マンションの一階は売れない?不動産業界の裏側をプロが解説【杉並区】

マンションの一階は売れない?不動産業界の裏側をプロが解説【杉並区】

「1階の物件は売りづらい」不動産に詳しい方は、そんな話を聞いたことがあるかもしれません。正直なところどうなのか、杉並区で実際に取引された物件を例に、1万件の物件を仕入れてきた不動産のプロが答えます。

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1.杉並区の井の頭線沿線の物件

1-1.富士見ヶ丘駅はどんな街?

神田川

渋谷駅から井の頭線の各駅停車で約20分弱の富士見ヶ丘駅。近くを神田川が流れ、閑静な住宅街が広がる穏やかな街並みです。そんな富士見ヶ丘駅周辺のおすすめスポットは、富士見ヶ丘駅南口から徒歩2分にあるイタリアン「ソイル」。手ごろな価格でイタリアンが楽しめ、昼過ぎには近所に住む女性客でいつもにぎわっています。

1-2.富士見ヶ丘駅周辺のこれからは?

富士見ヶ丘駅方針

富士見ヶ丘駅周辺では、街づくりの方針を策定中の段階で現時点で明確に決まっている事項はないようです。杉並区が発行している「富士見ヶ丘駅周辺の街づくりのお知らせ」では、

・歩道が未設置な商店街通りの安全対策
・駅前広場のない駅周辺環境整備
・駅前商店街の活性化

といった内容が検討課題としてあげられています。確かに駅前を通る富士見ヶ丘通りは、一定の車の交通があるにもかかわらず、歩道が設置されていないため、歩行に不安を感じる人も多いようです。

時期はまだ決まっていませんが、駅前周辺の環境整備と合わせて、歩道など交通安全に配慮した道路が整備が進めば、より住みよい街になることが期待できます。富士見ヶ丘駅周辺の不動産相場は、オウチーノの「杉並区の不動産売却相場」で確認できます。

1-3.富士見ヶ丘駅から徒歩10分超の物件

富士見ヶ丘駅マンション

今回は、そんな富士見ヶ丘駅から北に向かって10分と少し歩いたところにある低層マンションの1階の物件です。「売りづらい」と言われる1階の物件を買った人の体験談から、1階の物件の特徴について探っていきたいと思います。

2.Aさんはなぜ、徒歩10分超のマンション1階の物件を購入した?

2-1.テレワークで家が手狭に

中野のタワーマンション室内

コロナ禍で自宅でのテレワークが中心になったAさん。妻も自宅でのテレワークであったため、60㎡弱の自宅は子供と3人で暮らすには手狭に感じるようになりました。

元々、保育園に通う子どもが小学校に上がるまでには買い換えるつもりで購入した住まい。予定より早かったものの、お互いの仕事環境の改善のためにも、住み替え先の物件を探すことにしました。

2-2.自宅周辺の物件は高すぎる...。

中央線沿線の中野駅周辺に住んでいたAさんでしたが、近所のより広い物件を探すも、高くてとても手が出ません。お互いの実家に近い埼玉や神奈川へ引っ越すことも考えましたが、妻の職場がある渋谷に通いやすい場所がよいことから、住み慣れた中央線沿いや中野区、杉並区、武蔵野市など都内中心に物件を探しました。

物件の種類については、新築マンションは高くて手が出なそうであること、戸建ては共働きで管理が大変そうというイメージから、中古マンションに絞って探しました。

また、それ以外の条件として、広めの部屋に住み替えたかったので80㎡程度の広さは欲しいと思いました。

2-3.マンションの1階。けど、安い気がする

と、色々と物件を探している中で目に留まったのが、今回の物件でした。コロナ禍から1年経ち、都内の不動産相場も上がっており、中野区や杉並区の物件もおしなべて価格が上昇していました。

