手取り額の計算方法

不動産売却の際、売却価格がそのまま手元に入ってくるわけではありません。たとえば、不動産を5000万円で売ったとしても、住宅ローンの残債や売却にかかった費用の合計が5001万円であれば手取り額はありません。一方、不動産を500万円で売り、そのときにかかった費用が50万円であれば450万円が手元に残ることになります。

手取り額の基本の数式は、以下の通りです。

売却価格から税金、手数料、住宅ローン残債といった売却時にかかる費用を差し引いた金額が手取り額となります。費用の詳しい中身については、不動産売却にかかる費用で説明します。

不動産売却にかかる費用

売却時の費用は、売却時に利益が出た場合にかかる税金など一定の条件の人にかかるものと、仲介手数料等ほぼすべての人にかかる費用に分けられます。
まず、利益が出たときにかかる税金の計算から説明します。

・所得税、復興特別所得税、住民税
売却によって譲渡所得（売却益）があった場合は、税金がかかります。譲渡所得は次の計算式で求めます。

【取得費】
売った土地・建物の購入・建築代や購入するときにかかった手数料や税金、設備費、リフォームなどの費用などが取得費となります。取得費の主なものは以下の通りです。

• 購入代金・建築代金
• 仲介手数料
• 設備費や改良費
• 登録免許税、不動産取得税、印紙税
• 立退料
• 土地の造成費用、測量費、（所有権などを確保するための）訴訟費用
• 取り壊し費用

【譲渡費用】
譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。譲渡費用の主なものは以下のとおりです。

• 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
• 印紙税
• 建物取り壊し費用
• 借地権の名義書換料
• 売買契約締結済みの資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金など

なお、建物は時間の経過とともに価値が減少していくので、用途や構造、経過年数に応じた減価償却費を取得費の合計額から差し引くことになります。

先ほどの「売却金額－（取得費＋譲渡費用）」の計算の結果がプラスであれば、その譲渡所得に対して所得税、復興特別所得税、住民税の3種類の税金がかかります。税率はその不動産を所有していた期間によって大きく異なります。不動産を売却した年の1月1日現在で所有から5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年を超えていたら「長期譲渡所得」として扱われ、それぞれ以下のように税率が設定されています。

ただし、居住用の不動産であれば、「マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用することができます。この特例を使えば譲渡所得を3,000万円まで控除できるので、多くのケースで税金を0円にすることができるはずです。

この特例は確定申告が必要になりますので、忘れずに手続きを行うようにしてください。

・仲介手数料
不動産会社に売却の仲介を依頼する場合は、成約時に仲介手数料を支払います。不動産の仲介手数料の上限は以下の式で計算します。

• 売却価格が200万円以下の場合：売買価格の5%＋消費税
• 売却価格が200万円超400万円以下の場合：売買価格の4%＋2万円＋消費税
• 売却価格が400万円超の場合：売買価格の3％＋6万円＋消費税

あくまで上限ですので、これより低い金額になることもあります。仲介手数料については不動産会社と媒介契約を締結する段階で確認しましょう。

・印紙税
不動産を売却する場合にかかる税金に印紙税があります。これは不動産取引で締結する売買契約書に収入印紙を貼って納付します。通常、契約書は買主用と売主用に2部作成します。印紙代は、買主と売主1部ずつ負担するのが慣例です。

印紙税率は契約金額によって変わり、金額が大きくなると印紙税率は高くなる仕組みになっています。2022年3月31日までに作成される不動産の売買契約書については軽減税率が適用されることになっている点もポイントです。

・登記費用
不動産を売却するときには、「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」が必要です。所有権移転登記とは、売買や相続により、土地や建物の所有者が移転したときに行う登記です。抵当権抹消登記は、金融機関から住宅ローンを借りる際に不動産を担保に設定された抵当権を登記簿謄本から抹消することです。不動産を売却した際に買主から受け取る売買代金で住宅ローン完済時に発生します。

・住宅ローン一括返済手数料
住宅ローンの借り入れが残っている状態で不動産を売却をするときは、売却代金によって残債分を一括返済することがほとんどです。このようなケースでは、住宅ローンの全額繰上返済手数料がかかることがあります。

このシミュレーターでは、一律20,000円として計算していますが、手数料は商品によって様々です。まったくかからないものもあれば、数千円から数万円、借り入れから一括返済までの期間が短い場合はより高額な手数料がかかる商品もあります。住宅ローンの契約書を確認してください。

節税のポイント

売却した際にかかってくる税金に関して、様々な税額控除や特例が用意されています。うまく活用すれば、税金が0円になることもあります。ここでは代表的なものを紹介しますので、売却時に活用できるものがないかチェックしてみてください。

①3,000万円の特別控除
マイホームを売却した場合に、所有期間の長さに関わらず、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。買い替えの場合、「3000万円の特別控除」と「住宅ローン控除」は併用できない点に注意が必要です。
国税庁「マイホームを売ったときの特例」

②軽減税率の特例
所有していた不動産を売却した年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が10年を超えている場合は、①の3,000万円の特別控除を適用した上での長期譲渡所得の金額を通常よりも低い税率で計算する特例を受けることができます。
国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

③買い替えの特例
不動産を売った年の前後3年の間に自宅の買い替えをした場合、譲渡で発生した利益の課税を先に延ばすことができる特例です。これを適用させるにはいくつかの要件があり、売却代金が1億円以下、売った人の居住期間が10年以上で、売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるなどです。 ただし、「買い替えの特例」は①3,000万円の特別控除の特例 および ②軽減税率の特例とは、併用できません。どちらかを選択することになります。
国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」

④相続した空き家を売った時の特例
マイホーム売却時の「3000万円特別控除」とは別に、相続や遺贈によって得た空き家を売却した場合にも、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と言います。売却は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに行う必要があります。その他の詳しい要件は、以下をご確認ください。
国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

よくある質問

不動産売却シミュレーターで何がわかる？

物件を売却した際に、手元にいくら残るかがわかります。シミュレーターを使うと、売却代金から税金や住宅ローンの残債、その他手数料を引いた金額を自動で計算してくれます。

家の売却にはどんな費用がかかる？

仲介手数料、印紙税、登記費用、住宅ローン一括返済手数料、売却益が出た場合は、譲渡所得税がかかります。詳しくは、 不動産売却にかかる費用 をご確認ください。