重要事項説明書で確認すべきポイントは?

重要事項説明書で確認すべきポイントは?

事前に重要事項説明書の内容を理解しよう

不動産売買契約を結ぶ前に、仲介会社は買主に対して、「取引物件」や「取引条件」について、書面で説明することが義務付けられています。この書面が重要事項説明書です。

重要事項の説明は、売買契約の当日に行われることが一般的ですが、記載内容が多く、その場ですべての内容を理解することは難しいかもしれません。説明を受けた結果、購入を見送る可能性もありますので、事前に不動産会社にお願いして、コピーを入手し、内容を読み込んだうえで契約に臨むとよいでしょう。

以下、チェックポイントを項目ごとにまとめていきますので、自分の書類で気になる点、意味の分からない点がないか確認してみてください。

説明者は、宅建士か

重要事項の説明を受ける際、説明者は宅地建物取引士(以下、宅建士)かを確認しましょう。宅地建物取引業法にて、重要事項説明書は、宅建士が説明することが定められています。

重要事項の説明は、文字通り契約に関する「重要なこと」を消費者に説明するものです。専門的な内容を理解したうえで、わかりやすく伝える有資格者が担当します。説明者から宅地建物取引士証の提示がない場合は、きちんと見せてもらいましょう。

表題部には、取引に関与したすべての宅建業者が宅建士に重要事項を説明させる義務を負っているので、売主側業者と買主側の業者が責任を負うために連名で記名押印します。

なお、この表題部に記名押印した宅建士と、実際に説明する宅建士が異なる場合もあります。

物件について

対象となる物件の所在地、間取り、構造、築年数などについて、パンフレットと異なる部分がないかを確認しましょう。物件に抵当権*が設定されている場合は、売主がその物件を担保に金融機関から住宅ローンなどの借り入れを行っているケースが大半です。引き渡しまでに抵当権が抹消されるか、契約書にその旨が盛り込まれているかを確認しておきましょう。

*住宅ローンなどでお金を借りた際に、万が一、借りた人(債務者)が返済できない場合に土地や建物を担保とする権利のこと。購入した物件の抵当権が抹消されないまま、債務者である売主が返済できない場合、物件が競売にかけられることになる。

法令上の制限について

戸建ての場合、予定している建物は建築可能か。年月が経ち建築基準法や都市計画法の改正により、同じ建物の再建築ができなくなってないか、用途地域や建ぺい率など、各種の法令に基づく制限事項がないかを確認しましょう。

インフラ整備

飲用水や電気、ガス、下水の設備がきちんと整備されているかを確認しましょう。仮に未整備の場合は、設備の見通しおよびその整備についての費用をいくら負担するかについて把握しておく必要があります。

敷地や建物の状態について

・(一戸建て・土地)道路からの高さ、傾斜の有無、排水施設の状態など

・(建物未完成の新築)パンフレットや図面集を確認し、気になるところがないか

・(中古物件)「付帯設備表」と「物件状況確認書」が渡される。それを見ながら、過去に雨漏りが起きていないかなど、建物の現状について確認

共用部分について(マンション)

ロビー、廊下などの共用部分については、管理方法、管理者の専任方法などについて、管理規約にて定められていることが一般的です。他の居住者との共有スペースですので、きちんと理解したうえで購入しましょう。専有部分に関しても、ペット飼育、ピアノの演奏を禁じるなど、利用方法が制限されている場合がありますので、こちらも理解しておく必要があります。

代金以外に取り交わされる金銭について

当事者間で代金以外に金銭が取り交わされる場合に、その金額および目的が記載されています。一般的には、「手付金」、「固定資産税等清算金」、「管理費等清算金(マンションの場合)」が記載されています。それぞれの目的や必要な金額を確認し、手付金については、保全措置の有無や保全方法などを確認しましょう。

契約の解除に関して

一般的な契約書においては、以下のケースの解除に関する規定が定められています。どのような場合に解除できるか、解除するためにはどのような手続きが必要なのか、解除した場合の効果はどうなるのかについて確認しておきましょう。

・手付の解除  買主からは手付金の放棄、売主からは手付金の倍返しで契約を解除できるとする場合が多い。

・「引渡前の減失・毀損」による解除

・契約違反による解除  売主が期日までに建物を引き渡さない、買主が期日までに代金を支払わないなどの場合は、契約解除とともに違約金を請求できる場合が多い。違約金の金額も規定される(売買代金の2割以内)

・ローン特約による解除 融資が下りなかったときに、違約金なしで契約を解除できることを取り決めたものです。 万が一、予め契約時に取り決めした期日までにローン審査が出なかったり、NGがでたりした場合に、そなえて必ずつけてもらいましょう。

・瑕疵担保責任による解除

・反社会的勢力排除条項に基づく解除

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