マンション売却中に大規模修繕工事!全然売れなくて困った...葛飾区の売却事例

マンション売却中に大規模修繕工事!全然売れなくて困った...葛飾区の売却事例

マンションでは、「大規模修繕工事」と呼ばれる十数年に一度、計画的で大掛かりな修繕工事が行われます。この大規模修繕工事の行われるマンション、大規模修繕工事の前と後、どちらに売却するのがいいのでしょうか。

葛飾区金町駅のマンションの売却事例を元に、大規模修繕工事を予定しているマンションのベストな売却タイミングを解説します!

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1.売却に435日!?葛飾区のマンション

1-1.金町駅周辺はどんな街?

金町駅

今回紹介するのは、東京都葛飾区金町にある低層マンションです。角部屋で上層階はなく、周囲は閑静な住宅街なので、静かな下町の雰囲気を感じながら生活できます。

物件の最寄り駅であるJR金町駅と京成金町駅は、東京都心・千葉県・茨城県に移動がしやすく、通勤や通学、小旅行にも便利です。駅を出るとロータリーがあるので、車での送り迎えなども便利です。さらにロータリーの先には、レストランや居酒屋などが多くあります。

1-2.金町駅の今後は?

金町駅前

下町の雰囲気が残る金町ですが、金町駅周辺は、目下再開発が進行中です。南口には、2021年夏に商業施設「ベルトーレ金町」がオープンし、北口では高さ150m、地上40階建ての超高層マンションの建設が予定されています。

金町駅のある葛飾区の不動産相場はオウチーノの「葛飾区の不動産売却相場」で確認できます。

1-3.マンションの売却までに時間がかかった理由は?

金町駅マンションの外観

そんな東京都葛飾区金町にある低層マンション、金町駅までも徒歩10分以内であり、角部屋で上層階はなく、周囲は閑静な住宅街であり、静かな下町の雰囲気を感じながら生活できます。

しかし、この物件、フルリフォーム済みで室内は新築同様であるにもかかわらず、売却までに435日、通常の3倍近い期間がかかっています。実は、物件を売却した直後から「大規模修繕工事」が始まり、売却活動がスムーズにいかなくなってしまったのです。

結局、売却できたのは、大規模修繕工事が終わってからでした。

2.大規模修繕工事中だとなぜ売れない?

大規模修繕工事中のマンション

2-1.大規模修繕工事とは?

「大規模修繕工事」とは、マンションの共用部分の経年劣化したことに対して行う工事のことです。例えば、マンションの外壁や屋上、廊下やバルコニー、給排水管などが対象になります。

共用部分は、マンションの部屋のオーナである「区分所有者」全員の財産にあたるため、工事する理由やどのような工事にするかは区分所有者の同意を得ながら進められます。施工会社数社から見積もりを取り、区分所有者に対して、工事に関する説明会を実施し、依頼する会社を決定する流れで進められます。

大規模修繕工事は、マンションの規模にもよりますが、半年から1年ほどかかります。

2-2.なぜ、大規模修繕工事中のマンションは売りづらい?

金町駅マンションの室内

大規模修繕工事中の物件は非常に売りづらいです。

まず、建物の周りを足場で組み立てていると、マンションの外観がきちんと確認できません。足場を覆うメッシュシートは黒っぽい色をしているものが多いので、見た目の印象もよくありません。

外壁塗装で使用する塗料の中には、シンナー臭がする溶剤系塗料も多数あります。実際、この金町駅の物件でも、内覧中、シンナーの臭いが漂ってきて購入するお客さんが現れないという事態に陥ってしまいました。

また、せっかくの角部屋でしたが、外を足場のメッシュシートが覆っており、眺めをきちんと確認できないのもマイナスポイントでした。1Fの物件の場合、庭に足場の土台が来てしまうので、庭が特徴の物件の場合も注意が必要です。

最後に、大規模修繕工事の内容によっては、共用設備も閉鎖される場合があります。キッズルームやゲストルーム、プールなどがウリの物件の場合、これまた売却に不利に働いてしまいます。

と、大規模修繕工事中の物件は、売るのがなかなか難しいのです。

2-3.近々予定されている場合は窓からの写真を

大規模修繕工事が近々予定されている場合は、窓からの眺望写真は撮っておきましょう。お金や家族の事情で、大規模修繕工事中にどうしてもマンションを売らなければいけなくなった際に、建物が足場のメッシュシートで覆われているため、窓からの風景が撮影できなくなってしまうからです。

予め眺望写真を撮影しておけば、売り出すときにその写真をポータルサイトなどに載せることができ、内覧時に景色を確認できなくても、工事後はどういった景色が楽しめるか伝えることができるからです。

3.売却するのは大規模修繕工事の前と後どっちがいい?

大規模修繕工事中のマンション室内

大規模修繕工事の後に売ったほうが、高く売りやすいです。大規模修繕工事は、マンションの共用部分のリフォームのようなものですから、見た目にも非常にきれいになり、資産価値が上がります。

もちろん、大規模修繕工事が5年後などに控えている場合は大規模修繕工事について気にかける必要はありませんが、あと半年以内に工事を控えている場合は注意が必要です。大規模修繕工事前に売り出しても、売却期間が延びて大規模修繕工事が開始した場合、足場で外壁が覆われますます売りづらくという事態になりかねません。

大規模修繕工事後は、見た目にもきれいになり、高く売りやすいことから、売却を急がないのであれば、大規模修繕工事後の売却がおすすめです。

工事の詳細な期間については、マンションの掲示板での告知、資料の配布が行われます。築年数が10年を超えたマンション、大規模修繕を行ってから10年以上経ったマンションにお住まいの方は、確認しておくとよいでしょう。

大規模修繕工事は、不動産の売却タイミングを決めるより重要な要素である「ライフスタイル」や「市況」とは無関係に行われます。あくまでも売却を検討する際、直近に大規模修繕工事が控えている場合に、気にかける程度で問題ありません。

4.まとめ

金町駅の今後

以上、大規模修繕工事が行われるマンションを売却する際のポイントについて解説しました。

お住まいのマンションで、近々大規模修繕工事を控えている場合は、売却のタイミングを考える参考にしていただければ幸いです!

今回の物件

項目   詳細      
市区町村    東京都葛飾区 
最寄り駅 JR金町駅 徒歩10分以内
所在階   中層階        
築年数 約40年     
広さ(間取り) 約75㎡(3LDK)  
向き     南     
売出価格    3480万円   
成約価格    2980万円    
売却時期 2022年冬  
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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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