日本橋、4280万で家を売りたい！「ライバル物件」に勝つ方法とは？

マンションを売ることになったとき、あなたがまず最初にやるべきことは「競合物件のリサーチ」です。これを怠ると、数百万円も損してしまうことに繋がりかねない大事なステップなのですが、意外とやっていない方が多いです。
リサーチと言っても、難しいことはありません。この記事では、素人でもできる競合物件の調べ方と高く売るコツについて、実際の事例をもとに親切すぎる不動産屋・たにお社長が解説します！

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目次
1．競合物件って何？
2．日当たり良好な角部屋１LDK！
3．まずは競合物件のリサーチ！素人でも簡単
4．同じマンション内に売出中の物件が！どうする？
5．まとめ

1．競合物件って何？

今回は、同じマンション内により安い物件が２件もあり、売るのに苦労した日本橋の物件を元に解説します！

家の売却を少しでも考えている方は、まずはこちらからご相談ください。 この記事の解説者・谷尾があなたの家を無料で査定します。

2．日当たり良好な角部屋１LDK！

　

今回は、日本橋エリア・八丁堀駅から徒歩５分の場所にある約50㎡、１LDKの物件です。

都内有数のオフィス街でもある八丁堀駅にはJR京葉線と東京メトロ日比谷線が乗り入れ、東京駅までは１駅で行けるため、どこへ行くにも便利な街です。銀座や丸の内、築地なども徒歩圏内のため、休日のお出かけには困らない一方、「桜川公園」など公園や水辺も多く、ゆったりと贅沢な都会暮らしを楽しめる街です。
そんな八丁堀駅周辺の不動産相場は、東京都中央区の不動産売却相場で確認できます。

そんな場所にあるリフォーム済の今回の物件。売り出すにあたっては、これらの強みを押し出し、相場より少し高い4280万円で売り出すことにしました。

　強み①人気の日本橋エリア、駅徒歩５分の好立地
　強み②南向きの角部屋で日当たり抜群！
　強み③１か月前に大規模修繕工事を終え、外観も綺麗

しかし悲しいことに、これらの強みがすべて"無意味"となってしまうのです。

その理由は、同じマンション内にもっと安い物件が２件も売りに出されていたからです。同じマンション内であれば、「駅から近い」「日当たりが良い」「外観が綺麗」というのもすべて同じ。同じような条件であれば、買い手はもちろんより安い方を選びます。

こうして競合に泣かされることになった今回の物件は、結局売れるまで４か月半かかり、300万円の値下げで成約という結果となりました。

3．まずは競合物件のリサーチ！素人でも簡単

今回の事例のように、同じ時期に同じような条件の部屋が売りに出された場合、値段に大きな違いがあると高い方は売れません。ライバルがいるのといないのとでは、価格や売り出し方の戦略が変わってきます。まずは自分の物件にライバルがいるのかリサーチしましょう。

リサーチと言うと難しく聞こえますが、誰でもできます。要は、
①同じマンション内や近隣にすでに売り出されているライバル物件はあるか
②ライバル物件がある場合、いくらで売り出されているか
が分かればよいのです。
やり方は、インターネットの不動産ポータルサイトで、自分のマンション名を入力するだけです。すでに売り出されている部屋があれば、広さや階数を自分の部屋と比べて、いくらで売り出されているのかを確認しましょう。さらに、同じマンション内だけでなく、自分の物件がある近隣に絞って中古物件の価格を調べてみましょう。

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4．同じマンション内に売出中の物件が！どうする？

競合対策①強みがなければ価格で勝負

　

もし、売りに出す部屋が「最上階にあり1番広い」など唯一無二の特徴があるなら、強気の価格で売りに出してもほかの部屋と差別化ができます。しかし今回の物件のように目立った特徴がない場合、価格だけライバルよりも高い状態では無理があります。損をしないためには、「特徴か価格か」どちらで勝負した方が良いかを冷静に考えましょう。

競合物件と自分の物件の広さが違う場合は、「坪単価(㎡単価)」で勝負しましょう。坪単価(㎡単価)の出し方は、「売出価格÷延床面積(坪数、㎡数)」です。ライバルに勝てる特徴がないのなら、「単価」で勝てるように価格を調整しましょう。

競合対策②時期をずらす

ライバル物件の売出価格が相場から大きく外れていなければ、自分もそれに準じて価格を付ければ良いので問題ありません。
しかし時どき、ライバルが極端に安い価格を付けている場合があります。「売り急ぎ」と言って、例えば死亡に伴う相続や離婚、借金などが理由の場合、すぐに手放したい、すぐに現金が欲しいなどの事情から、相場よりも極端に安く売りに出されるのです。

このような「売り急ぎ」物件と価格で勝負することは難しいため、タイミングを遅らせることも選択肢の一つです。格安物件はすぐに売れますから、長く待つことにはならないでしょう。

まとめ

　

今回は、日本橋のマンションの売却事例から、「競合物件の調べ方と売り出し方のコツ」 について解説しました。ぜひこの記事を参考にして、あなたの家の売却を成功させてください。

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今回の物件

項目	詳細
市区町村	東京都中央区
最寄り駅	東京メトロ日比谷線・JR京葉線 八丁堀駅 徒歩5分以内
所在階	1-5階
築年数	築約40年
広さ（間取り）	約50㎡（1LDK）
向き	南
売出価格	4280万円
成約価格	3980万円
売却時期	2022年10月-12月