【悲報】〇〇をしないだけで築40年の家が全然売れず300万円も値下げ...(泣)/足立区

築古の家を売ろうとしている方、「築古なんてどうせすぐには売れない...」「築古は安く売ることしかできない...」と思っていませんか？実はそれはただの思い込みで、コツさえ知っていれば築古物件でも比較的早く高く売れる可能性が高まります！

今回はそのコツについて、今まで1万以上の物件を仕入れてきた不動産のプロが、足立区梅島駅の売却失敗事例を用いて解説します！

1. 梅島駅周辺の街の特徴

梅島駅は、東武鉄道（伊勢崎線）が乗り入れており、東急スカイツリーラインの名前で親しまれています。1日の乗降客は約3万人となっています。駅前には商店街が広がっており、スーパーや飲食店など買い物施設が充実しています。

梅島駅から北に5分歩いたところには、海外の庭園をモチーフにした「ベルモント公園」があり、近隣住民の憩いの場となっています。そしてその近くには、地元の人に愛されたとんかつ屋「とんかつきたはら」があります。創業35年を超える家族で切り盛りしているお店です。国産肉のジューシーさと、自家製パン粉のサクサク感を味わいに、多くの方が定期的に通っているそうです。

2. ～売却失敗談～失敗の理由は売り出す前の調査不足？

今回売却した物件は、梅島駅徒歩10分圏内の場所にある中古マンションです。築年数は約40年、広さは約70㎡（3LDK）、マンションの低層階に位置するリフォーム済みの物件です。

このマンションの過去の売出情報を調べると、ほとんどの物件が1㎡あたり約40～45万円で売り出されていました。しかし、今回の物件はリフォーム済みだったため相場よりも高く売れるだろうと思い、3580万円（1㎡あたり約49万円）で売り出すことにしました。

（*物件の相場価格は、所在地や築年数、成約価格など取引された物件の具体的な情報が掲載された「成約事例」で確認することができます。東京都足立区の成約事例はオウチーノの「東京都足立区の不動産売却相場」で調べることができます。）

家を高く売り出したせいか、売り出してから最初の2か月半は全く買い手が現れませんでした。そのため、売出価格を3580万円から200万円下げることに決め、3380万円で再度家を売り出すことにしました。

その後2か月、内覧客は数人現れたものの、家を購入してくれる人はいませんでした。中には、同じマンション内にある別の部屋を買った人もいました。その部屋は、同じくリフォーム済みであるのにもかかわらず、自分の部屋よりも100万円安く売り出されていました。そのため、買い手は自分の部屋よりもその部屋を買うことを選んだのでしょう。

この価格では家が売れる気配がなかったので売出価格を下げようと思ったその時、内覧の予約が1件入りました。その方は内覧を終えて部屋を気に入ってくれたようで、購入の申し込みをしてくれました。その際、端数の80万円はカットしてほしいと言われたのでそれに応じ、結局3300万円（1㎡あたり約45万円）で家を売ることになりました。

リフォーム済みであっても築古物件は、売却が長引いてしまうことがよくあります。今回のように、同じマンション内にある他の部屋に買い手が流れることもよく聞きます。そのため、売却が長期化するのを不安に思う方は、家を売る時に「*買取」を選択しがちなのですが、実はそれは価格の面で大きく損をしてしまっています。

*買取：不動産会社が直接家を買ってくれる方法

では、築古物件を損をすることなく売る方法はないのでしょうか？実は、コツさえ知っていれば、築古物件であっても比較的早くそして高く売ることができる確率は上がります！ 次節では、そのコツについて解説します！

3. ほとんどの人が損！絶対知るべき築古物件の売り方！

3-1. 売却が長引かせないためには、周辺物件を確認しよう！

築古物件を比較的早く売るには、売り出す前に、同じマンション内の物件の売出情報を調べておく必要があります。その際、もし安く売り出されている物件があれば買い手はそちらに流れてしまう可能性があります。近隣の物件の売出価格よりも高過ぎる価格で家を売り出してしまうと、なかなか家が売れなくなるので値付けには注意しましょう。

今回のように、築古のマンションはリフォームされた物件が多く存在します。リフォーム済みの物件が安く売り出されている時は、買い手がそちらに集中しやすいので売却がより一層難しくなります。その場合は、家を売り出す時期をずらすことをおすすめします。

また家を売る時は、内覧に備えて部屋をきれいにしておくようにしましょう。築古物件の場合、部屋の内装がきれいであればあるほど、内覧客が購入を決める確率は上がります。

3-2. 築古でも比較的高く売るには、「買取」は避けよう！

築古の物件は不動産会社から「買取」の提案をされることがよくあります。家の売却が長引くことを恐れる人は、家をすぐに売却できる「買取」を選択しがちですが、それでは売却価格が極端に安くなってしまう恐れがあります。家が安く買われるのを避けるには、「買取」ではなく「仲介」を選ぶようにしましょう。

*買取：不動産会社が、家を買ってくれる人を探しマッチングしてくれる方法
*仲介：不動産会社が直接家を買ってくれる方法

築古物件を「仲介」で比較的高く売る場合は、売出価格を相場価格よりも1㎡あたり3万円上乗せした金額に設定するようにしましょう。これくらいの価格であれば、家を3カ月以内に売却できる可能性が高まります。

例えば、相場価格が1㎡あたり約40万円で広さが50㎡の場合、
（40＋3）万円×50㎡＝2150万円
で家を売り出すようにしましょう。それ以上の価格で家を売り出してしまうと、売却が長期化しやすくなるので注意が必要です。

★まとめ

築古の物件を比較的早くそして高く売るには、以下の点を心がけるようにしましょう。
・家を売り出す前に、同じマンション内の売り出し中の物件を調べておく
・周辺の物件が安く売り出されている時は売り出す時期をずらす
・内覧に備えて部屋をきれいにしておく
・「買取」ではなく「仲介」で家を売る

不動産の知識を持たない人が知らずに損をしてしまうという事態を防ぐため、他の売却事例でも売却する際の注意点を解説しています。さらに、家の査定や売却相談を無料で行っていますので、家の売却を検討している方はぜひそちらも試してください。

「売却を検討している方はこちらからどうぞ！」

今回の物件

項目	詳細
市区町村	東京都足立区
最寄り駅	梅島駅 徒歩10分以内
所在階	低層階
築年数	約40年
広さ（間取り）	約70㎡（3LDK）
向き	南西
売出価格	3580万円
成約価格	3300万円
売却時期	2021年11月