川沿いは水害が怖くて売れない？3280万円で売り出した足立区のマンション、衝撃の結末とは

どんな家、どんなマンションにも弱みはあるもの、完璧な物件なんて存在しません。

でも、これから家を売ろうとするときには気になってしまうものだと思います。川沿いは洪水が心配で売れないかもしれない…駅から遠いと見向きもされないかもしれない…旧耐震だから避けられるかもしれない…などなど。

そんな不安を抱えた方のため、「川沿い」という条件ながら3000万円で売却することが出来た足立区のマンションを例に、親切すぎる不動産屋・たにお社長が家を高く売るコツを解説します！

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目次
1．川沿いのマンションは洪水が心配？
2．アクセスは良好、川に挟まれた3LDK
3．川沿いのマンションを高値で売るためには
4．まとめ：弱みを抱えた物件を高く売るために

1.川沿いのマンションは洪水が心配？

今回は、川沿いにあったものの、誠実な売却活動を心がけ、スムーズに高額売却を実現できた足立区のマンションを例に解説します。

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2.アクセスは良好、川に挟まれた3LDK

今回取り上げるのは、日暮里舎人ライナー 足立小台駅から徒歩5分以内・築約20年のマンションです。

日暮里舎人ライナーは2008年に開業したばかりの路線です。乗ったことがない、どこにあるか分からないという方も多いかもしれません。今回のマンションが出来上がったタイミングでは駅もありませんでした。 ややマイナーな路線であることは否めませんが、山手線の西日暮里駅と日暮里駅に接続している点が利便性における強みといえます。

今回紹介する物件は足立小台駅が最寄りで、首都高速都心環状線のインターも近く、アクセスは良好です。

足立小台駅の周囲には格安スーパーのOKストアや島忠ホームズ、ケーズデンキがあり、日常の買い物にも便利です。

本物件周辺の不動産相場は、オウチーノの「足立区の不動産売却相場」で確認できます。

順調に成約し売却益もたっぷり！

相場を確認すると3000万円で売れれば「成功」と言えるくらいでしたが、リフォーム済みであることを加味して3280万円で売り出すことにしました。

今回の物件は足立小台駅から東へ徒歩5分以内と好立地ですが、隅田川と荒川に挟まれたエリアに位置しています。 北側は河川敷、南側の眼下は隅田川という立地で、どうしても水害を想起させてしまう立地でした。

順調に成約し売却益もたっぷり！

長く住んでいたため部屋の状態は芳しくありませんでした。 そのため今回はリフォームを施してから売却することとしたそうです。

駅近で利便性の高いマンションということもあり、売出し直後から内覧が相次ぎました。 水害について心配する声も聞かれましたが、今回の部屋は高層階に位置しており、河川が氾濫した際も浸水の心配は無い旨をきちんと伝えるようにしていました。

最終的には中国の方が購入してくれました。 中国ではリバーサイドや海沿いのマンションは、風水や眺望の観点から人気が高いそうです。今回の物件もバルコニーから川を臨むことができました。

長く住んでいたこと、途中に足立小台駅が開業し資産価値が高まったこと、順調に成約したことから、売り主の方は多額の売却益を手にしたということです。 「川沿い」というネックを物ともしなかった本物件ですが、一般的にはどうなのでしょうか？

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3. 川沿いのマンションを高値で売るためには

「負動産」と呼ばれるような例外はありますが、原則として売れない物件はありません。 極端な話、相場よりも大幅に安い価格設定にすれば、どんな物件でも即成約することでしょう。水害リスクを抱えたマンションも同様です。

①弱みがあるなら価格に反映させよう

別記事でも紹介しているとおり、相場価格に対して「1㎡あたり3万円」程度が上乗せする上限といえます。 そして今回は「川沿い」で「浸水リスク」ありという条件ですから、強気一辺倒では難しいでしょう。

売出し金額の3280万円は「ちょっと相場より高い」くらいで絶妙でした。

「ちょっと」高い程度であれば興味を持ってくれるお客さんも増えます。 また相場より上振れしている分は「交渉された際の値引き幅」くらいに思っておくのがよいでしょう。今回の着地は3000万円でしたし、正に想定内のケースといえます。

今回は駅の新設等のプラスの事情があったため、「売り主的には強気」でも「客観的には適正価格」という着地になりました。関係者皆さんがハッピーというのが理想ですので、良い結果でした。

②弱みは予め伝えよう

弱みがあると隠したくなるのは理解できます。ですが事前に伝えるのが鉄則です。 そもそも「浸水リスク」は重要事項説明という、契約前に必須な場で説明義務があります。隠し続けられるものではありません。それであれば、先に伝えることでキャンセルの可能性を減らすことができます。

また、こちらが気にしている弱みも、お客さんにとっては些細な問題ということもよくあります。 しかしそういう場合であっても、「隠された」と感じられてしまえば疑心暗鬼を生み、「他にも何かあるんじゃないか」とお客さんを無駄に不安にさせてしまうでしょう。

③良い面にも目を向けてみよう

例えば、繁華街であれば騒がしい反面、飲食店が多く便利でしょうし、幹線道路沿いであれば道路アクセスが良好でしょう。 ものごとには裏表がありますから、あまり悲観的になるのもよくありません。

また、今回の物件は1階ではないため階数的にも浸水リスクはありませんでした。

「川沿いで公園や遊歩道が整備されていて、周辺環境は良好です。200年に一度レベルの大雨があったときには浸水のリスクがありますが、想定浸水深は5メートル未満ですので、部屋まで濡れることはありません」

このように、正直に、でも良い面やフォローも交えながら説明できるとよいでしょう。

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4.まとめ：弱みを抱えた物件を高く売るために

川沿いの家でも高く売ることはできます！今回の物件では、売り主は忠実に上記の方法を実践し、スムーズな売却を実現しました。 ぜひこの記事を参考にして、あなたの家の売却を成功させてください！

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項目	詳細
市区町村	足立区
最寄り駅	足立小台駅 徒歩0-5分
所在階/階建	6-10階 / 11-15階
築年数	30-35年・新耐震
広さ（間取り）	55-60 ㎡（3LDK）
向き	西
売出価格	3280万円
成約価格	3000万円
売却時期	2022年7-9月
売却期間	1カ月

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