築45年のマンションが大人気!?古いマンションが売れた4つのワケ【五反田】

築45年のマンションが大人気!?古いマンションが売れた4つのワケ【五反田】

築古で高く売れないと諦めていませんか?もしかしたら「ヴィンテージマンション」かもしれませんよ!

マンションは古くなればなるほど資産価値が下がる…そう思っていませんか?

一般的にはその通りなのですが、例外として「ヴィンテージマンション」と呼ばれるマンションがあります。 ワインやファッションのように、古くても価値がある、古いからこそ価値があると思われ、市場から高く評価されるマンションのことを総称して「ヴィンテージマンション」と呼ぶことがあります。

自分のマンションはヴィンテージマンションなのか?もしヴィンテージマンションならどう売るべきなのか?実際の事例をもとに親切すぎる不動産屋・たにお社長が解説します!

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目次
1.築古物件は売りにくい!?
2.駅近だけど築古、五反田駅の物件
3.ヴィンテージマンションとは?
4.ヴィンテージマンションの売り方
5.ヴィンテージマンションの注意点
6.まとめ:単なる「築古」で売り出しては勿体ない!

1.築古物件は売りにくい!?

そんなことはありません!築古でも高額取引される「ヴィンテージマンション」が存在します!

古くなればマンションは劣化するし…ヴィンテージっていうけど一体何が良いの?

長い時間を経て知名度が高まっていたり、ハイレベルな管理状況が維持されていたり、正に時間によって「熟成」されている点が強みです。

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2.駅近だけど築古、五反田駅の物件

今回取り上げるのは、五反田駅から徒歩5分以内・築約45年・旧耐震のマンションです。 最近を知らない人からすると「ちょっと怖い歓楽街」のイメージが強いかもしれない五反田駅ですが、今「100年に1度」と呼ばれる再開発が進行しています。

五反田駅の不動産相場はオウチーノの「品川区の不動産売却相場」で確認できます。

このように立地は申し分無いのですが、旧耐震という面ではやや売りにくさのある物件でした。

指名客で売り出し直後に買付の申込みが入った!しかし…

しかし、このマンション、実は熱心なファンもいる「ヴィンテージマンション」だったのです。 「ヴィンテージマンション」については後述しますが、この物件の売出しを待っていたお客様がいらっしゃったようで、売り出し直後に内覧、そして買付の申し込みが入りました。このような「指名客」がいるとマンション売却は非常に話が早いです(指名客については詳しくはこちらの記事をご確認ください)。

スムーズに取引を終えることができた…と思ったのも束の間、買い主の方から住宅ローン審査に落ちてしまったという連絡が来たのです。

住宅ローン審査に落ち続け、やむなく値下げで再売り出し

一般的に築古、特に旧耐震の物件は担保価値の理由から住宅ローン審査に通りにくいことがあります(住宅ローン審査が通りにくい物件については詳しくはこちらの記事をご確認ください)。 今回はお客様の属性(年収などの買い主の要素)もあり、複数の住宅ローン審査に立て続けに落ちてしまいました。

結局当初のお客さんとの契約は白紙になりました。 ここまででかなりの時間を要してしまったため、売り主の希望もあり、一気に約500万円の値下げをして再度売り出すことにしました。 正直、こんなに下げなくとも売れるとは思うのですが、買い主の事情が最優先です。値ごろ感もあったため、再売り出しの直後に買付が入りました。この方も、この「ヴィンテージマンション」の指名客で、今回は問題なく引き渡しまで進めることができました。

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3.ヴィンテージマンションとは?

しつこくて恐縮ですが、時間が許せば値下げなくして売れた「ヴィンテージマンション」だったという自信はあります。2度の申し込みはどちらも「指名客」で、その人気を感じさせてくれました

日本最初の分譲マンションと言われる「四谷コーポラス」が1956年に販売されてから実に70年近くが経過し、マンション市場にも多くの築古マンションが溢れています。

年相応に減価するマンション、荒廃が進みとても買い手が付かないマンション等も存在する中、経年をものともせずに価値を維持するマンションが「ヴィンテージマンション」と呼ばれるようになりました。私が不動産売却に携わる中で「ヴィンテージマンション」と感じるのは以下の要素を兼ね備えたマンションです。

