【上石神井駅】築古マンションを早期売却!プロに学ぶ不動産売却のコツ

【上石神井駅】築古マンションを早期売却!プロに学ぶ不動産売却のコツ

不動産の売却活動では、物件の売り出し情報をいかに広く知ってもらうかが重要になってきます。今回の物件は、練馬区の築50年近いマンションでしたが、物件に興味がある人にうまくアプローチし、リフォーム後わずか1か月半で売却が決まっています。

今まで1万件の物件を仕入れてきたプロ監修のもと、売却活動のコツについて解説します。

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1.4680万円の上石神井駅築古マンション

1-1.上石神井駅周辺はどんな街?

上石神井駅周辺

上石神井駅周辺は駅を中心としてスーパーや商店街が広がり、少し駅を離れると自然の残る閑静な住宅街が広がっています。北口から少し歩くと都立神石神井公園、南側には都立善福寺公園があり、自然豊かな環境で暮らしたい人にはぴったりの街になっています。

そんな上石神井駅の筆者のおすすめは、青梅街道通り沿いの「真そば 尾崎庵」。石臼で挽いたコシのあるそばをボリューム満点で提供してくれる街のそば屋です。FC東京の練習場が近く、選手たちのサインもたくさん飾られており、駐車場も大きいので車で訪れることもできます。

1-2.上石神井駅周辺のこれからは?

上石神井駅周辺

駅を中心に数多くの小売店や飲食店が立ち並ぶ上石神井駅ですが、狭い道路に車、バス、自転車が行き来し、交通環境の悪さが常々指摘されてきました。

2021年11月に、上石神井駅を通る西武新宿線の立体化が採択され、今後、交通環境の改善、商店街の活性化、快適で暮らしやすい街づくりが期待されています。上石神井駅周辺の不動産相場は、オウチーノの「練馬区の不動産売却相場」で確認できます。

1-3.上石神井駅の築古マンションをリフォームして売り出し

上石神井マンション外

上石神井駅から5分ほどの大規模マンション。よく管理が行き届いており、築年数ほどの古さは感じさせません。買い取った時には、長年住まれていた部屋は使用感がありましたので、フルリフォームして4680万円で売り出すことにしました。

2.売却活動でアプローチすべき人は誰?

2-1.築50年近い物件が、リフォーム後すぐに売却

上石神井マンション外観

少しでも多くの人に物件が売り出し中であることを知ってもらうために、リフォーム工事が始まる前から売り出し始めます。リフォーム工事中はなかなか買い手が見つかりませんでしたが、水回りや床などをすべて入れ替え、新築同様にして、部屋を内覧できるようにしたところ、リフォーム後、わずか1か月半で売却できました。

購入したのは、同じマンション内にお住まいの方。ご家族と住むためにより広い部屋を探していて、今回の購入に至ったそうです。住み慣れたマンションで、新築同様の部屋に住み替えることができて大変満足しているとのことでした。

2-2.同じマンションや近隣の人は「良客」

上石神井マンション室内

不動産売却において「このマンションがいい」と言って買ってくれる「指名買い」のお客さんは有難い存在です。

同じマンション内に住んでいる人であれば、そのマンションの設備、仕様、良さはよく知っていますし、マンション内に知り合いの住人も多いでしょうから、マンションの仕様・設備、近隣住民に関する不安が少ないです。

また、同じマンション、近隣の人であれば、あのスーパーの野菜が安い、あの医者が評判がいいなどその街の特徴をよく知っており、周辺環境が不安で購入をためらうことがありません。

今回は、両親と一緒に暮らすために、同じマンション内でより広い部屋に住み替えたお客様のケースでしたが、こんな方もいらっしゃいます。

・マンション自体は気に入っているが、2LDKの部屋では手狭になってきたので、同じマンション内のより広い3LDK、4LDKの部屋に引っ越したい

・賃貸で住んでいるが、月々の家賃の支払いがもったいないので同じマンション内で買ってしまいたい

2-3. 近隣での住み替え客に売り出しを知ってもらおう

上石神井マンションベランダ

子どもが通う小学校の学区が変わるのが可哀そう、友達が多いテニススクールに通い続けたいなど、今の住まいに不満があり住み替えはしたいけれど、長年住み慣れた街から離れたくない人はたくさんいます。

