築30年のマンションが4980万円ですぐ売れた！何と買ってくれたのは...【千住大橋】

不動産の売却活動では、物件の売り出し情報をいかに広く知ってもらうかが重要になってきます。今回の物件は、荒川区のマンションをリフォームして販売しようとしたところ、リフォーム完成後、1か月もしないで売却が決まりました。

どういったお客様が購入してくれたのでしょうか？今まで1万件の物件を仕入れてきたプロ監修のもと、売却活動のコツについて解説します。

お持ちの不動産の査定をしたい方はこちら

1.千住大橋駅の大規模マンション！

1-1.千住大橋駅周辺はどんな街？

隅田川と荒川に囲まれた街、千住大橋。京成本線が乗り入れる千住大橋駅は、日暮里から山手線への乗り換えで、東京、品川、池袋、新宿、渋谷どこへの40分以内でアクセスでき、非常に便利です。

千住大橋駅周辺はスーパー、コンビニ、ドラッグストアが揃っており、買い物にも便利です。筆者のおすすめグルメは、「市場めしとくだ屋」。東京中央卸売市場 足立市場のすぐ近くの店で、新鮮な魚料理が味わえます。マグロ丼、海鮮丼、焼き魚...お好みに合わせて、お楽しみください！

1-2.千住大橋駅周辺は今後どうなる？

2011年以降、「ポンテグランデＴＯＫＹＯ」 の名の元、大規模工場敷地の再開発が進められてきました。2014年千住大橋駅前にオープンした複合商業施設「ポンテポルタ千住」、大規模マンション「オーベルグランディオ千住大橋」、「千住隅田川テラス」による隅田川沿いの整備・開放など、安全性・利便性向上による住みよい街づくりが続けられています。現在は、図のE地区において、住友不動産によるタワーマンションの建設が進められています。2025年に竣工予定で、隅田川、スカイツリーを眼前に望めます。

千住大橋駅周辺の不動産相場はオウチーノの「足立区の不動産売却相場」で確認できます。

1-3.隅田川沿いの大規模・高層マンション

隅田川沿いの4万㎡超の敷地にそびえたつマンション群。1990年初頭に建設されましたが、全戸分の駐車スペースの確保、棟内には、プール、トレーニングルーム、スタジオ、浴室・サウナなどを備えたスポーツジムや屋上のテニスコートなど、大規模マンションの中でも充実した設備が魅力です。

2.売却活動でアプローチすべき人は誰？

2-1.リフォーム完成後にすぐに売却

今回の物件は、築30年経っており、室内も使用感がありましたので、壁紙や床、キッチン、風呂などの水回りの設備を交換し、全面リフォームして5200万円で売り出しました。

実際に室内を内覧できるようになるのはリフォーム後ですが、少しでも多くの人に物件を知ってもらうために、リフォーム工事前から売り出し始めます。周辺物件、同じマンション内へのポスティング、レインズ（不動産業者のみが閲覧できるポータルサイト）、ポータルサイトなどへの掲載を進めました。

すると、リフォーム工事中に、買いたいというお客様が。購入したのは、同じマンション内にお住まいの方。棟内のポスティングのチラシを見てのお客様です。リフォーム完成後の室内も気に入っていただき、購入が決まりました。住み慣れたマンション内で、新築同様の部屋に住み替えることができて大変満足しているとのことでした。

特にこのマンションは、スポーツジムや駐車場など設備が充実しており、住み慣れた人にとっては、長く住み続けたくなる魅力がありました。

2-2.同じマンションや近隣の人は「良客」

不動産売却において「このマンションがいい」と言って買ってくれる「指名買い」のお客さんは有難い存在です。

同じマンション内に住んでいる人であれば、そのマンションの設備、仕様、良さはよく知っていますし、マンション内に知り合いの住人も多いでしょうから、マンションの仕様・設備、近隣住民に関する不安が少ないです。

また、同じマンション、近隣の人であれば、あのスーパーの野菜が安い、あの医者が評判がいいなどその街の特徴をよく知っており、周辺環境が不安で購入をためらうことがありません。

今回に限らず、マンションを売り出した際に、同じマンション内の人が住み替えで買ってくれるケースはよくあります。

・マンション自体は気に入っているが、2LDKの部屋では手狭になってきたので、同じマンション内のより広い3LDK、4LDKの部屋に引っ越したい

・賃貸で住んでいるが、月々の家賃の支払いがもったいないので同じマンション内で買ってしまいたい

・別々に住む両親と同じ家で暮らすために広い部屋に住み替えたい

2-3. 近隣での住み替え客に売り出しを知ってもらおう

子どもの通う小学校を変えたくない、近所のテニススクールに通い続けたいなど、今の住まいに不満があり住み替えはしたいけれど、長年住み慣れた街から離れたくない人はたくさんいます。

