介契約とは?さいたま市南区(中浦和駅)のマンションを例に解説!

不動産のプロが暴く、高額売却を叶えやすい媒介契約とは?さいたま市南区(中浦和駅)のマンションを例に解説!

家を売る時、皆さんはできるだけ高く売りたいと思いませんか?
今回はそんな人向けに、今まで1万以上の物件を仕入れてきたプロが、「不動産会社との媒介契約はどれを選べば、家が高く売れるのか」について、実際に売却した「中浦和駅周辺のマンション」を例に解説します。

監修

株式会社くふう住まい代表取締役

谷尾 和昭

三菱UFJ信託銀行(株)を経て、2011年、(株)ベストランド入社。 同社常務執行役員に就任し、営業本部長を務める。 (株)ベストランドを経て、2020年に(株)おうちのくふう取締役副社長に就任、営業部門を所管。 2021年7月、(株)おうちのくふう代表取締役社長就任。また、買取再販業(約15年)では累計1万件の仕入を行ってきました。

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1.中浦和駅周辺の街の特徴

1-1.中浦和駅の街並み

中浦和駅は、JR東日本(埼京線)が乗り入れており、乗降客数は1日あたり約2.2万人です。駅の西側には安く買い物ができるスーパーマーケット「西友」があります。駅から東に7分歩くと自然豊かな公園「別所沼公園」があり、近隣の住民は散歩道としてよく利用しています。

駅から南東に5分歩くと、住宅街の中に隠れた「なかうらわ食堂」に到着します。2019年秋にオープンしたばかりの定食屋で、とんかつ定食が最も人気となっています。

1-2.中浦和駅周辺の物件相場

中浦和駅徒歩10分圏内にある今回のマンションは、さいたま市南区の中では相場価格が比較的低いマンションです。しかし、中浦和駅周辺と一口に言っても、相場価格は町域ごとに大きく変わります。そのため、中浦和駅周辺にも南区の相場価格を大きく上回るエリアは存在します。

物件周辺の相場は、所在地や築年数、成約価格など取引された物件の具体的な情報が掲載された「成約事例」で確認することができます。さいたま市南区の成約事例は、オウチーノの「さいたま市南区の不動産売却相場で調べることができるので、売却を検討する前には一度確認しておきましょう。

2.中浦和駅周辺マンションの売却体験談!

2-1.相場よりも800万円高く売却!

今回売却した物件は、中浦和駅から徒歩10分以内、築年数が約25年の中古マンションの物件です。広さは約75㎡(3LDK)で、中層階に位置するリフォーム済みの部屋となっています。

このマンションの過去の成約事例を調べると、相場価格は1㎡あたり約32万円でした。ただし、中層階の部屋は少し相場が高くなっており、最近ではほとんどの中層階の物件が1㎡あたり約36万円の価格で売り出されていました。そのため、中層階に位置する今回の物件の相場価格は約2700万(=36万円/㎡×75㎡)ということになります。

急ぎの売却ではなかったため、時間をかけてでも家を高く買ってくれる人を探すことにしました。そこで、複数の不動産会社と一般媒介契約を結び、相場よりも高い3680万円(1㎡あたり約49万円)で売り出すことにしました。

相場よりも高く売り出したため、最初の3カ月は買い手からの反応は特にありませんでした。さすがに高過ぎたかと思い、売り出し始めて4か月目に売出価格を3680万円から200万円引き下げました。すると、それから1カ月も経たずして購入の申し込みが入り、結局満額の3480万円で売却することができました。

2-2.高く売れた原因は、媒介契約にあり!

今回、200万円の値下げをしたものの、相場よりも非常に高い価格で売却することができました。しかも、売却期間は4カ月と、想定していた期間よりもはるかに短いです。では、なぜこのように高く売ることができたのでしょうか?

高く売却できた要因は様々ですが、今回の成功に大きく貢献したのは「家を高く売るのに適した媒介契約を選択したこと」です。次節では、どの媒介契約を選択すれば、家が高く売れる可能性が最も高くなるのかについて解説します。

3.プロが暴く「家を高く売るのに適した媒介契約」とは?

