定期借地権付きマンションは買うべきか?注意すべき点とメリット

定期借地権付きマンションは買うべきか?注意すべき点とメリット

物件を検索していると、「このマンション安い!」って思うことありますよね。相場よりも割安だったら、まず土地の権利形態を確認して下さい。「定期借地権」という言葉が記載してあるケースがあります。安いからという理由で正しく理解せずにマンション購入すると後悔します。相場よりも安くなる理由と、定期借地権つきマンションのメリット・デメリットについて見てみましょう。

定期借地権とは?

定期借地権とは、「地主から一定期間、建物の敷地となる土地を借りる権利がある」ということです。つまり、土地の所有権を持つことはできません。建物のみの所有権となります。

一般的なマンションの定期借地権であれば、新築時に通常50年の存続期間が設定されています。では、50年経過したらどうなるでしょうか?実は、定期借地権の場合、更地にして返還しなければなりません。(なお、契約更新ができる普通借地権という権利も存在します。)

定期借地権は3種類ある

定期借地権つきマンションと言えば、通常は一般定期借地権のことを示しますが、存続期間が50年未満の場合は、建物譲渡特約付借地権のことを示しているケースもあります。主に都心部などの資産価値が高い建物の場合は、 建物譲渡特約付借地権となる場合もあります。

契約内容 一般定期借地権 事業用借地権 建物譲渡特約付借地権
存続期間 50年以上 10年~50年 30年以上
利用目的 制限なし 事業用のみ 制限なし
契約満了時 建物を取り壊し土地を更地にして明渡す 建物を取り壊し土地を更地にして明渡す 地主は借地上の建物を買い取る

定期借地権付き建物は売却できる?

第三者への建物の売却は可能ですが、地主の承諾が必要になります。地主に借地権譲渡承諾書を記載してもらい、契約内容によっては譲渡承諾料(名義書換料)が必要な場合もあります。譲渡承諾料の相場は、借地権価格の10%で下記のように計算できます。

例)土地の価格:2000万円 X 借地権割合:60% X 10% = 120万円

また、注意が必要なのは、所有権の物件と比較して、売れにくい可能性が高いという点です。残存期間が短い場合は、売れないリスクもでてきます。

定期借地権付きマンションのメリット

相場よりも価格が安い

デメリットがある分、物件価格は安くなります。相場よりも2割以上安くなっているケースもあります。

固定資産税や都市計画税が不要

土地の固定資産税や都市計画税は毎年支払わなければなりませんが、所有権がないため、支払う必要はありません。しかし、その分、地代に置き換わっていると言っても良いでしょう。

定期借地権付きマンションのデメリット

地代を支払う必要がある

地主に対して毎月決められた金額を支払う必要があり、数万円かかるケースもあります。 また、土地の価格が上昇すると地代も値上がります。

住宅ローンが組みにくくなる

金融機関によって、借地権が付いた物件の場合は住宅ローンが組めなかったり、組めたとしても残存期間内での契約になるなど条件が付くケースがあります。

売却しにくい

地主の承諾が必要だったり、場合によっては譲渡承諾料を請求されます。

更地で地主に返す必要がある

定期借地権の場合は、普通借地権と違い、マンションを解体して更地にしたうえで地主に返す必要があります。そのため、マンション居住者全員で解体費用を毎月積み立てているケースもあります。

まとめ

このようにデメリットの多い定期借地権付きマンションですが、価格が安く、比較的都心部のマンションに設定されるケースがあるため、賃貸マンションとして投資用目的で購入したり、一定期間の別宅として使用される方も多いようです。

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