キャンセル続出!?津田沼駅のマンションが売れ残ったワケ

キャンセル続出!?津田沼駅のマンションが売れ残ったワケ

不動産の売却では「買主が見つかった」と思っても様々な事情で、キャンセルになってしまうことがあります。

どういった理由でキャンセルになり、その場合違約金などは受け取れるのでしょうか?今まで1万件の物件を仕入れてきた不動産のプロが監修のもと、 実際にキャンセルが続いて売却に苦労した津田沼駅のマンションを例に解説します。

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1.人気の津田沼駅のファミリー向け物件なのになぜ...

1-1,津田沼駅周辺ってどんな街?

津田沼駅

都心部へのアクセスが良好な津田沼駅。津田沼駅は電車の本数が多く、電車の待ち時間に悩まされずに通勤・通学が可能です。

駅の周辺にはペリエ津田沼や津田沼PARCO、モリシア津田沼、奏の杜フォルテなど、ショッピングモールが充実しているので、買い物至便が良好。また買い物だけでなく、飲食店や銀行の支店も揃っているため、「生活のしやすさ」としては高評価なエリアとなります。

1-2.津田沼駅周辺は今後どうなる?

津田沼駅南口

津田沼駅の南口は北口と比較すると昔ながらの風景が残る印象ですが、2025年以降、駅前の「モリシア津田沼」一帯を大手デベロッパーの野村不動産が再開発をする予定となっています。

2030年過ぎの完了を予定しており、南口もまた北口同様、より都会的な雰囲気になりますます人気の街となりそうです。そんな津田沼駅周辺の売却相場は、オウチーノの「習志野市の不動産売却相場」で確認できます。

1-3.津田沼駅徒歩10分以内のファミリー向け物件

今回、紹介するのはそんなファミリー層に人気の津田沼駅から徒歩9分のファミリー向け物件です。購入したい人は何度も現れたにも関わらず、なかなか売れずに売却期間は延びに延びてしまいました。

さて、何が問題だったのでしょうか?

2."運悪く"津田沼駅の駅近物件が売れ残ったワケ

津田沼駅マンション外観

タイル貼りの外観が、モダンで落ち着いた雰囲気で、マンション目の前には、公園があり、子育てにも適しています。築年数は25年ほどですが、室内はフルリフォーム済みで新築同様です。

交通アクセスもよく生活しやすい津田沼の駅近物件、もちろんこの物件を購入したいという人は何人もいたのですが、通常の物件は売却に3~6カ月かかるところ、この物件が売れるまでになんと1年3カ月近くかかってしまいました。

買いたい人が何人もいたにも関わらず売れなかった理由は、購入希望者がことごとく住宅ローンの審査に落ちてしまったからなのです。

ここまで住宅ローンの審査に通らない購入希望者が続くのは珍しいケースですが、購入希望者が現れても、売却にまで至らないことは、今回の場合に限らず存在します。

不動産の売却は、買主に物件を引き渡すまで何があるかわかりませんどういったケースで不動産の売却がキャンセルになってしまうのか、不動産のプロが解説します。

3.物件を引き渡すまではわからない!売却がキャンセルになるケース

3-1.住宅ローンの仮審査が通らない

津田沼マンションエントランス

買主は、購入したいと思った物件があった場合、売主の不動産会社に「買付証明書」と呼ばれる書類を提出します。通常、この買付証明書を提出するのと合わせて、住宅ローンの事前審査を行います。

住宅ローンの事前審査では、住宅ローン利用者の年収・勤務先・勤続年数などの「属性」、きちんと計画的に返済ができるかどうかである「返済計画」が見られ、即日から3営業日程度で結果が出ます。

買主がこの住宅ローンの事前審査が通らない場合は、売買契約に至らず、この時点でキャンセルとなります。

もし、物件を売却する際、購入希望者が複数現れ、現金購入あるいは現金の割合が高い客がいた場合は、住宅ローン審査に落ちる心配が少ないため、優先的に対応したほうがよいのです。

3-2.売買契約前に買主がキャンセル

津田沼駅マンションキッチン

住宅ローンの事前審査が通り、いざ売買契約に進むことになってもまだ安心はできません。売買契約書を取り交わす前に、買主側が購入をキャンセルする場合があります。

買付証明書を提出した後、買主側が購入を取り止めることは売主側にも迷惑がかかるため、避けるべき行為ですが、買主側の都合でやむを得ずキャンセルになるケースも知っておいてよいでしょう。

また、売買契約当日より前に、買主側も売買契約書に目を通しますが、その際に 「事故物件」であったなど買主側で新事実が発覚し、キャンセルになる場合もあります。

これは、売主側の事前の説明不足によるところもあるので、買付証明書を受け取る前、物件の広告、内覧時および不動産会社から伝えておくべきことは伝えておく必要があります。

売買契約前にキャンセルとなった場合は、原則、違約金は発生しないため、買主からお金を一銭も受け取ることもできません。

3-3.売買契約後に住宅ローン本審査に落ちる

津田沼マンション一室

買主と売主の間で、不動産の売買契約を締結した後、買主は住宅ローンの本審査に移ります。

住宅ローンの本審査では、1~2週間ほどかけて、仮審査で審査した内容に加えて、物件の担保評価、物件に瑕疵がないかなど、買主からの提出資料とより厳しく審査されます。そのため、住宅ローンの仮審査に通っている買主でも、住宅ローンの審査に落ちることがあります。

売買契約時には、買主は売主に「手付金」と呼ばれる売買代金の10%ほどの額を売買代金の一部として支払います。

売買契約後に買主・売主の都合で契約を取り消す場合は、違約金としてこの手付金を売主にそのまま支払い、売主都合の場合は、買主に手付金の倍額を支払うことが契約書に記載されています。

ただし、標準的な不動産の売買契約書には「住宅ローン特約」と呼ばれる条項が盛り込まれています。これは、物件を引き渡す期日の一定の期間までの間に、買主が住宅ローンの本審査に通らなかった場合は、買主に手付金を返金します。売主に違約金も支払われません。

3-4.売買契約後に買主都合でキャンセル

津田沼マンションバスルーム

売買契約後、物件を引き渡すまでの間に、買主が契約をキャンセルするケースです。

売主としては、新しい購入客を探さなければいけなくなり売却までの期間が延びるものの、違約金または手付金を受け取れるのでそこまで困ることはないでしょう。ただし、買主側も売買代金の10%前後の違約金または手付金を支払う必要があり、あまりあるケースではありません。

4.まとめ

以上、津田沼駅のマンションを例に、不動産売却がキャンセルになる場合を解説しました。

買主の都合なので、売主側からはコントロールが難しい部分も多いですが、購入が取り消され、ガッカリして売却活動に支障が出ないよう事前に知っておくと安心です。

今回の物件

項目   詳細      
市区町村    千葉県習志野市 
最寄り駅 総武線 津田沼駅 徒歩10分以内
所在階   5-10階        
築年数 約25年     
広さ(間取り) 約65㎡(3LDK)  
向き     南     
売出価格    3980万円   
成約価格    3380万円    
売却時期 2022年夏  
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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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