知らないと損をする、ブランドマンションは売り急ぐな！焦って【500万円】も損した駅近マンションに学ぶ-品川区

プラウド、パークハウス、ブランズ…「ブランドマンション」は売却に有利です。

1万件の物件を仕入れてきた不動産のプロ監修！「主要駅のブランドマンションはじっくり売れ！」について、目黒駅の不動産売却事例から解説します。

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1.値引しても売れなかった物件が、あっさり成約のナゾ

今回取り上げるのは、目黒駅から徒歩5分以内・築50年近い旧耐震マンションです。築古ではありますが、人気の山手線の駅近という好条件です。

「ブランドマンション」にも該当するため、高額売却が期待できる物件でしたが、最終的には大きな値引きをしてしまう結果となりました。これをプロは「売り急ぎ」と指摘してします。

本物件周辺の不動産相場は、オウチーノの「品川区の不動産売却相場」で確認できます。

1-1.滑り出しは上々！しかし…

目黒駅から近いこともあり内覧客が途絶えることはなく、早期売却も期待でさせました。しかし、築古・旧耐震・価格が割高であること等を気にされ、なかなか話が前に進むことはありませんでした。

1-2.強気から一転、大幅値引き

当初は「急いでいるわけでもないから、高値売却を目指してじっくり活動する」と言っていたSさんでしたが、物件の「弱み」のために何度も話が流れたことから自信を失い、一気に500万円超の値引きを決断しました。

1-3.あっさり成約！

「更に値引き交渉が入るのでは…」と憂鬱でしたが、ある日連絡があり、即日内覧、即日申し込みとトントン拍子に話が進み、それ以上の値引をすることなく売却活動を終えることとなりました。買主の方からは価格に関するコメントは一切なく「このブランドのマンションをずっと探していた」と非常に満足そうな声だけが聞かれました。

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2.プロが解説！駅近のブランドマンションは絶対に買主が現れる！

今回のSさん、値引の末にようやく売却にこぎつけることができましたが、結果論にはなりますが「不要な値引」であった可能性が高いと言えます。

「主要駅の駅近のマンション」と「ブランドマンション」の需要の高さについて説明します。

2-1.都心の駅近マンションの人気は鉄板

「リモートワークが定着したから駅近の価値は落ちた」などと物知り顔に言う方もいますが、筆者は違う感想を持っています。もちろんリモートワークがメインとなり、郊外へ移住した方も一定数いらっしゃると思います。しかし、それは不動産相場を動かすほどのメインストリームとは言えません。

むしろ、駅近マンションの人気は加速しています。資産性への意識の高まりにも一因があるでしょう。「目黒駅」のような主要駅・ターミナル駅であればなおさらです。今回は都心へのアクセスに便利な40㎡未満の1LDKですから、独身のビジネスマン等の需要も見込めます。

たしかに築古で耐震診断も未実施である等の弱点はありますが、そのような物件は郊外でもザラに存在します。主要駅 ✕ 駅近、という希少性がありますから、弱気になる必要はなかったと感じます。

2-2.ブランドマンション、ヴィンテージマンションの魅力と人気

最近は「メジャーセブン」という言葉はあまり聞かなくなってきましたが、ブランドマンションの人気は健在です。 「メジャーセブン」とは三菱地所レジデンス・三井不動産レジデンシャル・野村不動産・住友不動産・東急不動産・東京建物・大京というマンションデベロッパー大手7社を指す言葉です。主なブランドについて解説していきましょう。

2-2-1.マンションにおけるブランド戦略は「プラウド」が代表例

ブランド戦略を見直し、大きく躍進したことで知られるのは「プラウド」の野村不動産です。「ヒルズ」や「ステイツ」等に分散していたブランドを「プラウド」に統一し、高級路線を押し出したことから人気は一気に高まりました。TVのCMで「プラ〜ウド」とブランド名をつぶやくのを耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。

「プラウド」は周辺の物件調査を念入りに行い、スペックが少し上回るような設計をし、その高級感をアピールしています。ブランドイメージ、商品設計、営業戦略が三位一体となっている代表的なブランドです。「プラウドに住みたい」「またプラウドに引っ越したい」と思う買主は多く、差別化がなされています。

近年は定額の修繕積立金設定とした廉価のブランド「オハナ」も展開していますが、「プラウド」が中心の戦略に変わりはないようです。

2-2-2.再開発とセットでの展開が得意「パークホームズ」

三井不動産レジデンシャルは「パークホームズ」ブランドを中心に、上位の「パークコート」そして最上位の「パークマンション」等を展開しています。「三井に住んでいます」のキャッチコピー、そして財閥の安心感等から老舗の人気ブランドと言えます。

