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人気の土地・宅地ランキング

過去30日間でアクセス数が多かった人気の土地・宅地ランキングです。
(集計期間: 2018/10/152018/11/14)

土地を購入してから住まいを建てるまでの流れ

土地を購入してから住まいを建てるまでの流れ

土地を購入してから家を建てる場合には、土地の選定、希望する家がその土地で建築可能なのか、家の設計計画、など通常の住宅購入の場合とは異なる部分が多くあります。漠然と進めるより、事前におおまかな流れを把握してイメージをつかんでおきましょう。

おおまかな流れ

  1. 購入する土地さがし
  2. 土地の売買契約
  3. 土地の引き渡し(決済)
  4. 古屋解体工事/地盤調査
  5. 基礎工事着手
  6. 建築工事完了/竣工調査/完了検査
  7. 建物の引き渡し
  8. 引っ越し・入居

土地を調べる際のチェックポイント

土地を調べる際のチェックポイント

地盤の状況

地震に強い家には建物の耐震性能だけでなく、家を支える地盤も重要になります。建築前に地盤調査を行うのが一般的です。

浸水や土壌汚染など土地の過去

近くに川があり、低地にある土地は大雨で浸水する可能性があります。過去の浸水履歴は各市町村役場で確認可能です。また、過去に工場などがあった土地の場合、土壌汚染調査がされているかとその結果を確認しておきましょう。

法的な制限の確認

どんな土地を選ぶかによって、建てることができる建物が変わります。その土地に対して法的にどんな制限があるのか、購入する前によく確認しておく必要があります。詳しい説明は次の「土地による建物への法的な制限」をご参照ください。

土地による建物への法的な制限

土地による建物への法的な制限

ここでは、土地による法的な制限をご紹介いたします。購入してから「理想の家を建てられなかった!」とならないよう注意して事前に確認しましょう。

土地の地域分類による制限

土地は、地域によって法的に分類され、その条件によっては、建てることができる建物の種類や規模(建ぺい率※など)などが制限されています。地域分類には様々な種類があり、特に13種類の「用途地域」や「防火地域」「準防火地域」などを調べておくとよいでしょう。

※「建ぺい率」は建築面積の上限、「容積率」は延床面積の上限を決めているほか、高さ制限や北側斜線などさまざまな規制があります。

土地に接している道路の幅による制限

自治体によってその地域の発展や緑化などを定める都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として建築基準法で定められた幅員(幅)4m以上の道路に2m以上接した土地でなければなりません(一部区域では幅員6m以上が必要)。この接道義務をクリアしているかを確認しましょう。接している道路の幅が4m未満の場合、道路の中心線から2mの位置まで後退(セットバック)した線まで空けておくことで、建てられる土地もあります。

土地購入だけでローンは組める?

土地購入だけでローンは組める?

土地購入だけでは
ローンは組めない場合が多い。

土地を先に購入する場合は
土地先行融資つなぎ融資を活用する。

注文住宅の建築を検討している場合、まだどのような家にするか決まっていない状態の中で気に入った土地が見つかる場合もあるかもしれません。しかし土地だけ購入するといっても、費用はそれなりにかかりますのでローンを組んで購入することを検討することになるでしょう。

金融機関では土地だけを購入する際の決済資金の融資は行っていないことが通常で、土地と建物資金を合わせて建物完成時に一括して融資を受けることになります。そのため建物が完成するまでの間は、土地購入資金や建物中間金などの資金はつなぎ融資を利用することになるでしょう。土地の購入の際に利用できる融資には、土地先行融資やつなぎ融資があります。

土地先行融資

土地の上に住宅を建てることを前提にして土地代金を融資してもらう融資です。土地や建物に関しての資料を提出すると、土地と建物合わせて審査を行います。審査に通ると土地分の融資を受けることが可能となり、住宅が完成すれば建物分の融資を追加してもらうことになります。

つなぎ融資

住宅ローンの融資が開始されるまでの一時的に受ける融資です。住宅が完成した時点で借入分が残っている場合には、住宅ローンへ借り換える手段などが必要です。

各融資の注意点

土地先行融資もつなぎ融資も、どの金融機関でも取り扱いがあるわけではありません。金融機関の住宅ローンがとても魅力的な金利や費用だったとしても、つなぎ融資に対応していなければその後の住宅ローンにつなげにくくなります。そのため、つなぎ融資に対応できる金融機関を探し出すことが先決でしょう。

つなぎ融資は住宅ローンより金利が高めに設定されており、住宅ローンとは別に事務手数料などが必要です。さらに住宅ローン控除の適用にもなりませんので、その点を理解した上で利用するようにしましょう。住宅購入によるメリットを多く受け、余計な費用は省きたい場合には、できるだけ自己資金で購入できるように検討してみることも必要です。

監修:宅地建物取引士・二本柳 潤
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