不動産のプロが解説!嫌悪施設とは?近くにある物件は売れない?大森のマンション売却事例から学ぶ失敗を避ける方法

不動産のプロが解説!嫌悪施設とは?近くにある物件は売れない?大森のマンション売却事例から学ぶ失敗を避ける方法

1万件の物件を仕入れてきた不動産のプロ監修!大森海岸駅の不動産売却事例から「嫌悪施設が近くにある物件の売り方」について解説します!

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1.今回の物件は大森海岸のマンション!

1-1.大森海岸駅は京急本線の品川区最南端の駅

大森海岸駅の外観 大森海岸駅は京急本線の駅で、普通列車のみが停車します。京急はラッシュ時は特急や急行の列車が多く、大森海岸駅は通過駅となります。とはいえ、概ね10分間隔で電車に乗ることができますので、時刻表を意識していればそれほど不便に感じることはありません。

大森「海岸」の名前の通り、古くは駅前には海岸が広がっていました。現在では広く埋め立てが進んだため、海に出るためにはかなり歩かないといけません。

大森海岸駅は品川区の最南端の駅ですが、実は駅舎の一部は大田区に含まれています。

1-2.大森海岸駅は散策スポットが豊富!

しながわ水族館の入り口 駅を降りると幹線道路である第一京浜が京急に並走しており、道路沿いはマンションが立ち並んでいます。一見するとやや殺風景な雰囲気が漂いますが、それで大森海岸駅を断ずるのは早計です。

北に歩くと、しながわ水族館を擁するしながわ区民公園があり、「勝島の海」という人工湖は絶好の散歩スポットです。しながわ水族館は有料ですが、公園は無料です。

南には、巨大なフィールドアスレチックで有名な平和の森公園があります。他にも大小様々な公園に囲まれており、一歩足を伸ばすだけで大きく表情を変えるのが大森海岸駅の特徴といえるでしょう。

大森海岸駅周辺の不動産相場は、オウチーノの「大田区の不動産売却相場」で確認できます。

1-3.昭和レトロなカフェ、珈琲亭ルアン

珈琲亭ルアンの外観 実は大森海岸駅の周辺から大森駅にかけては、高評価なお店が集中しています。その中で今回の筆者のおすすめは「珈琲亭ルアン」です。昭和にタイムスリップしたようなレトロな内装で、雰囲気はもちろん珈琲も絶品です。筆者は、必ずトーストのセットをいただくことにしています。

2.幹線道路と線路が近くて売りにくい物件!?

今回の物件は、大森海岸駅から徒歩2分という立地で、1975年築の中古マンションです。売主のRさんは、駅近であることと、別で資金が必要だったことから強気の値付けをしましたが、売れるかどうか不安で仕方がなかったそうです。

2-1.駅近だけど、嫌悪施設?が付近には複数…

第一京浜 大森海岸駅至近のこのマンション、線路に隣接しています。しかも、幹線道路である第一京浜に挟まれており、お世辞にも静かな環境とは言えません。商業地域ということもあり、ラブホテルのすぐ近くにそびえています。60平米弱の2LDKということでファミリーも対象になりうる間取りですが、この周辺環境のせいで検討してもらえないのではないかと心配でした。徒歩圏には江戸時代の有名な刑場である鈴ヶ森刑場跡も史跡として存在しています。 「嫌悪施設とは何か」というのは難しい問いではありますが、Rさんは買主から敬遠されることを危惧していました。

2-2.あっさり高額売却を実現!

大森海岸駅から近いマンション 売り出しまでは「嫌悪施設」のため気が気でなかったRさんですが、売却活動は拍子抜けするほどあっさり決まってしまいました。100万円の値下げ要求があったものの、売出しから1カ月未満で購入の申込みが入ったのです。Rさんとしては不動産会社から促されて強気の値付けとしていたこともあり、値下げを快諾しました。Rさんの心配をよそに、売却活動は極めて順調に幕を下ろすことになりました。

3.プロが解説!「嫌悪施設」があったら安値じゃないと売れない!?

結論からいえば「NO!」と強くお返事をしたい質問です。 今回の物件も相場と比較すると強気の値付けでしたし、値引きを含めても十分に「成功」と言える事例でした。Rさんは「嫌悪施設」に弱気になり、もっと安い金額での売り出しを検討していたそうですが、不動産会社のアドバイスを受け入れたのは良い選択でした。

3-1.何を「嫌悪施設」と受け取るかは人それぞれ

物件付近の嫌悪施設 「嫌悪施設」はNIMBY(Not In My BackYard)とも言われ、一般的には墓地や下水処理施設、パチンコ店や風俗店がに分類されます。しかし実際のところ、何を「嫌悪」するかは人の感覚によります。

墓地に隣接したマンションを「静かでいい、半永久的に視界が開けているのもメリット」と言って敢えて購入する人もいます。パチンコ屋だって、パチンコが趣味の人であればマイナスには映らないかもしれません。

今回の物件も、線路沿いは駅近の裏返しですし、第一京浜が隣接していることで車のアクセスも極めて良好です。ラブホテルも外観はともかく、ひっそりと出入りする施設ですから、治安や喧騒面で悪影響がある類のものではありません。実際、買主の方も特に気にした様子はなく、利便性の高さからほぼ即決のようでした。

3-2.「嫌悪施設」を気にするよりは、ポジティブなアピールを!

しながわ区民公園 別の記事でもお伝えしているように、マイナス面はきちんと伝えたほうが結果的には成約に繋がりやすいです。しかしそれは、ネガティブな紹介ばかりしろという意味ではありません。

内覧客が近隣住民ではない場合、思いのほか周辺施設に疎いことがあります。物件の隣や通り道にある施設ですら把握していないことはざらにあります。 そこで筆者がおすすめするのは、ごく簡単な「周辺施設の一覧」を1枚にまとめて内覧客にお渡しする方法です。今回の物件であれば、すぐ近くにあるイトーヨーカドー、最寄りのコンビニ、冒頭で紹介した公園等を記載してあげるとよいでしょう。売主があまり内覧客に話しかけすぎたり、聞かれてもいないことを喋り続けるのはマイナスですが、紙を1枚手渡すくらいであれば全く問題はありません。

繰り返しになりますが、今回の物件はプロの視点で見れば、マイナス面よりもプラス面の方が勝っており、売りやすい物件だと言えます。アクセスは極めて良好、買い物利便性も高く、大規模な公園にも恵まれています。Rさんは良い不動産会社と出会い、良い売却活動をできたといえるでしょう。

3-3.それでも不安なら売買実績を確認しよう

大森海岸駅最寄り物件のLDKの写真 言わずとも提示してくれる不動産会社が多いとは思いますが、査定の際は当該マンションや近隣マンションの売買事例を確認するようにしましょう。そして何故その物件がその値段で売れたのか等を聞いてみるのもよいでしょう。 「嫌悪施設」で不安になっている方でしたら、思った以上の高額売却事例にびっくりすることもあるかもしれません。売却相場をきちんと確認し、あまりにも安い値付けは避けるように気を付けましょう。

4.嫌悪施設(NIMBY)があってもマンションは売れる!地道な売却活動を

今回のRさんは、不動産会社の適切なアドバイスのおかげで、魅力たっぷりの物件を安値で手放してしまうという失敗を回避することができました。 線路や幹線道路、気になる人には気になるのは事実ですが、気にしない買主、他の魅力に惹かれる買主を見つけられるように売却活動を行いましょう。

また、不動産売却にあたっては必ず周辺の相場は確認するようにしましょう。大田区の不動産売却の相場はこちらで確認できます。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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