千葉市のマンションを500近く値下げ…売却に「失敗」する売り方とは

家の売却でよくある失敗は、高すぎる、または安すぎる売出価格にしてしまうことです。
売出価格は家を売る本人が決めるものですが、多くの場合は不動産に関する知識がないために“損をしないちょうど良い価格”をつけることができていません。

相場より「少しだけ」高く売り出すというコツを知っていれば、どんな家でも高く、早く売却できる可能性が格段に高まります。

では「少しだけ」とは具体的にいくらなのか？この記事では、初心者でも分かる売出価格の決め方について、3980万円で売り出した千葉市の物件をもとに解説します。

目次
1．「値付け」を間違え売却に失敗する例は多い！
2．何がダメだった？500万近く値下げしたマンション
3．失敗したくなければ必ず相場を調べること！
4．相場より高く売れるかつ、売れ残らない値付けとは
5．まとめ　

1．「値付け」を間違え売却に失敗する例は多い！

今回は、千葉市のマンションを3980万円で売り出した結果、売れるまでに半年もかかったうえに、480万円も値下げする羽目になった事例を紹介します。この物件も、適正な値段をつけていればもっと高く、そして早く売れたことでしょう。

2．何がダメだった？500万近く値下げしたマンション

　

今回の物件は、千葉市花見川区幕張駅から徒歩10分以内の場所にある中古マンションです。築年数は約40年、広さは約90㎡（4SLDK）、古いマンションですが室内はフルリフォーム済みです。

幕張駅にはJR東日本の総武線が乗り入れ、乗り換え1回で東京駅まで40分前後と都心へのアクセスは良好。駅周辺には「マックスバリューエクスプレス」や「イトーヨーカドー」などのスーパーがあり、日常の買い物には困りません。昔ながらの商店街や住宅街が広がるエリアで、落ち着いて生活できる街です。千葉市花見川区の不動産売却相場を確認する

この物件を売り出すにあたって、過去同じマンションの物件がいくらで売り出されていたか調べると、同じ広さの部屋は2900万円で売却されていました。
ただ、今回の部屋はリフォーム済みで室内は新築のような状態だったので、思い切って売出価格を3980万円に設定して家を売り出すことにしました。

しかしなかなか買い手からの反応がなく、４カ月が過ぎたころに390万円値下げした3590万円に価格を変更。それでも購入してくれる人は見つからず、さらに90万値下げした3500万円でようやく売却が決まりました。はじめの価格からは計480万円も値上げしてしまったうえ、売れるまでに半年以上もかかってしまいました。

時間はかかったものの、相場の2900万円よりは高く売れたので売主の方も満足しているようです。しかし、はじめから「ちょうど良い価格」にしていれば、もっとスムーズに売れたことでしょう。

3．失敗したくなければ必ず相場を調べること！

　

今回はじめに売り出した3980万円という価格は、やはり相場と比べて高すぎでした。 さらに運が悪いことに、この物件を売り出したとき同じマンション内に売り出し中の部屋が３件もあり、価格は2500～2900万円と1000万円以上も安かったのです。「相場よりも高すぎる価格」そして「1000万円以上安いライバル物件の存在」、なかなか売れなかった原因はこれらにあります。

マンションの価格を決めるとき、必ず行ってほしいことが相場価格を知ることです。

相場の調べ方は、
・不動産ポータルサイトで、自分の物件と同じ町域で絞込み、似た間取りや広さ、築年数の物件がいくらで売られているか調べる
・自分のマンション名で検索して、同じ広さ、間取りの部屋が過去にいくらで売り出されていたか調べる
などの方法があります。 特に難しいことはありませんが、これらに目を通すと、高すぎたり安すぎたりする価格が分かってきます。

4．相場より高く売れるかつ、売れ残らない値付けとは

相場が分かったら、いよいよ値付けです。

家を高くスムーズに売るには、売出価格を相場よりも“少しだけ”高めに設定すると良いでしょう。具体的には、マンションの相場よりも1㎡あたり3万円高く設定するのがおすすめです。

今回のマンション、約90㎡の部屋で相場は2900万円ほどだったため、1㎡あたりの価格は32.2万円です。
つまり、適正な売出価格は1㎡あたり35.7万円（＝32.2万円＋3万円）となりますが、今回はリフォーム済みだったため、3万円ではなく6万円ほどの上乗せが適正です。そのため、1㎡あたり38.2万円(32.2万円＋6万円)となり、適正な売出価格は3438万円となります。
今回は運よくこれよりも少し高く売ることができましたが、はじめからこの価格で売り出していれば３か月以内に売れた可能性が高いでしょう。

実際、売出価格を高くし過ぎて1年以上売れない物件もかなり多く存在します。売却が長引けば長引くほど、必要以上の値下げをせざるを得なくなり、かえって損をしてしまいます。相場を調べたうえで、はじめから適正な価格をつけましょう。

5．まとめ　

　

今回は、千葉市花見川区のマンション売却事例から、適正な売出価格の決め方について解説しました。適正な価格のつけ方を知っていれば、どんな家でも相場より高く、かつ早く売却できる可能性が格段に高くなります。あなたの売却を後悔のないものにするために、ぜひこの記事を参考にしてください！

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今回の物件

項目	詳細
市区町村	千葉市花見川区
最寄り駅	幕張駅 徒歩10分以内
所在階	5-10階
築年数	約40年
広さ（間取り）	約90㎡（4SLDK）
向き	南西
売出価格	3980万円
成約価格	3500万円
売却時期	2022年5月-7月