【足立区の成功談】不動産会社との契約は大事?近隣の物件より1000万円高く家を売却!

【足立区の成功談】不動産会社との契約は大事?近隣の物件より1000万円高く家を売却!

家を売るとき、ほとんどの方は「できる限り高く売りたい!」と思うはずです。しかし実際は、知らないだけで高く売るチャンスを逃している人がかなり多く存在します。例えば、家を売り出す際は不動産会社と契約を結ぶ必要がありますが、どの契約を結ぶのかによっても、高く売れやすい・売りづらいが存在します。

今回は、どの契約を選べば家を高く売りやすくなるのかについて、今まで1万以上の物件を仕入れてきた不動産のプロが、足立区北綾瀬駅の売却事例を用いて解説します。

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1. 北綾瀬駅周辺の街並み

北綾瀬駅は、東京地下鉄千代田線が乗り入れており、1日の乗降客は3万人以上です。元々、北綾瀬駅は綾瀬駅で都度乗り換えが必要で、都心への通勤がやや不便なでしたが、始発駅として千代田線本線への直通運転もスタートし、都心へのアクセスも格段に向上しました。

また、駅前にはスーパー「ワイズマート」などが入った「マーヴ北綾瀬リエッタ」ができたことで、仕事・通学帰りに買い物しやすく生活利便性も高くなっています。

駅から北東の方向に20分程歩くと、地元の人に愛されるベーカリー「パン ド ロア」に到着します。このお店には美味しいパンやケーキがたくさんあり、中でもロアシューが絶品です。お昼までに売り切れてしまうことが多いので、午前中に行くことをおすすめします。

2. ~体験談~ 近隣の物件より1000万円高く売却!成功の秘訣とは?

今回売却した物件は、北綾瀬駅から徒歩10分圏内の場所にある中古マンションです。築年数は約20年、広さは約70㎡(2LDK)、低層階に位置するリフォーム済みの部屋です。

北綾瀬駅周辺は、足立区の相場よりも価格が高いマンションが多く存在します。今回売却したマンションの当時の相場価格は1㎡あたり42万円であり、足立区にある他のマンションの価格よりも比較的高くなっていました。

自分の部屋は広さが約70㎡だったので、
42万円×70㎡=2940万円
が自分の家の相場価格ということになります。

実際、同じマンション内の同じ広さの部屋は、2940万円くらいで売り出されている物件が数多くありました。

(*物件の相場価格は、所在地や築年数、成約価格など取引された物件の具体的な情報が掲載された「成約事例」で確認することができます。東京都足立区の成約事例はオウチーノの「東京都足立区の不動産売却相場」で調べることができます。)

自分が売却した物件は、マンションの外観が綺麗であることに加えリフォーム済みの部屋だったので、同じマンション内の近隣の物件よりも高く売れると思いました。そのため、不動産会社と*一般媒介契約を結び、相場よりも高い4280万円(1㎡あたり60万円)で売り出しました。

*媒介契約:家を買ってくれる人を探してもらうために不動産会社と結ぶ契約
*一般媒介契約:複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるもの

家を売り出してから最初の2か月は、内覧客が何組か現れましたが、購入してくれる人は誰もいませんでした。この4280万円という値段では買い手が出てきそうになかったので、売り出し始めてから3カ月が過ぎたタイミングで価格を4280万円から300万円に下げた3980万円に変更しました。

すると、その後内覧客がたくさん現れ、そのうちの1組が家を購入してくれることになりました。ただし、若干の値下げを要求されたので、価格を3980万円から3950万円(1㎡あたり約56万円)に落とし、結局家を売り出してから4カ月経ってその価格での売買が成立しました。

今回は、売却に4カ月かかったものの、同じマンション内の同じ広さの物件相場2940万円よりも、およそ1000万円高い3950万円で売却することができました。
では、今回はなぜ高く売却することができたのでしょうか?

今回の物件が高く売れた大きな理由の1つは、不動産会社と結んだ媒介契約が一般媒介契約だったことです。でも実際は、一般媒介契約を選ぶ人はあまりいません。
そこで、次節では「どうして一般媒介契約であれば家が高く売れやすいのか」「なぜ一般媒介契約を結ぶ人が少ないのか」について解説します!

3. 家が高く売るには、どの媒介契約を選ぶべき?

