高すぎる...3490万円で売り出した川口市の築45年マンションが全然売れず、その末路は...
築40年以上の築古物件にお住まいの方、
家を売るとき価格の設定はすべて不動産会社に任せていませんか？
でも実はそれだと、売却に損してしまっているかもしれません...
目次
1. 築古物件は売却で損しやすいの？
2. なぜ500万円も値下げしてしまった？
3. 売却が長引く理由は他にも？
4. 家を損せず売るにはどうすればいい？
1. 築古物件は売却で損しやすいの？
◆川口市築42年の売却失敗談
今回紹介する物件は、川口駅から徒歩10分圏内の場所にある中古マンションの物件です。築年数は42年、広さは約70㎡（3LDK）、リフォーム済みの部屋です。
川口駅は、京浜東北線（JR東日本）が乗り入れており、東京駅・新宿駅・渋谷駅には30分程で到着し、都内への交通利便性が高くなっています。
駅周辺には文化施設や緑豊かな公共施設が集積しています。例えば、駅西口には「川口総合文化センター・リリア」があり、毎週コンサートやイベントが開催されています。
また、駅の近くに「デイジイ」という名の地元民に人気のベーカリーがあります。出来立てのパンだけでなく、スープを食べることもできます。
そのような街に位置する築42年の家を売却するため、いろんな不動産会社に家の査定をしてもらいました。すると、査定価格は3100～3500万円という結果に。
家が3500万円で売れる可能性があることを知り、早速3490万円で家を売り出すことにしました。
しかし、売り出して3カ月間家がなかなか売れず、売出価格を3490万円から300万円引いた3190万円に変更しました。すると、1組の買主から購入の申し込みが入りました。
これで無事売却が終わったかと思いきや、家の売却の契約日直前に突然、その方から購入をキャンセルしたいとの連絡が入ってしまいます。
仕方なく再び家を売り出すも、全く売れないので値下げを繰り返していまいます。そして、売り出してから5カ月半が経過してようやくt*_2990万円_*で家が売れました。
結局、売却に半年かかり、家を売るまでトータル500万円も値下げをしてしまいました。悲しいことに、最終的な売却価格は、近隣のほとんどの物件よりも安かったのです。
ここで思い出してもらいたいのが、不動産数社が出した査定価格。3100万～3500万という査定に期待して売り出したはずですが、どうしてここまで値下げをする羽目になったのでしょうか？
2. なぜ500万円も値下げしてしまった？
不動産会社が出す査定価格を実際に売れる価格と捉えてしまう人がたくさんいますが、そうではありません。
査定価格がマンションの相場から離れすぎている可能性があるので、家を売り出す前は必ず地域や物件の相場価格を調べるようにしましょう。
埼玉県川口市の物件の相場や売買情報はこちらから確認できます！
分かりやすく説明するために、今回の川口駅周辺の物件について少し見てみましょう。
このマンションの直近半年の売買情報を調べると、同じ広さの部屋は3000～3200万円で売却されていました。この値は、1㎡であれば42～45万円という計算になります。
つまり、このマンションの当時の相場は1㎡あたり42～45万円と言えます。
しかし、実際に売り出した価格は3490万円（1㎡あたり49.5万円）と、相場よりも1㎡あたり少なくとも4.5万円も高いことがわかります。
相場よりも1㎡あたり3万円よりも高い場合は価格が高過ぎるので、今回の売出価格は高過ぎると言えます。今回のように築古物件であればなおさら売れにくいでしょう。
不動産会社の高過ぎる査定額を参考にして家を売り出してしまうと、家が全然売れなくなる可能性があるため注意が必要です。
埼玉県川口市の物件の相場や売買情報はこちらから確認できます！
家の査定を不動産会社1社にしか依頼しない人が多いですが、不動産会社が出す査定価格が妥当であるとは限りません。査定は必ず3社以上の不動産会社に依頼するようにしましょう。
また、査定価格がマンションの相場よりも1㎡あたり3万円以上高くなっていないかも確認してください。もし高いようであれば、高くなった根拠を必ず聞くようにしましょう。
3. 売却が長引く理由は他にも？
耐震基準とは、地震に耐える建物の構造の基準を指し、「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2種類が存在します。
旧耐震基準：1981年5月31日までに工事前の確認が行われた建物。震度５強レベルの揺れで建物が倒壊しないなどと設定されている。
新耐震基準：1981年6月1日以降に工事前の確認が行われた建物。震度6強～7レベルの揺れでも倒壊しないような構造に設定されている。
このうち「旧耐震基準」の物件を売る際は、売却が長引きやすくなります。「旧耐震基準」の建物は「新耐震基準」よりも地震に弱いため、買い手には良く映りません。
実際、買主が購入を申し入れても、引き渡し直前で購入を取りやめるケースも少なくありません。
今回の川口駅周辺の物件を売った際に、1人目の購入客が契約日直前になってキャンセルをしたのも、この物件が地震に弱い構造だと後から知ったことが原因かもしれません。
4. 家を損せず売るにはどうすればいい？
◆今回の物件
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 市区町村 | 埼玉県 川口市 |
| 最寄り駅 | 川口駅 徒歩10分以内 |
| 所在階 | 低層階 |
| 築年数 | 42年 |
| 広さ（間取り） | 約70㎡（3LDK） |
| 向き | 南 |
| 売出価格 | 3490万円 |
| 成約価格 | 2990万円 |
| 売却時期 | 2021年10月 |
マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
コンテンツポリシー