特徴的なのは再開発とセットにしたマンション展開です。三井グループが全国に展開する商業施設「ららぽーと」の周囲には必ずと言っていいほど三井不動産レジデンシャルのマンションが建設されます。「町から作る」ことができるのは三井不動産レジデンシャル唯一と言ってよく、「柏の葉」や「幕張ベイパーク」そして「武蔵小杉」の再開発は、三井グループが牽引したと言って過言ではないでしょう。

また、「三井グランディオーソ・クラブ」という超高級マンションに限定したクラブも保有しており、富裕層とのパイプにおいては追随するものはありません。特に「パークマンション」ブランドはその実績、ステータスにおいて頭一つ抜けています。

2-2-3.質実剛健なイメージの「ザ・パークハウス」

三井不動産レジデンシャルと双璧を成すのは、やはり財閥系の三菱地所レジデンスです。三井の「パークホームズ」とややこしいのですが、三菱地所レジデンスは「ザ・パークハウス」ブランドを展開しています。

やや主観的な表現となってしまいますが、仕様の基準が高いブランドです。ディスポーザの設置やウォークインクローゼットの配置など、他社であれば妥協しやすい仕様においてこだわりを持っているブランドです。

2-2-4.バブル期を象徴する「ドムス」と「ホーマット」

ここまでは現在も展開中のブランドを紹介してきましたが、バブル期の超高級ブランド、「ドムス」や「ホーマット」等も特徴的で、指名買いがしばしば起こります。

多少の古めかしさは否めない部分もありますが、空間を贅沢に使い、細部までこだわった豪華な仕様となっており、近年の高級マンションでも味わえない雰囲気を醸し出しています。特に「ドムス南麻布」は当時の分譲マンション最高額の27億超で売り出され、大きな話題となりました。

2-2-5.独特な外観でファンが多い「秀和」

現存しないブランドでは、「秀和」ブランドも根強い人気を誇っています。1960年代から都心部を中心に建て始められた分譲マンションシリーズで、白いコテ塗り壁と青い瓦屋根、黒い鉄製柵のバルコニー、カラフルなタイルの床が特徴の、高いデザイン性が魅力。今ではなかなか作れない手の込んだ装飾、色あせないおしゃれさとヴィンテージ感に根強いファンも多い物件です。「秀和」も展開していた「秀和株式会社」は解散しており、新しいマンションが供給されることはありません。

「秀和」は、超高級ブランドというわけではありませんが、その外観にこだわりを持つオーナーにより、管理体制が良好なマンションも多いです。築年数を経ても資産価値を維持し、「ヴィンテージマンション」と称されることもしばしばです。

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2-3.ブランドマンションのメリットとは？

個別のブランドの紹介が長くなりましたが、ではブランドマンションのメリットとは何があるのでしょうか？

2-3-1.「指名買い」がしばしば発生する

上述したとおり、ブランドマンションには一定数のファンが存在します。「プラウド」に憧れて買うなら「プラウド」と決めている方、今住んでいる「パークホームズ」が気に入っており住み替えるならまた「パークホームズ」と思っている方、「ドムス」の圧倒的な高級感に惹かれている方など。

不動産売却において「指名買い」のお客さんはありがたい存在といえます。というのは、彼らは値切ったり渋ったりすることが少ないからです。そのブランドに惚れ込んでいると、細かな金額については論点となりにくいのです。

また、ブランドマンションが少ないエリアにおいては、買い主がずっと売出しを待っているようなパターンもあります。このような場合、売り出しと同時に買い付けが入ることも珍しくはありません。

逆の厳しい言い方をすると、無名のブランドのマンションの場合、近くに複数のブランドマンションが存在すると、相対的に価値が低く見られてしまいがちです。

2-3-2.ブランドイメージを守るため、そして資金力をバックにアフターケアが万全

「ドムス」や「秀和」など消滅してしまったブランドには当てはまりませんが、現役で分譲マンション事業を展開する野村不動産や三井不動産レジデンシャルなどは、そのブランドイメージを守り育てることに強い意識を持っています。ですので、そのブランドイメージが毀損しないよう、アフターケアにも力を入れています。

基礎杭が支持層に届いておらず、傾いていることが発覚してしまった「パークシティLaLa横浜」は、大々的に報じられたため記憶に残っている方も多いのではないでしょうか。本件では、三井不動産レジデンシャルは「住民の費用負担無し」での建て替えを提案し、既に工事は完了しています。希望する住民には住戸を買い取ったり、引き続き居住したい人には工事中は仮住まいを提供したり、手厚いケアがなされています。建て替えの総額は400億円以上に及び、その費用負担についてはデベロッパーである三井不動産レジデンシャルや施工会社である三井住友建設・日立ハイテクノロジーズ間で係争にはなっていますが、少なくとも住民の負担はなく進められています。

