築5年マンション<足立区>でも全然売れない(泣)500万円値下げ...価格設定は超大事!

築5年マンション<足立区>でも全然売れない(泣)500万円値下げ...価格設定は超大事!

家を売るとき、ほとんどの方は「できる限り早く売りたい!けど安くは売りたくない!」と思うはずです。しかし実際は、もっと早く売れたはずなのに売却が長引いてしまうケースや、早く売ろうとしてかなり安く売ってしまったケースが数多く存在します。

今回は、都市部でなくてもできる限り早くそして高く売る方法について、今まで1万以上の物件を仕入れてきた不動産のプロが、足立区青井駅の売却事例を用いて解説します。

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

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1. 青井駅周辺の街並み

青井駅は、首都圏新都市鉄道つくばエクスプレスが乗り入れており、1日の乗降客は約6000人です。駅前には店はあまりなく、公園が多くなっています。スーパーは、駅から徒歩7分圏内の場所に「西友」があります。

駅から北西に向かって5分程歩くと、地元の人に愛された小料理屋「食彩酒房 青井はなや」に到着します。この店は家族経営のアットホームな小料理屋となっており、夜だけでなくランチをしに訪れるお客さんも多いようです。

2. ~失敗談~ 築5年でも価格設定を間違うと全然売れない...

今回売却した物件は、青井駅から徒歩10分圏内のところにある中古マンションです。築年数は約5年、広さは約50㎡(2LDK)、低層階に位置するリフォーム済みの部屋です。

このマンションは、足立区にある他のマンションと比べて相場価格が高くなっています。マンションの過去の売出情報を調べると、ほとんどの物件が1㎡あたり約62万円で売り出されていました。

(*物件の相場価格は、所在地や築年数、成約価格など取引された物件の具体的な情報が掲載された「成約事例」で確認することができます。東京都足立区の成約事例はオウチーノの「東京都足立区の不動産売却相場」で調べることができます。)

自分の物件はリフォーム済みの部屋だったため、相場価格(1㎡あたり約62万円)よりも高く売れるのではないかと考え、3980万円(1㎡あたり約73万円)で売り出すことにしました。

しかし、売り出してから最初の3カ月間、家を買ってくれる人は全く現れませんでした。どうやら、同じマンション内で売り出し中の物件が他に5件あり、それらが自分の部屋よりも安く売り出されていたので、買い手がそっちに流れたようです。そのため、売出価格を3980万円から300万円下げた3680万円に変更しました。

すると、価格を下げたその後、部屋を内覧したいというお客さんが何組か現れ、買い手が一時期自分の物件に集中しました。しかし、購入してくれる人は誰もおらず、家を売り出し始めてから5カ月が経過してしまいます。

このままでは全く売れる気配がなかったので、価格を3680万円から3480万円に下げることにしました。そして、ようやく家を買ってくれる人が見つかり、無事3480万円で家を売却することができました。

今回売却した物件は、築5年のマンションであるのに加えリフォーム済みの部屋だったため、比較的高く売れるのではないかと思われました。しかし、実際は売却までに5カ月以上かかり、最初の売出価格からトータル500万円も値下げしてしまいました。

では、何が失敗だったのでしょうか?次節では、その理由とどうすれば失敗を防げたのかについて説明します。

東京都足立区にお住まいの方はぜひこちらから売却活動を始めてください。

3. 高過ぎる売出価格は、売却の長期化と大幅な値下げをもたらす...

家を高く売りたいと思う人の大半が犯してしまうミスが、売出価格の設定です。売出価格を高く設定し過ぎると、売却が長引いてしまいます。なぜなら、買い手は価格の安い物件に流れやすいからです。

売出価格の高い物件は、内覧の申し込みが入りにくくなります。特に、今回の青井駅周辺のような都市部ではない場所は、不動産の購入を検討している方が少ないうえ家の価格に敏感な人が多いため、売出価格が高過ぎると売却が長期化しやすくなります。

今回売却した青井駅の物件のように、同じマンション内の価格の安い物件に買い手が集中してしまうことも珍しくありません。

「長くかかっても高く売れれば良い」と思っている売主にとっても、売却期間の長期化は歓迎すべきものではありません。長く不動産ポータル等に掲載されることで「売れ残り物件」「不人気物件」という印象が付いてしまいます。実際、売出価格を高くし過ぎて1年以上売れない物件もかなり多く存在するので、価格設定には十分注意しましょう。

そもそも、家を高く売り出したとしても、その価格通りに家が売れることはほとんどありません。高く売り出されている物件のほとんどは、売却されるまでに値下げを繰り返しています。また、売却が長引けば長引くほど、大幅な値下げをせざるを得なくなり、かえって高く家を売ることができなくなります。

4. おすすめの価格設定!これであれば比較的早くそして高く売れやすい!

家を相場以上の価格で比較的早く売るには、売出価格を相場価格よりも少し高めに設定するとよいでしょう。おすすめの値付け方法は、「相場価格に㎡あたり3万円ほど上乗せした売出価格」に設定することです。これくらいであれば、家を3カ月以内に相場よりも高く売却できる可能性が高まります。

今回売却した青井駅周辺の物件は、相場が1㎡あたり約62万円です。最初は1㎡あたり約73万円で売り出していましたが、最終的に1㎡あたり約63万円で売却しました。
もし上で述べた価格設定ルールのように、最初の売出価格を1㎡あたり約65万円(=62万円+3万円)で売り出していたら、3カ月以内に実際売ったよりも高く売れた可能性が高いです。

ただし、上で述べたように売出価格を設定しても、その価格で確実に家を売却できるとは限りません。不動産の売買において値引き交渉は一般的であり、買い手から値下げを要求されることはよくあります。その際、値下げを断固として拒む姿勢でいると売却期間の長期化に直結します。

家を相場以上の価格で比較的早く売るためには、家を売り出してから最初の2か月のうちに売却するように心がけましょう。

★まとめ

家を「できる限り早く売りたい!けど安くは売りたくない!」と思う方は、売出価格を高く設定しすぎることなく、相場価格1㎡あたり約3万円上乗せした金額で家を売り出すようにしましょう。

売却を検討している方はこちらからどうぞ!

今回の物件

項目   詳細        
市区町村    東京都足立区       
最寄り駅 青井駅 徒歩10分以内    
所在階   低層階          
築年数 約5年        
広さ(間取り) 約50㎡(2LDK)    
向き     東         
売出価格    3980万円     
成約価格    3480万円      
売却時期 2022年1月    
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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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