3-1.媒介契約とは?

家をできるだけ高く売りたいなら、不動産会社と「媒介契約」を結びます。「媒介契約」を結ぶことで、不動産会社は売主の物件を買ってくれる人を探します。この「媒介契約」は大きく分けて「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類存在します。

「一般媒介契約」とは、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」と違って、複数の不動産会社に媒介を依頼することができる契約です。知り合いなどを通じて自分で買主を見つけ、取引を進めることも可能です。

「専任媒介契約」とは、「一般媒介契約」とは異なり、数ある不動産会社の中から一社のみと媒介契約を結ぶものです。しかし、知り合いなどを通じて自分で買主を見つけて取引を進めることは認められています。

「専属専任媒介契約」とは、複数の不動産会社に媒介を依頼することも、知り合いなどを通じて自分で買主を探すことも禁止されている契約です。

3-2.媒介契約は「一般媒介契約」がおススメ!

家を高く売る際は、「一般媒介契約」を選択することをお勧めします。「一般媒介契約」では他の媒介契約と違って複数の不動産会社が購入希望者をそれぞれ見つけてくれるので、家を高く買ってくれる買主に出会う確率が上がります。

ただし、ほとんどの不動産会社は売主に「一般媒介契約」を提案しません。その理由には不動産会社の裏の事情が大きく影響しています。

先にも述べた通り、「一般媒介契約」は複数の不動産会社と媒介契約を結んでもよいとする契約です。したがって、不動産会社は、売主と「一般媒介契約」を結んだからといって、自分の会社で家を売ってくれるとは限らないのです。

しかし、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」であれば、媒介を行うのは自社のみなのでほぼ確実に仲介手数料を得ることができます。そのため、ほとんどの不動産会社は売主に「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を提案します。実際、専任媒介契約の獲得数のノルマを営業マンに課す不動産会社も珍しくありません。

また、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」には、3カ月の契約期限が存在します。そのため、不動産会社は「専任媒介契約」の契約が切れるまでに家を売却しようとします。言い換えると、不動産会社は、家を高く売ることよりも早く売ることに専念する傾向にあります。実際、大幅な値下げを売主に提案してまで契約期間内に家を売ろうとする不動産会社は少なくありません。

3-3.「一般媒介契約」は売却が長期化する可能性も

今回の中浦和駅のマンションのように「一般媒介契約」を選ぶと、相場よりも高く家を売れる確率が高くなります。しかし、「一般媒介契約」は短期間での売却を保証しません。なぜなら、不動産会社は「一般媒介契約」を結んだ売主よりも、「専任媒介契約」を結んだ売主の売却活動をを優先するためです。

今回の中浦和駅のマンションは売却に4カ月かかっていますが、これは比較的早く売却できた方です。一般的に、相場よりも高値で売り出すと、買い手の反応があまりよくありません。そのため、家を高く売るにはある程度の期間が必要となります。

もし売却の長期化を防ぎたいのであれば、売出価格を「相場価格に1㎡あたり3万円上乗せした金額」に設定することをおすすめします。これくらいであれば、比較的早期に、相場よりも少し高い価格で売却しやすくなります。

★まとめ

媒介契約は「一般媒介契約」を選ぶと、家を相場価格よりも高く売れる可能性が高まります。ただし、売出価格を相場価格よりも高くつけ過ぎると売却が長引きやすくなるので注意が必要です。

不動産の知識を持たない人が知らずに損をしてしまうという事態を防ぐため、他の売却事例でも売却する際の注意点を解説しています。さらに、家の査定を無料で行っていますので、家の売却を検討している方はぜひそちらも試してください。

今回の物件

項目   詳細      
市区町村    埼玉県さいたま市南区 
最寄り駅 中浦和駅 徒歩10分以内
所在階   中層階        
築年数 約25年     
広さ(間取り) 約75㎡(3LDK)  
向き     南      
売出価格    3680万円   
成約価格    3480万円    
売却時期 2022年2月  
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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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