不動産の売却活動において、同じマンション、周辺の住人に物件が売り出していることを知ってもらうことは、非常に重要です。

不動産売却では、売却活動の多くを不動産会社に委ねます。最後に、売却活動を成功させる不動産会社の選び方を伝授します。

3.売却を成功させる不動産会社の選び方

3-1.複数の会社に売却査定を依頼する

不動産を売却する際、まず売りたい物件を不動産会社に査定してもらい、「査定価格」と呼ばれるこの物件は「いくらで売れるか」という額を出してもらいます。この際、一社だけではなく、複数の会社に依頼するのがポイントです。

というのも、一社だけでは、その査定価格が適切かどうか判断が難しいので、複数の会社の提案内容を比較する必要があるからです。また、一社だけ極端に高い査定価格を出す会社があれば、注意が必要です。契約を結びたいがために実際には売却が難しい額で、査定価格を出しているかもしれないからです。

査定価格は、あくまでも各不動産会社が過去の成約事例や周辺環境や物件の状況などを元に算出した価格であり、実際にその価格で売れることを約束した価格ではありません。ある種、無責任な価格であることを知っておきましょう。

3-2.広告活動の中身も詳しく確認する

今回の事例からわかるように、同じマンションや物件周辺の人にその物件が売り出しを知ってもらうことは、非常に重要です。

不動産会社に売却の相談をすると、査定価格の提示と合わせて、ポータルサイトの掲載やマンション内や近隣物件へのチラシなど広告活動についても説明があります。活動の詳細についても比較するようにしましょう。

さらに、相談した不動産会社がその地域に多くの顧客を持ち、そのマンションや同じ価格帯や広さで探している顧客がいるのであれば、すぐに売れる可能性が高まります。不動産会社を選ぶ際のポイントとして押さえておきましょう。

とはいえ、その不動産会社の顧客が必ず自分の売却しようとしている物件を購入してくれるとは限りませんし、まれに業者によっては契約を取りたいがために「買いたいお客さんがいます」と嘘の情報を伝えてくる場合があります。

「買いたいお客がいると信じて契約したのに、全然売れなかった」そんなことを避けるために不動産会社の選び方で一番重要なのは、「一般媒介」で契約することなのです。

3-3.「一般媒介」とは？

不動産を売却する際、不動産売却を依頼する会社と「媒介契約」と呼ばれる契約を結びます。この媒介契約には、「一般媒介」、「専任媒介」、「専任専属媒介」という契約があり、「一般媒介」だけが複数の会社と契約することができます。

「一社にお願いする専任媒介や専任専属媒介でないと、不動産会社がやる気をなくして売却活動をきちんとしてくれない」などと書かれた記事を見かけることもありますが、都内の物件であれば人気があり、まず間違いなく売れるので、一般媒介でもいいから契約してほしいのが不動産会社のホンネです。

この一般媒介であれば、複数の会社と契約ができ、様々な顧客を紹介してもらえるので、買いたい言っている顧客がいると信じて一社とだけ専任・専任専属媒介を結んで、なかなか売れずに苦労したという問題を避けられます。

3-4.売り出し始めた後は、自分の物件の「見え方」の確認も

不動産会社と契約して売り出し始めた後も、インターネットで自分の物件がどのように掲載されているかは都度、確認しましょう。

自分の物件の写真は、住んでみたいと思わせるくらい綺麗か、同じマンションや近隣の人が見て「あのマンション」と特定できる形になっているか、物件の魅力がテキストで伝えられているか、周辺環境の情報に過不足はないかなど、自分も買主になったつもりで確認してみてください。

4.まとめ

今回は、荒川区のリフォーム完成後すぐに売却が決まった物件を例に、売却活動を成功させる不動産会社の選び方について紹介しました。

不動産を売却する際、スムーズに売却が決まるよう売り出し方のポイントなど参考にしていただければ幸いです。

今回の物件

項目	詳細
市区町村	東京都荒川区
最寄り駅	都電荒川線荒川一中前駅 徒歩10分以内 京成本線 / 千住大橋駅 徒歩10分超
所在階	高層階
築年数	約30年
広さ（間取り）	80㎡超（3LDK）
向き	南西
売出価格	5200万円
成約価格	4980万円
売却時期	2022年1-3月

お持ちの不動産の査定をしたい方はこちら