不動産の売却活動において、同じマンション、周辺の住人に物件が売り出していることを知ってもらうことは、非常に重要です。

不動産売却では、売却活動の多くを不動産会社に委ねます。最後に、売却活動を成功させる不動産会社の選び方を伝授します。

3.売却を成功させる不動産会社の選び方

3-1.複数の会社に売却査定を依頼する

上石神井駅マンション②

不動産を売却する際、まず売りたい物件を不動産会社に査定してもらい、「査定価格」と呼ばれるこの物件は「いくらで売れるか」という額を出してもらいます。この際、一社だけではなく、複数の会社に依頼するのがポイントです。

というのも、一社だけでは、その査定価格が適切かどうか判断が難しいので、複数の会社の提案内容を比較する必要があるからです。また、一社だけ極端に高い査定価格を出す会社があれば、注意が必要です。契約を結びたいがために実際には売却が難しい額で、査定価格を出しているかもしれないからです。

査定価格は、あくまでも各不動産会社が過去の成約事例や周辺環境や物件の状況などを元に算出した価格であり、実際にその価格で売れることを約束した価格ではありません。ある種、無責任な価格であることを知っておきましょう。

3-2.広告活動の中身も詳しく確認する

上石神井マンションエントランス

今回の事例からわかるように、同じマンションや物件周辺の人にその物件が売り出しを知ってもらうことは、非常に重要です。

不動産会社に売却の相談をすると、査定価格の提示と合わせて、ポータルサイトの掲載やマンション内や近隣物件へのチラシなど広告活動についても説明があります。活動の詳細についても比較するようにしましょう。

さらに、相談した不動産会社がその地域に多くの顧客を持ち、そのマンションや同じ価格帯や広さで探している顧客がいるのであれば、すぐに売れる可能性が高まります。不動産会社を選ぶ際のポイントとして押さえておきましょう。

とはいえ、その不動産会社の顧客が必ず自分の売却しようとしている物件を購入してくれるとは限りませんし、まれに業者によっては契約を取りたいがために「買いたいお客さんがいます」と嘘の情報を伝えてくる場合があります。

「買いたいお客がいると信じて契約したのに、全然売れなかった」そんなことを避けるために不動産会社の選び方で一番重要なのは、「一般媒介」で契約することなのです。

3-3.「一般媒介」とは?

上石神井マンション駐車場

不動産を売却する際、不動産売却を依頼する会社と「媒介契約」と呼ばれる契約を結びます。この媒介契約には、「一般媒介」、「専任媒介」、「専任専属媒介」という契約があり、「一般媒介」だけが複数の会社と契約することができます。

「一社にお願いする専任媒介や専任専属媒介でないと、不動産会社がやる気をなくして売却活動をきちんとしてくれない」などと書かれた記事を見かけることもありますが、都内の物件であれば人気があり、まず間違いなく売れるので、一般媒介でもいいから契約してほしいのが不動産会社のホンネです。

この一般媒介であれば、複数の会社と契約ができ、様々な顧客を紹介してもらえるので、買いたい言っている顧客がいると信じて一社とだけ専任・専任専属媒介を結んで、なかなか売れずに苦労したという問題を避けられます。

3-4.売り出し始めた後は、自分の物件の「見え方」の確認も

上石神井保育園

不動産会社と契約して売り出し始めた後も、インターネットで自分の物件がどのように掲載されているかは都度、確認しましょう。

自分の物件の写真は、住んでみたいと思わせるくらい綺麗か、同じマンションや近隣の人が見て「あのマンション」と特定できる形になっているか、物件の魅力がテキストで伝えられているか、周辺環境の情報に過不足はないかなど、自分も買主になったつもりで確認してみてください。

4.まとめ

上石神井マンション近くの公園

今回は、上石神井駅のスムーズに売却できた物件を例に、売却活動を成功させる不動産会社の選び方について紹介しました。

不動産を売却する際、自分の住まいを気に入ってくれる人に早く出会えるよう参考にしていただければ幸いです。

今回の物件

項目   詳細      
市区町村    東京都練馬区 
最寄り駅 西武新宿線 上石神井駅 徒歩10分以内
所在階   5-10階      
築年数 約50年     
広さ(間取り) 約90㎡(3LDK)  
向き     南東     
売出価格    4680万円   
成約価格    4380万円    
売却時期 2021年春  
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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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