川沿いは水害が怖い？300万円値下げに追い込まれた大田区のマンションの実話！

どんな家、どんなマンションにも弱みはあるもの、完璧な物件なんて存在しません。

でも、これから家を売ろうとするときには気になってしまうものだと思います。川沿いは洪水が心配で売れないかもしれない…駅から遠いと見向きもされないかもしれない…旧耐震だから避けられるかもしれない…などなど。

そんな不安を抱えた方のため、「川沿い」という条件ながら4600万円で売却することが出来た大田区のマンションを例に、親切すぎる不動産屋・たにお社長が家を高く売るコツを解説します！

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目次
1．川沿いのマンションは洪水が心配？
2．広々4LDKの部屋
3．川沿いのマンションが売れた理由とは
4．まとめ：弱みを抱えた物件を高く売るために

1.川沿いのマンションは洪水が心配？

今回は、川沿いにあり、当初は苦労したものの、売り方を見直すことでスムーズに売却できた大田区のマンションを例に解説します。

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2.広々4LDKの部屋

今回取り上げるのは、大鳥居駅から徒歩10分以内、約85㎡・4LDKの物件です。 大鳥居駅は、京急蒲田駅と羽田空港第1・第2ターミナル駅を終点とする京浜急行電鉄空港線の中間地点にあり、駅の出入り口は環八通りと産業通り駅の交差点に位置しています。

大鳥居駅周辺の不動産相場は、オウチーノの「大田区の不動産売却相場」で確認できます。

築37年ではあるものの新耐震基準、駅からは8分かかるものの、萩中公園や多摩川河川敷も徒歩圏にあり買い物利便性も良好です。

内覧は順調。しかし…

内覧は順調に入り、購入を積極的に検討するお客さんも！…しかし、契約には至りませんでした。 本当の理由は分かりませんが、お客さんが周辺環境を調べる中で、「多摩川で水害が発生したとき、浸水エリアとなる」ことを気にしていたという話を、買主側の不動産会社経由で耳にしました。

値下げの末、成約！

この時点で売り出し開始から３カ月、売り主のKさんは200万円の値下げに踏み切りました。 住宅ローンも完済しており、売却活動にも疲れてきたためです。

あわせて、前回のように途中で話が流れてしまうことも避けるため、事前の説明を徹底しました。 水害リスクについてはもちろんですが、部屋は上層階にあるため自宅が濡れる心配はない旨も、不動産会社から説明してもらうようにしました。

その結果、値下げから1カ月程度で成約することができました。若干の値引き交渉はありましたが、スムーズに決まったと言えるでしょう。Kさんも元々強気の値段だったということには自覚があり、概ね満足しているそうです。

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3. 川沿いのマンションが売れた理由とは

当初は苦戦したKさんでしたが、後半戦はプロも太鼓判！ どこがよかったのか見てみましょう。

①弱みがあるなら価格に反映させよう

当初の4895万円はさすがに相場から見ても高すぎでした。 別記事でも紹介しているとおり、相場価格に対して「1㎡あたり3万円」程度が上乗せする上限といえます。

そして今回は「川沿い」で「浸水リスク」ありという条件ですから、強気一辺倒では難しいでしょう。 値下げ後の4695万円は「ちょっと相場より高い」程度で絶妙な価格でした。

「ちょっと」高い程度であれば興味を持ってくれるお客さんも増えます。 また相場より上振れしている分は「交渉された際の値引き幅」くらいに思っておくのがよいでしょう。

②弱みは予め伝えよう

弱みがあると隠したくなるのは理解できます。ですが事前に伝えるのが鉄則です。 そもそも「浸水リスク」は重要事項説明という、契約前に必須な場で説明義務があります。隠し続けられるものではありません。それであれば、先に伝えることでキャンセルの可能性を減らすことができます。

また、こちらが気にしている弱みも、お客さんにとっては些細な問題ということもよくあります。 しかしそういう場合であっても、「隠された」と感じられてしまえば疑心暗鬼を生み、「他にも何かあるんじゃないか」とお客さんを無駄に不安にさせてしまうでしょう。

③良い面にも目を向けてみよう

例えば、繁華街であれば騒がしい反面、飲食店が多く便利でしょうし、幹線道路沿いであれば道路アクセスが良好でしょう。 ものごとには裏表がありますから、あまり悲観的になるのもよくありません。

また、今回の物件はマンションの中では上層にあり、居室への浸水リスクはありませんでした。

「多摩川沿いで、公園や遊歩道が整備されていて、周辺環境は良好です。200年に一度レベルの大雨があったときには浸水のリスクがありますが、想定浸水深は5メートル未満ですので、部屋まで濡れることはありません」

このように、正直に、でも良い面やフォローも交えながら説明できるとよいでしょう。

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4.まとめ：弱みを抱えた物件を高く売るために

川沿いの家でも高く売ることはできます！ ぜひこの記事を参考にして、あなたの家の売却を成功させてください！

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項目	詳細
市区町村	大田区
最寄り駅	大鳥居駅 徒歩5-10分
所在階/階建	6-10階 / 6-10階
築年数	35-40年・新耐震
広さ（間取り）	80-85 ㎡（4LDK）
向き	南
売出価格	4895万円
成約価格	4600万円
売却時期	2022年10-12月
売却期間	5カ月

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