3-1. そもそも媒介契約って何?

媒介契約とは、家を売るときに不動産会社と結ぶ契約であり、この契約により不動産会社は売主の物件を買ってくれる人を探してくれます。この「媒介契約」は大きく分けて「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類存在します。

「一般媒介契約」とは、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」と違って、複数の不動産会社に媒介を依頼することができる契約です。知り合いなどを通じて自分で買主を見つけ、取引を進めることも可能です。

「専任媒介契約」とは、「一般媒介契約」とは異なり、数ある不動産会社の中から一社のみと媒介契約を結ぶものです。しかし、知り合いなどを通じて自分で買主を見つけて取引を進めることは認められています。

「専属専任媒介契約」とは、複数の不動産会社に媒介を依頼することも、知り合いなどを通じて自分で買主を探すことも禁止されている契約です。

3-2. 家を高く売りたいなら、一般媒介契約がおすすめ!

家を高く売りたい場合は、「一般媒介契約」を選択することをおすすめします。一般媒介契約は他の媒介契約と違って、複数の不動産会社が購入希望者をそれぞれ見つけてくれるので、家を高く買ってくれる人に出会う確率が上がります。では、なぜ他の媒介契約では家を高く売りづらいのでしょうか。

実は、専任媒介契約と専属専任媒介契約には、一般媒介契約と違って3カ月の契約期限が存在します。そのため、不動産会社は契約の期限が切れるまでに家を売る必要があります。専任媒介契約や専属専任媒介契約で家が高く売りづらいのは、不動産会社が契約期間内に家を売ることが難しくなるからです。

また、ほとんどの不動産会社は家を高く売るよりも早く売ることに専念します。なぜなら、不動産会社にとって、時間をかけて1つの家を高く売るよりも、値下げしてでもスピーディーに売る方が、利益を確保しやすいためです。大幅な値下げをしてまで家を早く売ろうとする不動産会社も残念ながら存在するので、注意が必要です。

一般媒介契約は、複数の不動産会社との媒介契約が許されているのに加え、契約期限が存在しないため、家を高く買ってくれる人に出会いやすくなります。

今回の北綾瀬駅のマンションも、売却に4カ月かけて相場よりも1000万円高く売却することができました。これは、契約期限が存在しない一般媒介契約だからこそできたと言えるでしょう。

3-3. なぜ一般媒介契約を結ぶ人が少ない?

一般媒介契約の方が家は高く売れやすいのですが、ほとんどの不動産会社は売主に「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を提案します。なぜなら、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」であれば、媒介を行うのは1社のみなので、不動産会社はほぼ確実に仲介手数料を得ることができるためです。

また、専任媒介契約の獲得数のノルマを営業マンに課す不動産会社も珍しくありません。そのノルマを達成するために、専任媒介契約を結ぶよう要求する不動産会社も多いので注意しましょう。

3-4. 家を高く売るには、3カ月以上かかることが多い!

「一般媒介契約」を選ぶと、相場よりも高く家を売れる可能性が高まります。しかし、「一般媒介契約」は短期間での売却を保証しません。なぜなら、不動産会社は「一般媒介契約」を結んだ売主よりも、「専任媒介契約」を結んだ売主の売却活動をを優先するためです。

また一般的に、相場よりも高値で売り出すと、買い手の反応があまりよくありません。そのため、家を高く売るには3カ月以上はかかると見たほうがよいでしょう。

★まとめ

家を高く売りたい場合は、不動産会社からはあまり提案されることはありませんが、一般媒介契約を結ぶことをおすすめします。ただし、家を高く売るにはある程度の時間が必要になるので、時間に余裕をもって家を売り出すようにしましょう。

不動産の知識を持たない人が知らずに損をしてしまうという事態を防ぐため、他の売却事例でも売却する際の注意点を解説しています。さらに、家の査定や売却相談を無料で行っていますので、家の売却を検討している方はぜひそちらも試してください。

売却を検討している方はこちらからどうぞ!

今回の物件

項目   詳細        
市区町村    東京都足立区       
最寄り駅 北綾瀬駅 徒歩10分以内   
所在階   低層階          
築年数 約20年        
広さ(間取り) 約70㎡(2LDK)    
向き     東         
売出価格    4280万円     
成約価格    3950万円      
売却時期 2021年7月    
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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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