ブランドマンションにおいて、このような例は枚挙にいとまがありません。多数のコア抜きが発覚して建て替えに至った「ザ・パークハウスグラン南青山高樹町」、工事の欠陥が発覚して補修工事がなされ希望住戸の買取にも応じた「シティタワー恵比寿」など。騒動はありましたが、住民への影響は最小限となるように対応がなされています。一方で耐震偽装が発覚した「ヒューザー」は規模も小さく「ブランド」と言えるようなものではありませんでしたが、事実このような対応が行われることはなく、分譲会社はそのまま破産してしまっています。

大手不動産会社が提供するブランドマンションは、高級なイメージだけではなく、万一のときのケアも期待できるのは大きなメリットといえるでしょう。もちろん欠陥は無いに越したことはないのですが、マンションは現場で一品ずつ「特注」で作り上げる特性上、不具合をゼロにすることは難しいのです。このようなときにも大企業の後ろ盾があるというのは安心感に繋がります。欠陥をあげつらうのではなく、ブランドマンションが取ったアフターケアに着目してみてください。

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3.結論：駅近のブランドマンションは売り急ぐな！

今回は残念ながら「売り出し直後」に「指名買い」が起こることはありませんでした。しかし、最終的な買い主は「指名買い」でしたので、値下げをせずとも売れた可能性は高かったといえます。

主要駅の駅チカという鉄板の利便性、そしてブランドマンションという条件を考えれば、「絶対に欲しい人が現れるはず」と思ってじっくり売却活動を行うべきだったと考えます。もちろん相場とかけ離れてはいけませんが、今回の当初の売り出し価格は非現実的というほどでもありませんでした。

売却を検討しているマンションが希少性ある「ブランドマンション」であれば、相場より少し高めでの成約を目指し、腰を据えて売却活動を行うことをおすすめします。 「こちらから売却活動を始めることができます。」本記事での注意点を意識し、高額売却につなげてください！

4.おわりに：目黒駅の不動産相場や周辺情報

4-1.目黒駅の所在地は品川区！その原因は住民の反対活動…

目黒駅はJR東日本の山手線、東急電鉄・東京メトロ・都営地下鉄の目黒線・南北線・都営三田線が乗り入れる一大ターミナル駅です。アトレ等の駅ビルがそびえ、大小様々な店舗が駅前から広がっています。

目黒駅はその利便性の高さ、都心へのアクセスの良さから不動産相場は鰻登りといってもよいレベルで高騰しています。駅前にはタワマンもそびえていますが、軒並み「億ション」となっているのが現状です。

目黒駅周辺の不動産相場は、オウチーノの「品川区の不動産売却相場」で確認できます。

4-2.目黒駅の所在地は品川区！その原因は住民の反対活動…

さて、目黒駅が目黒区ではなく品川区に位置していることは有名な事実ですが、皆さんはその理由をご存知でしょうか？当初、目黒駅は立派に目黒区内に建設されるはずでした。しかし、その騒音等を気にした住民による反対活動が展開され、結果的に品川区に建てられることになったのです。そして今、目黒駅は「品川区で最北端にある駅」となっています。

品川駅も似た事情で港区に位置しています。新宿駅も新宿区と渋谷区にまたがっており、最近の建築物ですと「バスタ新宿」は渋谷区に位置しています。 京急の「北品川」駅が「品川」駅より南にあるのも、最初は面食らうかもしれません。

4-3.家具店ひしめく目黒通りの老舗「BRUNCH」

目黒通りは「家具通り」とも呼ばれ、アンティークな家具店40店以上が立ち並んでいます。ここで20年近くに渡って営業し、フルオーダーの家具を提供するのは「BRUNCH東京目黒本店」です。ニトリ等で安価に家具を購入できる時代となりましたが、素材や形状からこだわってオーダーした家具には特別な価値があると思います。一生モノの家具が欲しい方は訪れてみてはいかがでしょうか。

今回の物件

項目	詳細
市区町村	東京都品川区
最寄り駅	JR目黒駅 徒歩5分以内
所在階	1-5階
築年数	45-50年・旧耐震
広さ（間取り）	35-40㎡（1LDK）
向き	北東
売出価格	3680万円
成約価格	3130万円
売却時期	2021年1-3月

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