【民泊の始め方の基本】民泊の種類や事前準備とは？気になる初期費用ほか

インバウンド需要が回復したら、民泊を始めてみたいと考えている人も多いかもしれません。国も民泊事業促進のため特区を設けたり、新法を定めたりと民泊には前向きです。

民泊の始め方としてクリアすべき課題は何か。手続きやかかる費用の種類など、民泊の始め方の基本を把握しましょう。

1. 民泊の始め方1:許可申請・届出提出

民泊は思いついてすぐに始められるものではありません。許可申請や届出提出など、必要な手続きがあります。手続きの中身は民泊の種類（形態）によって異なります。

民泊の種類

一口に民泊と言ってもそれは利用者側から見たときのものであって、民泊をサービスとして行う場合は民泊に種類があること、その種類によってサービスの提供の仕方はもちろん、始め方が変わることを理解しておく必要があります。現在、民泊の種類には次の3つがあります。

・旅館業民泊
・特別民泊
・新法民泊

このうち旅館業民泊は旅館業（ホテル、旅館、簡易宿所、下宿）を営むものが行う民泊です。既存の個人宅を利用して民泊を始めようとする人の選択肢となることは少ないかもしれません。

ただし、1年を通して本格的に民泊として稼働させるならゆくゆくは旅館業の簡易宿所営業の許可を取ったほうがよいかもしれませんので、頭の片隅に旅行業民泊のことも入れておきましょう。

特別民泊は許可申請が必要

特別民泊とは特区民泊（正式名称：国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）のことです。特別民泊をするには国から区域計画に認定されている必要があります。

認定地域として有名なのは東京都大田区、大阪府大阪市です。区域計画に認定されていない地域では特別民泊は行えませんので注意してください。認定地域で特別民泊によって民泊事業を行いたい人は行政へ許可を申請し、認定を受ける必要があります。

新法民泊は届出が必要

新法民泊とは、健全な民泊サービスの普及を図るものとして平成29年6月に成立した「住宅宿泊事業法」（民泊新法）に準じて行われる民泊事業のことです。民泊用に住宅を貸し出す人を「住宅宿泊事業者」と言います。

住宅宿泊事業者となるためには、住宅宿泊事業届出書に必要事項を記入の上、必要な添付書類と合わせて、住宅の所在地を管轄する都道府県知事等に届け出る必要があります。

2. 民泊の始め方2：事前準備

民泊の始め方の事前準備には、提供する建物などを民泊用にカスタマイズしたり、いくらで貸し出すのか料金設定を行ったりするなどがあります。

民泊施設にするためのリノベーション

これまで民泊事業を行う際の障壁のひとつにフロント設置の義務がありました。専用のフロントを用意するスペースやリノベーションの費用が用意できず、民泊を断念するケースも少なくなかったようです。

しかし、特別民泊や新法民泊ではフロントが不要となることから、大規模なリノベーションをせずとも事業を始められるようになりました。

とはいえ、これまで個人宅で使っていたものを、お金を出して貸し出すわけですから、多少の修繕等が必要になる物件も多いでしょう。また、借り手に対して好印象を与えるために大規模な改修（リノベーション）を積極的に行いたい、と考える人もいるかもしれません。

この場合、リノベーションにかかる費用がどれくらいで、それを回収するための稼働率や年数を事前にシミュレーションしておく必要があります。

民泊施設の料金設定

民泊の利用料金をいくらで設定するかは、すでにある近隣の民泊施設の値付けを参考にすることになるでしょう。リノベーションした初期投資を早期に回収したいからとって相場を極端に上回る料金にすると、稼働率は落ち、想定する儲けが出ないことも考えられます。

そのため料金設定は、民泊事業の準備を終えてから考えるのではなく、事業を計画する段階から綿密にシミュレーションを重ねておくべきと言えるでしょう。

3. 民泊の始め方3：民泊サイトへ登録

民泊の始め方の最後を飾るのは民泊サイトへの登録です。民泊新法において民泊サイトは「住宅宿泊仲介業者」として公な存在となっています。

そのため民泊を新法民泊で行うときはもちろん、ほとんどのケースで民泊事業者は民泊サイトへの登録をし、そこから利用者の予約や支払いを受け付けることになります。令和4年8月現在、住宅宿泊仲介業者として登録されている業者は100を数えます。

有名な民泊サイトは「Airbnb（エアービーアンドビー）」でしょうか。もっともよい結果を得られるであろうサイトへ登録し、開業を迎えましょう。

4. 民泊を始めるために必要な費用

民泊を始めるためにかかる費用をまとめてみましょう。

・リフォーム、リノベーション費用
・家具、家電等の購入費用
・リネンや消耗品の購入費用
・清掃備品の購入費用
・消防設備設置費用
・手続きにかかる費用

物件の状況や、どの形態で民泊事業を営むかでお金のかかり方は変わってきます。開業時は稼働率がどの程度になるか分からないのでできるだけこれら初期費用は抑えたいところです。必要なものとそうでないものをしっかりと線引きするように心がけましょう。

5. 民泊に関するよくある質問

民泊を始めるにあたり疑問や不安に思うことを質問形式でまとめました。

Q.マンションで民泊を始められる？

自己が所有するマンションの一室を民泊事業として利用できるか、という質問です。特別民泊または新法民泊であれば理屈上は可能です。ただしマンションの管理規約が民泊を不可としている場合は、民泊事業は行えません。

また、住宅ローンを借入中であるなら、自己の居住外の利用となるため、住宅ローン契約に違反することになります。借入先の金融機関に民泊利用が発覚したら、残金を一括返済をしなければならないリスクがあります。

Q.自宅に住みながら民泊できる？

自らが自宅に住みながら、一部を民泊として貸し出す形態です。「ホームステイ型民泊」とも言われるもので、民泊新法によって認められるようになりました。

事業形態は新法民泊なので、年間での営業日数は180日間を越えられません。

Q. 賃貸物件で民泊できる？

賃貸物件を借りている人が、その部屋（家）を民泊として利用できるか、という質問です。このケースでは自らも居住しながらとなることが多いので、「ホームステイ型民泊」にもなります。

理屈上は可能ですが、家主の許可があることが大前提です。家主には民泊をOKするメリットは見当たらず、むしろ不測の事態が起こり得るリスクばかりが目につくので、許可をもらえる可能性はあまり高くはないでしょう。