そんな中、この井の頭線沿線の富士見ヶ丘駅の物件は、1000万円の位の数字が一つ小さいくらいの価格に見えました。 多少不動産の知識があったAさんは、周辺の相場や他の売り出し物件も調べてみましたが、1階の物件であり、駅徒歩11分であることを差し引いても、悪くないように思い、実際に内覧することにしました。

2-4.内覧後、即決

富士見ヶ丘マンション廊下

マンションの1階の物件ではありましたが、南向きで周りに高い建物はなく、日差しもきちんと入ってきます。また、在宅時間が長くなった妻は観葉植物を育てており、庭付きの部屋を気に入ったこと、小さい子供が家の中を走り回っても下の階に迷惑がかからないことから、そこまで1階にデメリットを感じませんでした。

マンションの1階は防犯面も気になりますが、中住戸で庭先も道路に面しておらず、防犯面もそこまで問題なさそうです。

また、売主に売却理由を聞くと、諸事情で売り急いでいるとのこと。「価格を安くしても早く売りたいのだな」ということがわかり、1階や駅からの距離だけでない価格の安さの理由に納得できた気がして、内覧してから翌日には購入することに決めました。

3.マンションの1階は本当に売れない?

3-1.マンションの1階が人気がない理由

富士見ヶ丘駅マンションリビング

今回のマンション1階の物件はいわゆる「条件の悪い物件」にあたります。他にも、眺望が悪い物件や事故物件、駅から遠い物件などがそれにあたります。

1階の物件はなぜ、人気がないのでしょうか。

・防犯性が低い
 1階は外から部屋の様子が見えやすく、窓からの侵入もしやすいため防犯性が低いと言われています

・外から部屋の中が見えてしまう
 道路に面している部屋であれば、外から部屋の中が見えてしまいフライバシー面でも問題があります

・日当たりが悪い、湿気やカビが生えやすい
 1階の部屋は地面に近いため、地面が濡れているとその影響を受けやすいです。また周辺に高い建物があると日当たりが悪くなります

・虫が出やすい
 同じく、地面に近いため蚊やクモなどの虫が部屋に入ってきやすいです

一方、Aさんが内覧時に感じたような庭付きの物件に住むことができる、下階の住人への騒音の心配が不要で、隣人トラブルに悩まされづらいなどのメリットもあります。

3-2.条件の良くない物件は値付けが大事

条件の良くない物件は、買い手がなかなか見つからないので、売出価格を高くすることは避けるべきです。今回のAさんも、1階の物件であることに多少引っかかりつつも、価格に魅力を感じ、実際に内覧して購入を決めていました。

今回の物件に関して言えば、周辺の相場より10%近く安い価格で売り出されていたようです。

3-3.買い手の目に留まりづらい

富士見ヶ丘マンションのキッチン

また、不動産のポータルサイトで物件を探す際、物件の絞り込み機能で条件の良くない物件は省かれてしまうため、なかなか買い手が見つかりません。

例えば、1階の物件は「2階以上」の絞り込みで表示されなくなりますし、駅徒歩10分超の物件は「駅徒歩10分以内」の条件で表示されなくなってしまいます。不動産会社に購入を相談する際、「駅徒歩10分以内」、「2階以上」などの条件を伝える人もいるので、ポータルサイトに限った話ではありません。

条件の悪い物件は、買い手の目に留まりづらいので、相場より値段を下げて価格面でメリットを出す必要があるのです。

4.まとめ

富士見ヶ丘マンションリビング

以上、1階の物件の売却方法について解説しました。1階の物件も解説のポイントをおさえれば、売却できます!きちんと相場を踏まえた値付けをして、1階の物件にも興味がある人に広く知ってもらい、売却を成功させましょう。

今回の物件

項目   詳細      
市区町村    東京都杉並区 
最寄り駅 京王井の頭線 富士見ヶ丘駅 徒歩10分超
所在階   1階        
築年数 約20年     
広さ(間取り) 約80㎡(3LDK)  
向き     南     
売出価格    4980万円   
成約価格    4830万円    
売却時期 2021年夏  
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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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