  1. 築30年以上が経過
  2. 「このマンションが欲しい!」という指名買いがしばしば発生する
  3. 特徴的な"色褪せない"デザインを有し、名前も知られている
  4. 管理状況が良い

「築古」と一緒くたにされがちな中、築30年を超えても際立つマンション、

周辺相場と比較されることなく**「このマンションが欲しい!」と言ってくれるお客様がいるマンション、

記憶に残る、それでいて古臭さを感じさせないデザインを有し、日々通りがかる人たちを「ファン」にしていくマンション、

そして、長きに渡って安心して住まうことができる、ハイレベルに管理されてきたマンションを「ヴィンテージマンション」と呼びます。

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4.ヴィンテージマンションの売り方

ヴィンテージマンションの魅力については分かりました。でも私みたいに知らない人も多いと思います。本当に高く売れるのですか?

良いところに気が付きましたね。ちゃんと売らないと「ただの築古」と思われてしまうので売り方は重要なんです。

方法①「マンション名」を登録する

当たり前と思われるかもしれませんが、不動産ポータルに「マンション名」を登録することは重要です。 媒介契約を結んだ不動産会社に任せることになると思いますが、意識の低い会社だと「五反田 マンション」のようなやる気のない名称で登録されてしまうこともあります。名前が売れてるマンションなのですから、きちんと名前で登録しましょう。

方法②外観写真にこだわる

デザインも売りの一つです。ひと目で「あのマンションだ」と分かるように魅力的な写真を掲載することは重要です。 不動産会社によっては写真の腕がイマイチなことも多いので、ご自分で撮影した取っておきの写真を渡すのもよいでしょう。

個人的なおすすめは、日が傾きかけて夕日に染まったマンションの外観写真です。不動産ポータルには似た写真が並ぶ傾向があるので、目を引くような写真を掲載しましょう。

方法③エリアに強い不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社は見込み客を一定数抱えています。人気のヴィンテージマンションであれば指名買い客を既に持っている可能性も十分にあります。 不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、そのエリア、そしてマンションでのどれだけ過去に契約をまとめたことがあるかを聞くと良いでしょう。

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5.ヴィンテージマンションの注意点

良いことづくしのように書いてしまいましたが、築古ゆえの注意点も当然存在します。こちらも最後に簡単に確認しておきましょう。

注意点①管理費の滞納状況を確認しよう

築古物件では高齢者が多く、管理費を滞納している住戸が多い傾向があります。

注意点②耐震基準を確認しよう

耐震基準には大きく分けて「旧耐震基準」と「新耐震基準」があります。 「旧耐震基準」のマンションや、管理費の滞納を抱えたマンションは物件の価値が低いと評価され、住宅ローン審査に落ちる要因になります。

注意点③リノベーションに制約があることも

古いマンションの場合、配管がコンクリートに埋め込まれたりしているせいで、リノベーションの際に制約が多いことがあります。

また、防音等の理由でフローリング不可で、カーペット敷きを求められるマンションもあります。 ヴィンテージマンションは、リノベーションをセットで検討するお客さんも多いですが、その要望を満たせないこともあるのです。

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6.まとめ:単なる「築古」で売り出しては勿体ない!

ヴィンテージマンションは、売り方ひとつで、その魅力は大きく変わってきます。売却の際は、是非上記のアドバイスを参考にしてください。もちろん、ご連絡をいただければこの「谷尾」がお手伝いさせていただきます!

親切すぎる不動産屋・たにお社長があなたの売却をサポートします。 ・家を売るのはまだ先だけど、いくらで売れるか知っておきたい
・家の売却を考えているけど、何から始めれば良いか分からない…
・とにかく高く売れる方法を教えてほしい
などの相談も大歓迎です。
こちらからご相談ください

今回の物件

項目   詳細      
市区町村    品川区 
最寄り駅 五反田駅 徒歩0-5分
所在階/階建   1-5階 / 11-15階
築年数 40-45年・旧耐震
広さ(間取り) 30-35 ㎡(1LDK)
向き     北東
売出価格    3280万円
成約価格    2750万円
売却時期 2021年1-3月
売却期間 3カ月

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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