駐車場経営でありがちな失敗とは?失敗への備えとその対策

駐車場経営でありがちな失敗とは?失敗への備えとその対策

使わない土地を眠らせておくのはもったいないです。ただ寝ているだけならいざ知らず、その土地には固定資産税などの税金がかかっているはずです。

「どうにかして土地の活用をしたい」というときに検討される方法のひとつが駐車場経営です。しかし、駐車場経営には少なからず失敗のリスクもあるようです。
どんな点に気を付けて駐車場経営を始めればよいのか、また今の駐車場経営に行き詰っている人がとるべき対策などを考えてみましょう。

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1. 駐車場経営の代表的な失敗

駐車場経営には大きく分けてコインパーキング(時間貸し)と月極駐車場の2種類の経営形態があります。

土地活用としてこれら駐車場経営を選んだものの、残念ながら失敗してしまうことがあります。どのような失敗が多いのか、いずれの経営方法でも見られる代表例を確認してみましょう。駐車場ではなくアパート経営にしたほうが良かった、と考え直してしまうかもしれません。

収入より経費が上回る

収入よりも経費が上回れば、それは赤字で経営としては失敗です。稼働率が低く、運営にかかる必要経費のほうが駐車場として貸し出して得られる賃料収入よりも大きくなってしまう赤字経営に気を付けましょう。

初期費用を回収できない

初期費用がいつまでたっても回収できない状態も経営の失敗です。投資目的で土地購入から駐車場経営を始める場合は、その分も回収する必要があります。ローンで土地を購入しているならローンの利子分の返済もあるため、黒字転換は容易ではないでしょう。

駐車需要の想定が甘く利回りが低い

実質利回りが低いと、いつまでたっても元が取れません。実質利回りは次の計算式で行います。

(年間の駐車場収入-年間の諸経費)÷(土地の購入価格+購入時の諸経費+駐車場経営の初期費用)×100

いざ駐車場として経営したものの駐車需要のある土地ではなかったため、稼働率が低くなってしまうと、利回りは低下していきます。最悪のケースでは、固定資産税など年間の諸費用も賄えない恐れもあります。

税金対策にならなかった

土地は住宅用地かそうでないかで固定資産税が変わる点も、駐車場経営を始める前に確認しなければなりません。
200平米以下の住宅用地であれば課税標準に対して、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3となる特例があります。駐車場ではこの特例は利用できませんので税金対策はできません。

アパート経営するためにアパートを建てるならこの特例は利用できます。投資の仕方としてどちらが良いのか、検討するポイントになるかもしれません。

賃料が変動することを想定しなかった

駐車場代は必ずしも一定のままで維持できるとは限りません。近隣にもっと安い駐車場ができたり、周辺施設が閉鎖してこれまでの価格からは下げざるを得ない、という状況になることも十分あり得ます。
必要経費のうち固定費の占める割合が高くなりがちな駐車場経営では、賃料を下げるのは大きなリスクです。投資として駐車場経営を行っているなら、挽回は容易ではないでしょう。

2. コインパーキング方式の駐車場経営で儲からないよくある失敗

コインパーキング方式

駐車場経営のうち、コインパーキング方式を選んだ場合に儲けが出ないのはどんなときか、その失敗例をいくつかあげてみましょう。

必要経費が高くなり収支が赤字

コインパーキングは、月極の青空駐車場と比べると経営にかかる必要経費が大きくなります。24時間体制での運営、料金精算機やゲートの設置やその管理費。車止めのブロックも必要ですし、事前にアスファルト舗装もしておかなければなりません。

動産総合保険や機械保険などの保険をかけておく必要もあります。これらの経費が大きくなればなるほど、収入があっても儲からない、利益が出ないリスクが高まります。

管理会社との違約金トラブル

コインパーキングの経営では、管理会社に土地の一括借り上げという形で運営を委託するケースも少なくありません。その場合、複数年の期間で契約が結ばれていることが普通です。そのため毎年の収支に一喜一憂することも、利回りを計算する必要もありません。

しかし、契約期間中に何らかの事情で途中解約となる場合、違約金が発生する可能性があります。違約金を払ったらトータルでの利回りはマイナスになってしまったということも考えられますので、十分注意が必要です。

