千葉市でマンションを1000万円高く売った驚きの方法とは？

最近の新築マンションはファミリー向けでも3LDKがほとんどで、4LDKの間取りを見ることは珍しくなっています。 相場の高騰に伴い、供給される新築マンションは狭小化しているためです。もし、あなたが4LDKの部屋を所有しているなら、売却のチャンスかもしれません。

千葉みなと駅の売却事例をもとに、4LDKの物件を高く早く売るコツを解説します！

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目次
1.どうして4LDKは売りやすいの？
2.4LDK、強気の値付けも高額売却成功！
3.なぜ4LDKはマンション内で売れやすいのか
4.マンション内での売却活動の方法
5.まとめ：売却活動は契約前に確認を

１．どうして4LDKは売りやすいの？

今回は強気の売出し価格にも関わらず、スムーズに売却を終えた千葉市の4LDKのマンションを例に解説します。

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2．4LDK、強気の値付けも高額売却成功！

今回取り上げるのは、千葉駅から徒歩約10分以内・築約20年のマンションです。 最寄り駅は千葉みなと駅となり、複数路線にアクセスできる便利な立地です。

千葉みなと駅周辺の不動産相場は、オウチーノの「千葉市中央区の不動産売却相場」で確認できます。

かなり強気の価格設定だが…

今回の売主のTさんは、高値売却を狙って相場よりもかなり高い4880万円で売り出すことにしました。 千葉みなと駅の売却履歴をチェックすると、同じ４LDKで、広さや築年数も同じくらいの別の物件は「3,200万円」で売却されています。Tさんの方が約5割も高額というチャレンジです。

そのため、リフォームを施してからの売却となりました。これでも新築と比較すると安価と言える金額です。

家族も巣立ち部屋に余裕が出たことから、4LDKの現居を手放し、さらにアクセスの良い賃貸マンションに引っ越すつもりでした。

しかし、強気な価格が影響して、内覧客はまばらな状態が続きました。

３カ月で成約！

3カ月から経過したある日、マンション内の3LDKの住民がふらっと訪れ、トントン拍子に話が進み成約に至りました。買い主の方は4人家族で、一人一部屋を求めて4LDKの部屋を探し始めた直後だったそうです。

300万円程度の値引きはありましたが、上記のとおり相場から大きく上振れした価格でしたので、Tさんも快諾して売却活動を終えました。

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3.なぜ4LDKはマンション内で売れやすいのか

もし売却予定のお部屋が「マンション内でも数少ない4LDK」でしたら、同じマンションの住民が第一のお客さんとなります。マンション内での販売活動にまず力を入れるのが早期売却と高額売却のコツとなります。詳しく説明していきましょう。

理由①本当は4LDKに住みたい！という3LDKの住民は多い

児童のいる世帯の内、過半の世帯が児童数が2人以上で（国民生活基礎調査より）、世帯も4人以上ということが多いのですが、最近のファミリーマンションで一般的な間取りは3LDKです。1人1部屋、は中々の贅沢というのが昨今の風潮となっています。 一方で子供の成長に伴って、3LDKでは手狭に感じ4LDKを探すファミリーも多いようです。このとき、まず選択肢になるのが「今住んでるマンション内の4LDK」となります。

理由②子持ちの引っ越しは大変

子どもがいると、エリアをまたいでの引っ越しはハードルが高くなります。保育園や学区の問題があり、転園・転校しないといけなくなるためです。

手続きも大変ですが、一番気になるのは子どもが引越し先で馴染めるかどうか、そのリスクを冒さないため、狭い部屋のまま我慢している家庭も多いと思われます。

その点、マンション内の引っ越しでなら心配無用です。「マンション内の4LDK」が第一の候補となるのも納得でしょう。

マンションによっては、中古の4LDKの売り出しがあったら、マンション内の住民による申し込みですぐに埋まってしまうということもあるようです。

理由③：マンション内での購入は意思決定が早い

特に越境してマンションを購入するような場合、購入の是非は部屋を見るだけでは決められません。日常の買い物動線の確認、通勤経路の確認など、意思決定のために検討しないといけない要素は多いです。

その点、買い主がマンション内であれば、エリアの確認は一切不要となります。部屋の状態、眺望、そして価格さえOKであれば容易に購入に踏み切ることができます。

買い主は安心して引っ越すことができ、売り主や仲介会社にも「スピーディに決まる」というメリットがあるのがマンション内住み替えです。

理由④購入時よりも与信が増えている

マンション内住み替えが多い理由の一つに、「新築でマンションを購入したときよりも収入が増え、与信（銀行で借りられるお金）が増えている」家庭が多いことも挙げられます。 3LDKを買った当時の年収では難しかった4LDKも、自身の与信が上がってることから手が出やすくなっているのです。

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4.マンション内での売却活動の方法

方法①ポスティングはやはり有効

過去にマンション内で成約させた実績のある不動産会社・マンション内に見込み顧客を抱える不動産会社と媒介契約を結んだり、マンション内にも積極的にポスティングしてくれるよう不動産会社に依頼したりすることは重要です。

方法②オープンルームできっかけを！

ふらっと訪れることができるよう、オープンルーム（オープンハウス）を行い、部屋を開放して自由に中を見学してもらうことも重要です。

「なんとなく狭いな…」と思っていても、そのニーズはなかなか顕在化しないものです。偶然見かけたオープンルームに何となく立ち入ってもらって「やっぱり4LDKは広くていいな」と感じてもらえればしめたものです。

方法③掲載写真にこだわろう！

ポスティングのチラシや不動産ポータルに掲載される写真、手を抜きがちですがこだわりましょう。

細かな方法はネット検索してもらいたいですが、低めのアングルから、部屋の広さが際立つように撮るとよいでしょう。 「同じマンションなのに広くていいな」と間取り図だけではなく、写真からも実感してもらうのです。

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5.まとめ：売却活動は契約前に確認を

媒介契約を結ぶ前に、査定を依頼した不動産会社にマンション内での売却活動について尋ねるようにし、納得できた会社と契約するようにすると良いでしょう。

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今回の物件

項目	詳細
市区町村	千葉県千葉市
最寄り駅	千葉みなと駅 徒歩6-10分
所在階/階数	1-5階/16-20階
築年数	15-20年・新耐震
広さ（間取り）	90-95㎡（4LDK）
向き	南
売出価格	4880万円
成約価格	4550万円
売却時期	2022年7-9月
売却期間	３カ月

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