トラブル・事故による設備故障・破損リスク

コインパーキングは料金精算機やゲートなど、青空駐車場にはない設備機器があります。これらが故障してしまったり、事故によって壊れてしまうリスクにも注意が必要です。

コインパーキングでは、これら予期せぬ支出が収入から差し引かれると利益が大幅に減り、儲からない可能性があることも頭に入れておかなければなりません。

3. 月極方式の駐車場経営で儲からないよくある失敗

月極方式の駐車場

月極方式なら支出が少なく、利益は安定すると考えてよいのでしょうか。残念ながら月極方式でも十分な利益が得られず儲からない可能性はあります。

自主管理時の滞納や事故などのトラブル対応

月極方式では、管理会社等を介さず自主管理で経営している人も多いです。この場合の一番の問題は駐車場料金の滞納や事故、契約者とのトラブルなどです。

これは単に利回りが悪くなるといった金銭的な問題だけでなく、心理的なストレスをかかるといったデメリットもあります。

コインパーキング経営に比べて利回りが低く儲からない

回転率で勝負するコインパーキングと違い、月極駐車場は初期投資を抑えられ、月の収入が安定するというメリットがある反面、その金額は頭打ちになるというデメリットもあります。

単に固定資産税を賄う目的で運営しているならまだしも、利益を追いかける投資手段としては不向きと言われています。

4. 駐車場経営で利益を出して失敗しないための対策

駐車場経営

駐車場経営は、投資した分の利益が回収できなければ失敗となります。こうした失敗をもたらさないようにする対策を考えてみましょう。

土地が駐車場経営に適しているか事前調査を徹底する

駐車場経営で利益がでるかはやってみなければわかりませんが、準備なしで初めていいものでもありません。その土地の駐車需要がどの程度あるのか、ライバルとなる駐車場の数や設備、賃料などは、投資するかどうかの結論を出す前に調べられます。

利益が見込める土地かどうかをしっかり調査したうえで判断しましょう。

自主管理より管理委託方式か一括借上げ方式がおすすめ

駐車場経営をひとつの土地で行う場合や、サラリーマンをしながら副業としての駐車場経営という位置づけであるなら、自主管理よりも管理委託方式または土地の一括借り上げ方式がおすすめです。

自主管理は固定費がかからない点はメリットですが、トラブルがあったときの対応の手間や費用を考えると、必ずしもベターな選択肢とは言えません。

実際、サラリーマンをしながらや、副業の位置づけで行う駐車場経営で、都度発生する顧客に自ら対応するのは現実的ではないでしょう。管理委託方式、または駐車場経営そのものにはまったくタッチしない土地の一括借り上げ方式を選ぶほか選択肢はないようにも思われます。それぞれの条件を比較して決断しましょう。

信頼できる管理会社を選ぶ

比較検討したうえで、管理委託方式を選ぶのであれば、信頼できる管理会社とパートナーになることが重要です。管理会社の良し悪しは単に顧客対応のみならず、稼働率にも影響を及ぼします。

駐車場の管理運営の実績が豊富で、信頼できる管理運営会社を選ぶことで駐車場経営のリスクを減らすよう心がけましょう。

立地にあった経営方法を選ぶ

駐車場は立地によって、短期利用に適したコインパーキングか、月極駐車場かが決まります。駅チカや観光スポット、商業施設に近い土地であれば、頻繁に車の出入りがあるコインパーキングのほうが高い利益を得られる可能性が高くなります。

一方、住宅街や大規模マンションの近くの土地であれば、2台目のマイカーを停めるための月極駐車場のニーズが高くなります。

5. 駐車場経営で失敗する前・失敗した際に確認したいこと

駐車場経営をこれから検討する、あるいはすでに経営をしていてこのまま続けるかどうか迷っているという人は、次の点を確認しましょう。

駐車場経営はつなぎの投資

駐車場はお金をどんどん生み出すような投資ではありません。収入はそこそこ(儲からないのは構わないけど、赤字にはしたくない)得られれば十分というくらいの気持ちでいるほうが良いでしょう。

そもそも駐車場経営は使い道がなかったり決まっていない土地で、短期的な利用を考えたときに選ばれるものです。初期費用をあまりかけず開始できるため撤退が容易であることから、駐車場はつなぎの投資として考えられています。

アパート経営に切り替えたら利益が出せそうだと判断した際には、スムーズに移行できるようにしておくと良いでしょう。

駐車場経営に失敗したら売却も考慮すべき

撤退が容易とはいえ、これまで説明したとおり、経営の時間と労力は一定程度必要になります。駐車場経営が赤字で儲からない状況に陥っているなら、売却してキャッシュに変えてしまい、もっと利益がでそうな投資先に変更するのも一つの方法です。

6. 土地や自分にあった駐車場経営を

駐車場経営の実態がどのようなものか、基本的な部分を説明してきました。駐車場経営の特徴は敷居が低い分、参入しやすい点はメリットですが、あまり大きなリターンを得られないことは頭に入れおくべきことでしょう。

また、どのような形態で運営するかによっても負荷のかかり方は全く異なります。土地や自分の生活スタイルにあった方法を選ぶように心がけましょう。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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